預售屋買賣 「契約應記載事項」以內政部公告為準

建商經常在買賣契約上訂定對其有利的條款,很多民眾因此簽下不平等的契約。一旦買賣雙方對買賣契約條款有爭執,司法實務的見解是,應以內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容為準。

汪姓女子於民國九十六年五月向瓏山林公司購買大直地區的「博物館」預售屋,總價為六二六七萬元。汪女繳交了五期價款一二五四萬元給建商,後來因為無法及時完成辦妥貸款手續,建商就以汪女違約未繳後續款項為由,解除契約,同時沒收汪女先前已繳的一二○○多萬元。

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容為準。

買賣契約不得悖逆法規

汪女認為瓏山林公司行使解除權並不合法,應該返還她已付的價金,因此告上法院。她指出,房屋買賣契約中有許多嚴重牴觸內政部公告的規定,例如,契約約定建商申請使用執照期限為六個月,但內政部所公告的規定卻是三個月;契約中記載保固期自使用執照「核發日」起算,與內政部公告的規定「應自買方完成交屋日起算」不符;有關房屋面積誤差及找補約定也違反內政部的規定。

汪女表示,瓏山林企業為國內知名之建商,明知內政部公告有「應記載事項」,竟故意不遵守,反於房屋買賣契約中,約定為更不利於消費者之條款,違反民法第一四八條誠信原則,雙方契約應全部無效。

但台北地院認為,契約條款違反主管機關所公告契約應記載或不得記載之事項,該契約條款固屬無效,但契約是否整體無效,仍應審酌其他情事是否構成對消費者顯失公平而為判斷。

履約爭議採用逐項認定

雙方契約中的「申請使用執照期限」、「保固期起算」、「有關房屋面積誤差及找補約定」、「違約之處罰」等等條款,都違反了內政部公告的內容。如果雙方於履約過程對這些條款有所爭執,自然應以內政部所公告應記載事項之約定為準。

法官指出,汪女於訂約前已看過契約,對是否要簽約有自主權利;這份契約就整體內容來看,並未違反法律強制規定及公序良俗,縱有部分條款違反內政部公告的規範,但並未讓契約窒礙難行,而且除去該違反內政部規定的部分條款,契約仍能有效運作,因此,契約並非全部無效。

法院認為汪女未能按期繳款,已構成違約,建商即有權解除契約,可以沒收汪女先前所交的款項,但依內政部公告的規定,賣方得沒收之房地總價款最高不得超過十五 上限,而建商卻沒收汪女二○ 之金額,顯然過高,應退還汪女三一三萬元。住展房屋網提供

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