內政部「公寓大廈規約範本」 修正強化社區管理維護

奢侈稅上路後,最近發生數起投資客購買的新成屋無人入住,導致拖欠管理費或社區無法成立管委會,讓公設難以營運等種種問題,影響部分住戶權益。

內政部今(26)日發布修正「公寓大廈規約範本」,修正重點包括增訂規約範本注意事項、依公寓大廈共同事務性質分類編章等,以期改善現今公寓大廈管理問題。 

 

公寓大廈規約範本

內政部修正「公寓大廈規約範本」加強管理維護。

 內政部營建署表示,「公寓大廈規約範本」,修正重點包括增訂規約範本注意事項、依公寓大廈共同事務性質分類編章、增訂共同事務管理或處理方式參考選項、將公寓大廈管理條例有關共同應遵守規定列入規約範本、增訂公寓大廈文件保管及閱覽管理規定,修正規定自明年1月1日施行。 

內政部營建署說明,現行公寓大廈規約範本係1996年5/27發布,於2005-2006年配合公寓大廈管理條例修正迄今歷經5年,已不符現今實際管理情況。 

且為因應公寓大廈管理問題,檢討修正現行規約範本,並配合刻正修正公寓大廈管理條例草案精神,先行以規約範本為引導,並依行政院今年3/14函同意之違章建築處理方案辦理,以期能落實社區自治精神,加強公寓大廈管理維護,達成提升居住品質之目標。 

內政部營建署並指出,有鑒於社區住戶僅熟知規約為社區自治之規範,為使民眾亦能了解公寓大廈管理條例有關「住戶共同應遵守」規定,本次修正一併將公寓大廈管理條例相關條文列入規約範本。 

此外,內政部營建署考量規約內容所牽涉事務非常繁雜,且因公寓大廈個案之差異,如建築物型態、用途、規模、設施等差異而常有不同決策及管理方式,對於公寓大廈共同事務,規約範本提供管理或處理方式條文選項,作為規約訂定、修訂時選用參考,如無適用選項時,亦能引導民眾,依個別需求另行擬訂條文載明於規約中。修正規定已公布於內政部營建署網頁「法規公告」項下,並刊登於行政院7/26公報。
2011/7/27  鉅亨網提供

修正「公寓大廈規約範本」,自中華民國一百零一年一月一日生效。
附修正「公寓大廈規約範本」部 長 江宜樺

公寓大廈規約範本修正規定 壹、注意事項

一、 《公寓大廈管理條例》有關規約之形式 (一) 規約

公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。【第三條第十二款】

(二) 規約草約 1、公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。【第五十六條第一項】 2、規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。【第五十六條第二項】 3、規約草約,得依規約範本制作。【第六十條第二項】

(三) 規約範本 1、 規約範本為參考性質,由中央主管機關定之。【第六十條第一項】

2、公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,於區分所有權人會議訂定規約前,以規約範本視為規約。【第五十五條第二項】

二、 規約之報備 (一) 規約之內容如訂定管理組織(管理委員會或管理負責人)之籌組規範事項者,必須將規約列為管理組織申請報備之檢附文件。

(二) 規約之內容如訂定公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為規範者,必須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備。【第八條第一項】

三、 規約記載之事項

(一) 非經載明於規約者不生效力之事項【第二十三條第二項】

1、 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

2、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

3、禁止住戶飼養動物之特別約定。

4、違反義務之處理方式。

5、財務運作之監督規定。

6、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

7、糾紛之協調程序。

(二) 載明於規約亦不生效力之事項【第七條】

1、公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:

(1) 公寓大廈本身所占之地面。

(2) 連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。

(3) 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

(4) 約定專用有違法令使用限制之規定者。

(5) 其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

2、 約定事項有違反法令之規定者。

(三) 《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定,僅得於規約變更規定之事項

1、區分所有權人會議之開議及決議額數區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。【第三十一條】

2、 區分所有權人會議重新召集之開議及決議額數區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;

其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。【第三十二條第一項及第二項】

3、 召集人與管理負責人之互推方式公寓大廈管理條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人,除規約另有規定者外,應有區分所有權人二人以上書面推選,經公告十日後生效。區分所有權人推選管理負責人時,準用前項規定。﹝第七條﹞

(四) 《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定,可於規約變更規定之事項

1、 變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。【第八條第一項】

2、 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之分擔標準共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。【第十條第二項】

3、 開放空間及退縮空地供營業使用開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。【第十六條第二項】

4、 住戶飼養動物住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。【第十六條第四項】

5、 區分所有權人會議召集人之任期無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。【第二十五條第三項】

6、 管理委員、主任委員及管理負責人之任期管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。

但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。【第二十九條第三項】

7、 住戶非該專有部分之區分所有權人之被選舉權公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。【第二十九條第五項】

8、 管理委員會職務委辦之授權公寓大廈管理條例第三十六條所定管理委員會之職務,除第七款至第九款、第十一款及第十二款外,經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者,得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。﹝第十一條﹞

(五) 《公寓大廈管理條例》尚無規定,可於規約規定之事項

1、 分幢或分區成立管理委員會非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定公寓大廈管理條例第二十六條第一項各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。【第二十六條第一項】

2、 管理委員會之籌組運作規範主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。【第二十九條第二項】

(六) 區分所有權人會議決議權限,可於規約規定之事項

1、 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之標準及授權共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。【第十一條第一項】

2、 公共基金繳納標準及運用之授權區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共基金;公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。【第十八條第一項及第三項】

四、 規約範本條文參考選項之適用

(一)規約內容所牽涉事務非常繁雜,且因公寓大廈個案之差異,如建築物型態、用途、規模、設施等差異而常有不同之決策及管理方式;對於公寓大廈之共同事務,規約範本提供管理或處理方式之條文選項,作為規約訂定、修訂時選用之參考。

(二) 規約範本條文中之選項,為列舉參考性質,如無適用之選項時,得依個別需求另行擬訂條文載明於規約中。

(三) 規約範本條文中之選項,如未勾選時,以第1選項準用之。

(四) 經區分所有權人會議決議修訂之規約,應將不適用條文或未勾選之選項刪除。

五、規約範本部分條文另訂管理規章

(一) 規約範本依事務性質分類編章,公寓大廈可因應個案的需要,將部分規章內容與規約分離單獨訂定,以降低規約之複雜性,而不影響規約之完整性。

(二) 第三章有關管理委員會籌組運作之規範,得另行單獨訂定[○○公寓大廈管理委員會組織章程]。

(三) 第四章有關公共基金及管理費之財務管理規範,得另行單獨訂定[○○公寓大廈財務管理規定]。

(四) 有關公寓大廈停車位管理費收取標準、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之方式、違反義務處理方式等,得另行單獨訂定[○○公寓大廈停車空間使用管理規定]。