大學城集市效應 轉型更吸金 慎選商區提高報酬率

台灣商圈發展過去以購物生活圈為主,但近年大學城周邊反以平價美食、特色小店攻城掠地,從專營學生市場逐漸轉型為具觀光性質的街廓,集市效應愈明顯,店面也愈搶手。以台大商圈與師大夜市為例,過去巷弄間不具店租效益,但近年店面租屋需求卻是激增,2、3年前租金以「住家」行情計價,每坪每月約1000元,現在改以「店面」行情計算,租金已漲至1500元,漲幅約5成。

溫羅汀商圈

介於師大夜市與公館商圈間的溫州街,近年特色小店愈來愈多,小店讓兩個大學城結合成一個新的「溫羅汀商圈」。

店租金飆5成

因為有學生支撐消費市場,各大學城商圈店家一直都是熱門標的,近年商圈更悄悄轉型為特色小店聚集處,吸引更多非區域學生的年輕族群,也鞏固商圈熱度。

公館商圈人文味濃

以北市台灣大學的公館商圈為例,2006年成立了「溫羅汀行動聯盟」,為集結小眾、獨立、人文性質店家的聯盟,以保存台北市溫州街、羅斯福路、汀州路的在地文化角度出發,過去溫州街是許多文人與社運者出沒地點,自此以後,溫羅汀商圈的巷弄間更多了咖啡店、販售衣飾等特色小物與專營小眾書籍的商店。

信義房屋台大店專案經理余珮綵指出,公館商圈在師大夜市崛起後,兩邊因為中間有溫州街、泰順街等富含人文性質的生活圈,商圈開始合一,也因為「溫羅汀行動聯盟」推波助瀾,店家本身會創造「感覺」,滿足消費者的「感覺」,加上正臨馬路的店面租金貴,且商業氣息濃厚,巷弄小店便趁勢而起,不少1樓住家均租出成為咖啡店等,每坪每月租金也從原先1000元慢慢拉抬至1500元。

東海藝術街行情俏

台中東海大學附近的藝術街與台南成功大學後站的大學路18巷,也是咖啡店、簡餐店熱門地點,以台南成大商圈而言,後站大學路行情每坪最高約50萬元,雖較前站或後站傳統小吃店林立的育樂街、勝利路行情低,但因規模完備,商家競爭度高,東森房屋後甲店店長吳柏翰說:「即使巷弄路寬僅約6~8米,但仍舊不用擔心租不出去。」

萬芳醫院商圈搶手

大學城商圈除了靠特色小店轉型,結合商圈內兩種身分的消費族群,也是一種新趨勢。例如台大後門辛亥路219巷與和平東路二段118巷連接的巷弄,是結合學生與上班族的飲食商圈;捷運萬芳醫院站的興隆路三段則是學生、公車轉乘族與就醫民眾創造出的複合商圈,商圈內的店面更為炙手可熱。

1997年捷運萬芳醫院站才剛通車1、2 年,附近生活圈也以簡單小吃店為主,客層鎖定中國科技大學學生,但幾年後木柵地區民眾多在此地轉乘公車,加上就醫人潮,肯德基、摩斯漢堡等連鎖飲食與服飾店陸續加入,市場開始坐大。

中信房屋興隆店店長劉金祥指出,萬芳醫院周邊商圈消費市場穩定,店面接手意願強,即便歷經金融海嘯,每年還是有1~2成漲幅,目前興隆路三段1樓30坪店面單月租金約20萬元,視地段好壞有所增減,因為太過搶手,2樓公寓也有人承接做店面、商辦使用,每月租金約5萬元,甚至連後方112巷2弄的巷子,1樓也幾乎全成店面,發展歷程不過10年,足見商圈商機。

包租婆照過來 5~7%成大報酬率居冠

暑假才剛開始,熱門大學附近的租屋市場已開始有人卡位,想當包租公賺外快。根據業者統計,全台大學城高投資報酬率的租屋市場,多數聚集中南部,以台南成功大學5~7%的報酬率居冠,其次為台中東海大學周邊,報酬率也達到4.5~6.8%,相對而言,台北市中心因房價高,報酬率較低。

根據東森房屋統計,大學城租屋市場以成大附近報酬率最高,甚至可有7%的高報酬。東森房屋後甲店店長吳柏翰表示,成大本身學生數量就不少,加上現下學生多只願意租賃套房,租金相對可以提高;以東寧路學生套房為例,多為透天改建成單層2~3間套房,購入總價約700~750萬元,每月每間可收租逾4500元,報酬率至少就有5.7%,也因此有超過7成外地客前來置產收租。

學生上班族客層兼備

住商不動產台中西屯中科店店長陳子貞指出,高報酬區域除了學生數量夠高、足以支撐,假使區域內具備學生、上班族等不同身分客層,租屋市場熱度一樣夯到嚇人。

以台中東海大學附近為例,產品多為房東改裝整棟6~7層樓的電梯別墅,再逐層分割出4~6個4~6坪套房,每月租金約5000元,總價約3000萬元,報酬率至少也有4.8%;加上區域承租方不僅只有學生,還有中科園區員工、榮總護士等客源,才會有不少人願意砸下5、6千萬元買下2棟透天打通,再分隔套房租出。

慎選商區提高報酬率

住商不動產企研室主任徐佳馨認為,造成出租報酬南北兩樣情的狀況,關鍵因素還是在房價與租金,要達到高報酬,其一提高租金,但現在租金普遍不低,提高反而乏人問津,為求順利租出只好找房價低的區域,因此中南部租屋市場才會比台北更熱。但徐佳馨也提醒,慎選學生人口多與商圈發展成熟的學校周邊,才能當個穩賺不賠的包租公。

台大公館商圈 個性小店吸人潮

公館商圈在捷運開通與師大夜市崛起後,商圈已經完全轉移,台大公館商圈目前多指新生南路附近,連同溫州街也一起算入,加上鄰近師大商圈,現在兩個區塊幾乎算連在一起,特殊人文風情,也造就巷弄裡的個性小店,藉此吸引人潮。

店家說法 溫羅汀商圈 租金相對便宜

溫羅汀商圈這幾年都是以饒富人文的形象曝光,因此,溫州街小巷特色小店多,雖然在台灣大學旁,但商圈人潮包含學生、上班族,能分食的客層自然較大。當然,除了巷弄藝文氛圍濃,較便宜的租金也是考量,如果靠近新生南路、羅斯福路,每月每間租金至少就要20萬元,巷弄裡卻只要5、6萬元。 蘋果日報 【詹誌銘╱綜合報導】

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