購屋前一定要知道的5件事

Yahoo!奇摩房地產在2010年底舉辦了「寶屋鑑定團」的活動,請到四位房產、風水名師與網友們面對面,實際帶網友一起去看屋。現場反應十分熱烈,經由現場網友和專家的實地問答,Yahoo!奇摩房地產特別整理出一般購屋族群在購屋前不可不知的5大常見問題,準備要購屋的網友千萬不可錯過!

(以下部分內容由寶屋鑑定團田大權老師、張欣民老師、張淳淳老師、詹惟中提供。)

1. 現在到底能不能買,會不會買貴?

購屋族若是要自住,隨時都是買點,就算當下買得稍高,把時間拉長遠五年十年來看,因為房子和土地都是有限的,價值不會消失!重點是勤跑勤看勤做功課,只要房子條件好地段佳,價格一定會往上。每年都不斷有人想買房子,只有真的行動的人才會擁有自己的的窩,只想等待,夢想有一天房價會崩盤的人,只能坐看房價越來越高而興嘆。試想,台灣有這麼多人需要買房子,只要價格稍微鬆動馬上有人搶著承接,長期來看房價也總是大漲小回,這個問題的答案,相信已經呼之欲出。

2. 我能買總價多少的房子?要準備多少自備款?

這裡提供一個「333心法」給網友,第一個3就是要有3成的自備款,第二個3,是貸款的本金加利息,每個月還款金額不要超過家庭月收入的1/3,第三個3,則是寬限期不要超過3年。

比如說若家庭月所得為9萬元,則每個月款金額盡量要控制在3萬元以下。反推回去,依照現行房貸利率計算,最好不要貸款超過600萬元,繳款壓力才不會太大。如果以貸款600萬來計算,自備款三成,則最多可以購買857萬的房子,建議自備款要多於257萬,日後負擔才不會太重。

公式如下:

總價x=貸款+自備款(也就是總價x的三成)

以本例子而言,

x=600萬+0.3x

x≒857萬

自備款=857萬-600萬=257萬

當然別忘了把代書費、仲介費、稅費、裝潢家具費等等估算進來。

至於寬限期,雖然寬限期內每月需繳交的貸款恨少,但是寬限期越長會造成日後的貸款壓力更重,所以若要使用寬限期,也以不超過三年為原則。

3. 預算有限,想用時間換取空間,但是通勤和房價的平衡點在哪裡?

上班族買房,一個重要考慮因素就是和上班地點的距離,若非自行開車,建議往計程車跳表不超過250元以內的範圍尋找。若為開車族,可以稍微往郊區尋找,但一定要記得在上下班尖峰時間實際開車走走看,以免發生路程在離峰只要十分鐘,尖峰卻要塞車一小時的狀況發生。

公設比

公設的良好管理可為房價加分,但別忘了沒有頂蓋的中庭及游泳池不能算入權狀

4. 公設比超過35%的房子,感覺好不划算,值得買嗎?

首先先破除一個常見的迷思:因為這個社區中庭花園很大所以公設比高?其實,諸如中庭、露天游泳池這類沒有頂蓋的設施,都不能列入權狀計算。地下室的游泳池這類有頂蓋的設施才能算入公設裡面。所以若銷售人員宣稱「因為我們中庭花園這麼大,所以公設比會比較高」的話,就要好好考慮一下是否買到的是空有坪數。

如果您本身就有健身或游泳的習慣,那麼社區中有完整的設施可說是相當值得,如果這些設施平常根本不會使用或沒有時間使用(大部分心想搬入後要開始運動的人,最後還是不會去使用),就可以考慮不需要花冤枉錢購買這些公設。

另外,公設的管理比有沒有這些設施更為重要。若沒有好的管理,健身器材壞了沒有修,游泳池荒廢變成髒亂來源,都會比沒有公設還要糟糕。這些不但影響到居住品質,也會影響到房價。

不過,如果些公設有良好的管理,乾淨的泳池、寬敞的劇院,住在家裡就像住五星級飯店,這可也是住一般住宅享受不到的優質生活。

圖說:擁有良好管理的公共設施可以為生活品質加分不少,但別忘了沒有頂蓋的設施是不能計入權狀坪數的。

5. 能不能教我們怎樣自己看簡單的風水?

寶屋鑑定團帶網友去看屋,發現最常見的幾個風水問題可以歸類如下面:

(1) 明廳暗房:客廳明亮,主人事業蓬勃,房間可稍微暗些好休息。
(2) 堂見床,爛桃花:建議可調整床位方向。
(3) 開門不見廁:不要讓穢氣迎人,財神爺也會不開心。
(4) 財位在開門45度對角的地方,要保持整潔。
(5) 門對門口舌多:自宅大門不宜和其他家相對,房間也是一樣,可用門簾化解。
(6) 客廳格局要方正:客廳代表一家人整體的家運,格局方正表一家人行事規矩方正。
2010年寶屋鑑定團精彩內容都在「跟著寶屋鑑定團投資鑽石屋」一書內(本書版稅全數捐贈家扶中心)Yahoo!奇摩房地產頻道 製作人 溫芳瑜

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