看懂預售屋定型化契約 買屋更有保障

為了保障消費者的權益,內政部將「履約保證機制」及「屋簷雨遮登記不計價」兩項措施,納入預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,並於今年五月一日起生效。對購屋者而言,事關自己的權益,而且房屋總價動輒數百萬、上千萬,自是不能掉以輕心。

內政部針對消費糾紛不斷的預售屋,修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,規定屋簷雨遮可登記、不計價,且業者必須由不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等方式,擇一作為預售屋履約保證。

屋簷雨遮登記不計價

屋簷雨遮可以登記但不能計價,市場認為對消費者未必有利。

內政部公布新版的「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」自一○○年五月一日起生效,購買預售屋之消費者,可要求建商或代銷公司以新版之契約供審閱及簽訂,以保障權益。

內政部新公告的「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」共計三十三點,其中「屋簷、雨遮不計價」已明定為預售屋買賣定型化契約應記載之事項。故自五月一日起預售屋若有屋簷是從屋頂平台延伸,用來遮陽,或是有雨遮的部分,其坪數不得計入在買賣價格上。

五種保證機制 從中擇優採用

另新版預售屋買賣契約,還包括履約保證機制之約定,履約保證方式共有五種,包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等,由買賣雙方擇一採行。

故消費者於簽約時,即可要求建商載明履約保證之方式,避免發生交屋前建商倒閉或房屋有瑕疵,卻求償無門的情事發生。

新版契約書上對於房價的標示,包含土地價格,房屋價格以及車位價格,且房屋主建物、附屬建物及公設都要分開計價。

儘管地產業者普遍認為,新制在面積標示上更為詳細,不僅讓消費者更清楚錢花在哪裡,也減少日後在面積上的爭議。不過消費者所需負擔的房屋總價,看來與舊版並無明顯不同。

就附屬建物標示上,新版契約要求分別列出陽台、雨遮以及屋簷等各項面積,不至於再出現以往模糊標示所造成的面積認知不清等問題。

尤其具有遮陽、防雨功能,但不能作為居住活動的雨遮,使用價值比同為附屬建物的陽台低上許多,在高房價的大台北區,消費者也許可避免在資訊不充分的情況下,花了大錢在建商多增建的雨遮上。

房地產並不是標準化的產品,兩間不同的房子的價差認知,常因人而異。在分開計價無成例可循下,未來主建物、附屬建物,以及公設間價差多少才合理,恐怕需要一段時間才會形成標準。

不過新制上路後,對於預售產品的市場資訊,將可望更為公開透明化,以往少數建商惡意增加公設比或雨遮的情況,可望不復存在,有助於減少預售市場的買賣糾紛。

未來民眾購屋必須具備的觀念,就是即使主建物與公設分開計價,建商要賣的總價還是不會變,民眾往後看屋,重點要擺在附屬建物、公設到底包含哪些範圍,避免購入的房屋到底持分有哪些設施而不自知。

保障購屋權益 掌握條款要點

新版預售屋定型化契約條款的重要修正項目有:契約應明列主建物、附屬建物與公設的面積與價錢;面積有誤差即找補差價;依工程進度付款部分,每次付款間隔日數應在二十日以上,避免建商拉近收費間隔;立契約書人增列不動產經紀人欄位……等。

由於主建物、附屬建物以及共有部分的構造成本、功能性及價值不盡相同,應各有不同之價格。建商除將房屋價款標示清楚之外,主建物、附屬建物及共有部分等三部分價格、坪數也應該分開標示。

新制中房屋面積誤差找補,採「有誤差就找補」,取代舊有「房屋面積誤差一%以內互不找補」的規定。

而找補金額亦須依不同建物用途(主建物、附屬建物及共有部分)分別計算找補金額。此外,如主建物或房屋登記總面積不足而且超過三%時,消費者也可以選擇解約。而買方付款遲延利息以每日「萬分之二單利計算」;預售屋權利轉讓手續費,以房地總價千分之一為上限。

雖然新法五月才上路,但目前知名建商多已依新版契約來設計合約書。如果消費者為保障個人權益,比較保險的作法,還是先下載一分新版本書面文件,再來逐條對照。

必需要注意的是,預售屋的合約都有至少五天的審閱期,可以帶回去仔細看清條文。消費者可以先付少許訂金,把合約書帶回去仔細研讀。即使事後不滿意,可以拿回依法預付的訂金,不用盲目作決定。

內政部並編印有「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣契約書範本」以及「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,提供購屋者參考。

預售屋的買賣契約大多分為兩本,一本是較厚的房屋預定買賣契約書,一本是較薄的土地預定買賣契約書,而參照消費者保護法編印的內政部版本,則是將房屋和土地相關條款合在一起,因此若要與攜回審閱的購屋合約逐條比對,便稍嫌費事。不過事關自己的權益,而且房屋總價動輒數百萬、上千萬,在這種事情上自是不能掉以輕心。

強制履約保證 未盡合情合理

在強制履約保證方面,預售屋買賣定型化契約履約保證方式共有五種,包括不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證,由買賣雙方擇一採行。

不動產開發信託,興建資金依工程進度專款專用;價金返還保證由建商先提撥預售屋價金,放在金融機構作擔保;價金信託是消費者付出的價金都存入信託的金融機構,工程進行至一定階段,再提出付工程款,等於消費者的錢按工程進度專款專用,不會被建商挪為其他投資。同業連帶擔保、公會連帶擔保是一旦建商倒閉,由擔保的同業或公會接手完成。

要同業擔保 不切實際

對於同業連帶擔保、公會連帶保證兩項,新北市建築開發公會許良助理事長說,要建商先拿出與推案價金相同的錢押在銀行,沒幾家作得到,也沒有公會、同業肯為其他建商擔保,這二項保證根本是一項不切實際的作法。

消基會房屋委員林旺根表示,五項預售屋履約保證中,其實大部分未保證續建完工或可退還價金,業者若僅提出預售屋具履約保證,而未告知消費者實際保證內容,易使其誤以為簽預售屋契約後,便保證房屋會完工交屋,造成認知差異。

林旺根建議,消費者購買前應注意履約保證內容,政府也應要求業者於契約書中,清楚註明履約保證內容及相關法律規範。

事實上,預售案提供「履約保證」,早在多年前就在大台北預售市場援用過,新上路的新制預售屋買賣定型化契約,只是將這項措施變成強制性,並提供除了銀行信託外,另有不動產開發信託、同業或公會連帶保證等機制,讓所有買預售屋的消費者都能獲得這項保障。

另一項新措施|屋簷雨遮可以登記但不能計價,市場認為對消費者未必有利,未來還可能出現混亂。林旺根說,雨遮不計價上路後,表面上消費者省了購買雨遮坪數的費用,但建商如果把成本分攤在主建物、附屬建物,消費者也不知道,也許現在受奢侈稅影響不會加價,但買氣如果回暖,建商就可能全數轉嫁給消費者。

掌握三多原則 購屋更有保障

新制的上路,無非是希望地產業者,在更嚴謹的法規規範下,能創造政府、地產業者及購屋者三贏的局面,進而減少購屋的糾紛,讓房市邁入更正規的道路。然而新制上路,應該會有一段的『磨合期』,消費者購買預售屋只要掌握多看、多問、多比較的「三多原則」,將新範本多加了解與研讀,自可買屋買得安心又順利。住展房屋網提供

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