奢侈稅失靈?房價未回檔 林建甫:沒有破功 台北房價會跌

國泰金:奢侈稅上路1個月後房價未回檔,國泰金(2882-TW)今(19)日發布7月份「國民經濟信心」調查,結果顯示奢侈稅上路一個月後,整體房價並未回檔,買房意願相較上期並無明顯改變,惟賣房意願小幅增加。不過值得一提的是,奢侈稅上路一個月後,整體房價並未回檔,買房意願相較上期並無明顯改變,惟賣房意願小幅增加。

林建甫大台北房價會跌

林建甫指出奢侈稅沒有破功,大台北房價會跌

林建甫:奢侈稅沒有破功,大台北房價會跌

奢侈稅上路滿月,繳出首張成績單,全國不動產交易只課到6筆共135萬元,平均每筆僅22.5萬元。豪宅交易完全沒有,6件課稅案件全非大台北且低於千萬元,小客車反而成大宗,合計課稅金額逾億元;因此有人批評奢侈稅全面破功。

但是我認為正相反,奢侈稅的力量相當大,沒有人甘冒報酬率的15%或10%減損,而進行出售的動作。奢侈稅讓短期投機交易受到了抑制,交易量大減。量縮之後會價跌,只是時機未到,容後分析。

可是奢侈稅未來還是應該廢掉,連土地增值稅都應該廢掉,代之以更健全的稅制。

在兩岸三地華人的世界裡,房地產一向是最佳的投資工具,不但可以保值,還可以創造大量的資本利得,但所要繳的稅卻少之又少,因此華人不但在兩岸三地炒房,也想在世界各地炒房。不過除了在兩岸三地,在很多地方炒房都踢到鐵板,因為其他國家的稅制健全,炒房不見得有好的報酬。

理想的房地產稅制是不要區分土地、房屋的價值,而是一個整合的房產稅。每年課2~3%的持有成本,重一點就4~5%,民眾就不會囤積房屋。買賣的時候另外課交易稅,這是像奢侈稅的交易成本,但是稅率不宜超過5%,買賣雙方可以均分。至於上漲的部分,也就是資本利得的部分,應併入個人綜合所得稅課以累進稅。

整合的房產稅的稅基,也就是市價。台灣的房地產,最令人詬病的地方就是價格不透明,稅制的紛亂,不是一個整合的房產稅,而是區分土地、房屋的價值。

而土地、房屋的價值又都是人為評定,與市價相去甚遠,造成擁有房地產的持有成本相當的低。例如上億元的帝寶,每年只要繳交區區幾十萬元的地價稅及房屋稅,金額比管理費還來得低。現在的奢侈稅是採市價課稅,幫我們踏出了修法前的第一步。

量縮之後,要價跌,目前卡在「期望」。在大台北的房市還看漲,主要是期望陸客自由行之後,帶來陸客的購買商機。

其實這是不切實際的,陸客買房困難重重,未來,政府也一定會有更清楚的「限購令」。

而背後的理論基礎就是「居住正義」:外地人來炒房,影響到當地人的居住權利,這是市場管制的最佳理由。因此我也預測大台北的一般性住房的房價,3月是高點,4、5月因奢侈稅走跌,現在ㄍㄧㄥ在那裡,未來只有延續跌勢的份。《理財周刊》568期

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