後奢侈稅 房價回檔專家學者看法

觀察房市量變是否引發價跌,奢侈稅將短期投資客趕出房市,雖然房市成交量萎縮不少,但價格卻撐在高檔,外界質疑奢侈稅效力;學者正在觀察下半年房市成交量、銷售率和議價空間變化是否引發價格滑落。

今年上半年台灣房市變化極大,原本第 1季的房市量價俱揚的榮景,在 2月底政府祭出準備開徵奢侈稅後,市場忽然急轉為買方市場,投資客和投機客拋出諸多物件,正好讓自住型和置產型的購屋人仔細挑選。

房市呈「價漲量縮」

政大教授張金鶚表示房市呈「價漲量縮」買方宜等到大選過後,觀察房價可否穩定,再決定要不要進場。

不過從6月開始實施的奢侈稅,似乎並未課到大台北地區投資客和投機客身上,而且預售屋房價稍微沈澱之後,卻在 6月讓陸客自由行帶動陸客來台置產,以及建商動輒推出高價百坪豪宅的議題引領下,意外獲得支撐。

根據國泰建設和國立政治大學台灣房地產研究中心共同發布的國泰房地產指數季報,2011年第2 季全國新推個案市場與今年首季相比,大致呈現「價漲量縮」現象;南、北部有顯著落差,北部都會區因奢侈稅衝擊,形成價量嚴重背離結構;台中市與台南市持續盤整,高雄市發展則相對穩定。

研究房地產學者認為,奢侈稅真正的威力在今年下半年到明年首季較明顯,目前尚處於量、價的盤整期,後市則依照「量先價行」的觀念來觀察「價漲量縮」的情形是否延續。

國立政治大學台灣房地產研究中心主任張金鶚表示,第 2季各區房市不論中古或預售屋均呈量縮,但是價格卻反應稍慢,再加上建商以豪宅銷售模式,形成價格支撐,因此價格仍呈上漲走勢。

他說,今年首季為房市榮景,第2季受奢侈稅影響,房市交易頓挫,原本價格應隨量向下調整,但價格卻反應不明顯,因此預估從今年下半年起到明年第1、2 季之間,價格將逐漸反應出來。

玄奘大學財務金融學系副教授花敬群表示,雖然奢侈稅趕走了台北市房市的投資客和投機客,但新北市房市卻出現自住客、對台北市房價仍感到失望者、甚至恐慌奢侈稅無效而趕快下手買房者。

花敬群認為,未來值得觀察的是成交量縮,但自住客是否也跟著保守而縮手,進而再度影響成交量。因此隨著成交量縮,房市將成為買方市場,表示未來議價的空間加大;目前中古屋買賣很快看到議價空間增加,預售屋市場的成交量已出現滑落現象,但價格仍然堅定,需要時間調節。

他提醒購屋人,未來房價變化的關鍵在於成交量是否上升或下降,目前短期內仍在盤整,估計到總統大選前不致於再有像奢侈稅如此重手打擊房市。

景文大學財政系副教授章定(火宣)表示,雖然大台北第2季的房市價量背離,顯示市場不均衡,仍處於盤整階段,但並不表示價格一定崩跌,例如從2月放出奢侈稅消息,直到7月才見到價量背離,未來不妨等到銷售率稍有回升時,再來判斷究竟房價走多或空。

章定(火宣)以自身日前碰到的案例,台北市北投區30年屋齡、30多坪的老公寓以新台幣1500萬元成交,若以台北市家戶年所得前 20% 的家庭可支配 150 萬元計算,合理的所得房價比為 5 倍到 10 倍,顯然台北市的中高所得家庭到了房市內就成了中低收入戶。

章定(火宣)認為,這種現象反應三件事,第一,投資子女的教育,不如投資房地產,寧可把台北市的房地產留給子女,至少可以讓下一代有地方落腳;第二,台灣社會的貧富差距無法用所得來比;第三,若這種情形持續下去,會使得每個家庭的理財資產配置上,都不敢沒有房地產,若家家戶戶一定要靠房地產來保值,試問房價還有滑落的一天嗎?

張金鶚估計,從今年下半年到明年首季之間,若後續成交量未明顯增加,價格反轉向下的趨勢將更明顯。目前中古屋和新成屋的議價空間約 1 成到 2 成間,且市場上形成中古屋的價格回頭影響預售屋的價格,所以推估明年第1、2季房價可望呈5%到10%的緩跌。 中央社記者韋樞台北

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