減少購屋糾紛 維護消費者權益律師有撇步

根據住展雜誌作出的地產交易糾紛統計,以「隱瞞重要交易資訊」的比例最高,其次為「房屋漏水」也居高不下,第三則為「契約審閱權」的糾紛,再次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」,分別居糾紛的第四與第五名。

李永然大律師表示,在購屋糾紛中,因為訂金返還、廣告不實、違章違規使用、隱瞞重要交易資訊等,都是經常發生的糾紛。那麼,為什麼會有這類的糾紛呢?

房地產在銷售時,訴求的重點往往會是較動聽的說詞,但實際購買後,如果標的物並未如銷售人員所言的這樣一般美好,就很容易產生爭議。

李永然說,根據他的研究,這些糾紛的類型,多年來迄今依然沒有什麼改變。包含施工糾紛、欺瞞重大資訊、房屋漏水、「定金」返還及契約審閱權等,每年都是糾紛的大宗,多是一些常見的老問題。追究其原因可歸納為:法令制度不完善、對預售制度認識不足、對定型化契約了解不夠等要點。

李永然建議購屋下訂時,千萬不要以為只是一點小錢。

因為下訂、簽約,就視同契約成立;如果不履行契約,則建商可申請強制執行或假扣押財產。因此建議付訂金時,應註明是屬於「解約訂金」的性質,也就是可以犧牲訂金,片面解除契約之意。

陳國雄大律師則提醒購屋者,如果要買預售屋,建議消費者可以參考內政部的定型化契約與契約書範本,與建商提供的契約書,逐條核對;如有不同之處,應詢問清楚。另外,在內政部制定的預售屋契約書範本文後,也註明了購買預售屋的應注意事項,消費者可以此為參考依據。

陳國雄特別指出,官方或消基會建構了很多提昇消費者權益的架構,但交易糾紛卻依然始終存在。特別是夾層屋、陽台外推等房屋,原本在法治上就是不容許的。這其實是個「共犯結構」:建築師的創意、建商的蓄意、加上消費者的貪意。但是,政府在實際執行法律規範的過程中,也確實有其困難,這也是值得檢討的地方。新聞提供:住展房屋網

購買房子發現有瑕疵時要怎麼辦?

答:按民法第三百五十四條規定:「一、物之出賣人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或滅少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵,但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。二、出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」

依此規定,建商自負有交付無瑕疵房屋予承購戶的義務。若建商所交付的房屋具有瑕疵時(例如:房屋漏水、面積短少……時),承購戶即得解除契約,或請求減少價金,或請求不履行的損害賠償,但解除契約顯失公平者,則不得解除契約,僅得減少價金(參照民法第三百五十九條及第三百六十條)。

建商已將系爭房屋及土地交付,並移轉所有權登記予買受人,自己完成交屋之義務;然而,因建商所交付房屋及土地有面積短少、馬桶及水管不通、仍使用臨時用電等瑕疵,倘若買受人自得依前開規定,對建商主張瑕疵之物,買受人仍得解約或請求減少價金。

不過,買受人應在建商交付房地後,從速檢查房屋及土地有無瑕疵,若發現有瑕疵,應立即通知建商,並於「六個月」內行使權利,否則,即不得對建商主張瑕疵擔保請求權,但建商故意不告知瑕疵者,則不在此限(民法第三百五十六條、第三百五十七條、第三百六十五條參照)。

誇大的廣告造成了消費者不實的印象,並且產生錯誤的判斷該怎麼辦?

答:我國自民國八十一年二月四日起正式施行「公平交易法」,依該法第二十一條第一項規定:「事業不得在商品或其廣告上,或以其他公眾得知之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」

此係對於虛偽不實記載或廣告的規範,其中央主管機關為「行政院公平交易委員會」。

在預售屋交易的實務中,建設公司刊登廣告或委託代銷公司刊登廣告,常見的不實或引人錯誤廣告,例舉如下:

一、限量配額不實而有引人錯誤之嫌:在一預售工地廣告詞稱「最後二十戶限量配額,登記額滿為止」,嗣後經查尚餘七十戶左右尚未銷售,故就該商品已具備有有關資訊為引人錯誤的表示,自屬違反公平交易法第二十一條第一項之規定。

二、預售屋海報中的「示意圖」與預售屋「施工藍圖」不符,而有對系爭預售屋的內容、使用方法、用途等為引人錯誤表示的情事:有一預售工地海報中的「家具配置示意圖」中,就窗台與牆樑交接處並無突出設計的表示或表徵,然具「施工藍圖」中之主臥室卻有突出樑柱;其復於「示意圖」中,該牆樑位置加繪家具配置,使消費者極易誤認,故具有對系爭預售屋的內容、使用方法、用途等為引人錯誤表示的情事存在。

