投資套房 優先評估轉手性 考量資金公設比

前幾年投資客一窩蜂搶進套房,面臨租金投報不如預期,賣壓重,所以對於準備購買套房民眾一定要慎選地段,將來轉手不求人,精算投報率,考量空租期,必要維護費用與折舊,不宜貿然進場套牢機會大。

購買小套房,考慮公設比,非法夾層有報拆風險,台北市房價愈漲愈兇,首購族的購屋門檻高,加上市區內所剩土地不多,近年不少建商推出小套房產品,受到年輕族群青睞。

套房常附家電銷售

小套房常附家電銷售,受到許多年輕族群的喜愛,但仍須注意居住環境是否單純安全,未來轉手是否容易。

專家建議,購買小套房時應考慮未來5~10年的轉手性與競爭性,如公設的完整性、環境居住品質、交通便利性等;此外也須留意,小套房若規劃非法夾層,可能有報拆風險。

小套房的定義為1房1衛或1房1廳1衛的產品,由於套房的公設比通常較一般住宅高,使用空間較小,因此不少套房採挑高空間設計,並規劃可增加室內使用面積的夾層,但民眾需留意夾層是否合法,以免遭到報拆,得不償失。

住戶水準落差大

現在小套房產品多為戶數多而複雜的新大樓,單層10戶以上是常見情形,也造成住戶水準落差大、出入不單純的問題,住商不動產松江民權店協理周勝國表示,由於小套房戶數眾多,且常做為出租使用,出現非自然身故的房客比率也比一般社區來的高,甚至出現特種行業藏匿於大樓內的情形,因此民眾在看屋時,應多詢問管理員與周邊鄰居相關資訊,若管理員一問三不知,便可得知其管理是否嚴謹,能做為購屋參考依據。

中信房屋林森加盟店店長王致淳指出,因套房室內可使用空間較小,常常沒有陽台和浴缸,因此若能兼具此2種配備,通常都較受到民眾的喜愛,保值性也相對較高。

商圈完整撐房價

王致淳表示,小套房購屋門檻低,為首購族成家的首選,客群多為年輕的單身貴族或新婚夫妻,購屋前應考慮到未來結婚或生子計劃,將有空間不敷使用、必須轉手的可能性,建議買方在購買前可多詢問同棟有多少戶正在賣,若該社區釋出量龐大,未來轉手就較為不易,為了未來好轉手,民眾購屋時應選擇單層總戶數少於8戶的建案,居住品質較佳。

小套房產品客群多鎖定在年輕族群,因此步行至捷運10分鐘內的距離較受歡迎,轉手相對容易,尤其商圈的完整性相當重要,房價也較具有支撐力。另外,也須觀察基地周邊是否還有類似小套房產品的新建案將推出,考量未來轉手是否仍有競爭性。

專家提醒 房屋折舊速度 買前納入考量

現在台北市房價平均每坪50~70萬元,小套房以10坪計算,總價落在500~700萬元之間,因而受到首購族的歡迎,以林森北路一帶來說,小套房成交速度快,近來常常出現市價每坪50萬元,但屋主開出60萬元,客戶仍願意成交的情形,在市場行情波動快速的情況下,想購買套房產品,自己喜歡最重要,只要自己覺得滿意,將來也好轉手。

由於套房做為長期自住使用的比例較少,民眾購買時除須考慮未來轉手是否容易,還須考量產品折舊的速度。舉林森條通區來說,中古屋正以每年每坪1萬元的行情往下掉,因此在購買新成屋的小套房時,可參考周邊10~20年屋齡的中古行情,了解未來折價的可能性,不要當初是為了繳房租不划算而買了小套房,最後卻賠上了房屋折舊的差價。

貸款成數提高

另外,許多民眾都認為小套房貸款較不易,雖然現在公營銀行對於小套房產品釋出的貸款成數僅有5~7成,但現在一般的民營銀行可以貸款7~8成,較無以前對小套房難貸款的情形,且小套房若有穩定客源、出租報酬率高,做為投資是一項不錯的選擇。

由於現在台北的捷運愈來愈密集,捷運型套房已經沒有從前吃香,近來甚至出現喜愛提早1~2站下車,再漫步逛街回家的情形。另外,由於並非每個地區都有小套房產品,民眾不要為了小套房好入手,而選擇與工作地點距離遠的地方,影響生活品質。蘋果日報【葉思含╱台北報導】2011年 07月23日

套房優缺點比較表

套房優缺點比較表

投資小套房 供給過剩 增公設比 投資客控建商

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