三、廣告上刊載他人的游泳景觀,而有不實及引人錯誤的情事:按預售屋廣告中的圖片或說明所示客體不屬於交易之給付或附隨給付內容,而有被誤為屬於之虞者,應以「積極方式」予以明示;其不為明示者,論為足以引人錯誤之不實廣告。

故房屋預售廣告中所使用圖片中的景象,有被誤以為是工地完工後的設施,而其實不是者,構成不實廣告。所以,廣告中所示的「游泳池」為他人的游泳池,而非該廣告工地預售屋交易客體或附隨給付的內容,其於廣告上,顯有對廣告的內容、用途為虛偽不實及引人錯誤表示的情事。

四、尚未取得建造執照,卻逕於廣告上表示或表徵業經主管機關審查許可並取得執照,該廣告自有建築物的內容為虛偽不實及引人錯誤的表示或表徵:建商尚未取得建造執照,卻逕自於廣告上表示或表徵建築物業經申請直轄市、縣(市)(局)主管機關之審查許可並發給執照,即易引人誤認其所預售之建築物已取得使用土地之一切權利、設計工程圖業已審查許可;

復依基地面積與建築面積之百分比得以確定購屋者的權利範圍,並預知其建築物交付期限等,其廣告自有對建築物的內容為虛偽不實及引人錯誤的表示或表徵,行政院公平交易委員會處分為違反公平交易法第二十一條的規定。

五、預售屋座落位置有虛偽不實或引人錯誤也屬違法:按廣告是否虛偽不實或引人錯誤,係依廣告訴求對象的認知為判斷標準;所以建築物的廣告也要以「一般購屋者」的認知,判斷其廣告有無虛偽不實或引人錯誤。

而預售屋的座落位置不動產交易的重要事項,足以影響交易相對人的購屋意願,故事業於廣告上,對預售屋的座落位置所為的表示或表徵,倘與實際差距甚遠或難為一般大眾所接受,則其廣告即有不實或引人錯誤情事,而被行政院公平交易委員會認為違反公平交易法。

六、將供工業使用的工業廠房,使購屋者無明顯區分其係「工業廠房」不得移供住宅之用,也違反公平交易法:「工業住宅」糾紛甚多,行政院公平交易委員會針對這類銷售案的廣告做出幾起認為違反公平交易法的處分。

其中有一案,該海報上雖敘明其建築物為「工業廠房」、土地為「使用分區/都市計畫工業用地」,但廣告中仍有「客廳……之開關面板採夜間指示開關」,並繪有臥室、餐廳、廚房、浴室……等一般住宅的「平面配置參考圖」。

由於觀該廣告整體效果,以一般住宅的銷售廣告用語及圖示為表示或表徵,使購屋者無法明顯區分其係「工業廠房」不得移供住宅之用,故被認定其在廣告對於商品的內容、用途等為虛偽不實及引人錯誤的表示。

房地產最常見十大糾紛原因

房地產最常見十大糾紛原因

最常見的買賣成屋糾紛有哪些?

答:以成屋而言,如:漏水屋、海砂屋、輻射鋼筋屋、面積坪數、非法夾層……等等,不一而足。

其次,不動產買賣,也常因買方的財務計畫、賣方的不動產產權,或是買、賣雙方的資力或對外負有債務的情形而導致不動產買賣發生糾紛,目前更有些是來自於少數不肖的房屋仲介公司業的介入。

這些問題如何解決,在法律上都有非常明確的規定,何況不動產買賣是一種契約行為,須當事人雙方在契約上有所約定。尤其不動產買賣牽涉的範圍較廣,舉凡土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、工程受益費或是行政規費等問題都相當複雜,如果沒有約定清楚,難免會產生糾紛。究竟應如何解決,以及在法律上應如何防止,非常的重要。

除了這些糾紛之外,常見的還有關於不動產買賣標的物本身是否有瑕疵,因為賣方對於不動產買賣負有「瑕疵擔保責任」,而瑕疵包括「物的瑕疵」和「權利的瑕疵」(參見民法第三百四十九條、第三百五十四條),都在擔保的範圍之內;另外不動產買賣牽涉到坪數不足的問題等等,類此糾紛最重要的解決方式,當然是「預防」。預防糾紛的發生不外在訂定不動產買賣契約時,將細節事項加以嚴訂。

所以,目前各國對於契約行為的訂定,常稱之為「預防法學」,也就是藉著契約詳細條款的訂定,使糾紛不致發生,或者將來縱使發生糾紛,也能夠在契約的條款中找到一個妥適的依據,據理力爭。除了在契約上有明確條文的約定外,運用「定金」、「違約金」的約定,也是屬於契約確保履行的重要方法(參見民法第二百四十八條、民法第二百五十條)。

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