合宜住宅 衝擊林口、板橋房價 申購寬鬆學者憂品質降

新北市規劃在林口與板橋興建合宜住宅,規模約1萬戶,售價是周邊新屋的六至七折,房仲業者觀察,合宜住宅消息釋出後,林口、板橋等區買方觀望氣氛轉趨濃厚,預期該區未來半年房市價量將進入停滯期。

永慶建設暨代銷總經理葉凌棋昨(13)日指出,合宜住宅規劃在林口與板橋,雖然位置較偏離區域熱門區塊,但均屬尚未完全開發的處女地,兩地推案量上看萬戶,占新北市全年交易量約一成,未來衝擊相當大。

合宜住宅衝擊林口、板橋房屋售價

低於行情的合宜住宅規劃在林口與板橋,衝擊林口、板橋房屋售價

新北市去年一年建物買賣移轉約10.8萬棟,政府規劃在新北市推出萬戶合宜住宅,占全年交易量的十分之一,將會排擠新北市預售或新建案銷售,已可預見會出現搶屋潮。

合宜住宅消息釋出後,首波衝擊的是區域周邊預售屋,原本想進場的買方縮手。葉凌棋說,以林口A7合宜住宅為例,每坪售價15萬元,相當周邊行情打七折,這種價格對首購族有很大的吸引力,因此在林口針對首購族群的新推案,壓力將會較大。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,新北市向來是首購族大本營,根據過去交易統計顯示,總價500萬至700萬元、1,000萬元等兩個價格帶,占新北市成交量的一半,林口A7與板橋浮州合宜住宅價格帶均落在這兩個區間帶,短期內首購族會因等待合宜住宅而暫緩進場。

台灣房屋林口中正文化特許加盟店店長黃美珍表示,林口A7區域內生活機能不佳,但合宜住宅售價低,又是知名建商興建,未來區域將進行大面積開發,在A8、A9站房價愈開愈高效應下,A7未來前景值得期待。

板橋浮洲合宜住宅基地主要位於浮洲橋側,大觀路二段一帶,近板南線捷運亞東醫院站及台鐵浮洲簡易車站,比林口A7站更靠近市區,分成兩塊基地,預計興建4,300戶住宅,建商更是摩拳擦掌。

葉凌棋說,板橋浮州尚未開標,但預期定價應該會比目前板橋中古屋價格便宜三成以上,浮州合宜住宅開發後,不僅對板橋房市產生衝擊,附近樹林、三峽地區都可能連帶受到影響。【經濟日報╱記者李至和/台北報導】2011.07.14

莊孟翰:A7合宜住宅弄不好 恐變成小三小四

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰今(13)日出席「永慶房仲集團第2季購屋趨勢大調查」記者會,除重申「房價回不去」,也指出奢侈稅上路後房價仍未能反應政策的主因不在供給不足而是熱錢太多、錢多為患。

他分析,參考新加坡經驗,A7合宜住宅政策短期可能增加供給,但考量市場長期需求、生活機能以及建築成本,若是弄不好原本規劃是三房四房的合宜住宅,「可能變成小三小四」。

莊孟翰表示,新加坡政府在住者有其屋、三代同堂概念下,除提供價位相對低廉的組屋,也透過公積金(CPF)讓子女得以實現照養父母並擁有房產的基礎。他解釋,新加坡當局運用定期定額從公民薪資一定比例以及顧主提撥約20%(約1.2萬元)左右到政府公積金戶頭,作為讓公民購入組屋國宅居住的基礎,使民眾免受高房價之苦,「透過全盤考量施行的方式和台灣直接針對需求就釋出累計近10000戶的住宅給全台民眾,在政策基礎上有一定程度的差異」。

事實上,現階段政策對申請A7合宜住宅的資格條件限制較寬鬆、並將每坪均價壓在15萬元。對此,莊孟翰對A7合宜住宅的整體品質感到憂心。

他分析,經容積計算每坪土地成本約在5萬元,加上建材設備成本等一坪至少8萬元,現在普遍採用SRC防震鋼骨結構的物件每坪成本逾10萬元,若將售價壓在15萬元,建商等同是在做賠本生意。

他說,儘管建商可以採用大批採購壓低成本,「但從合宜住宅公設比30%來看,主建物加上陽台、雨遮等算一算可能連70%都不到,因此原本的三房四房,可能就直接降級變成小三(房)小四(房)。」

針對A7合宜住宅現階段申購條件寬鬆,如只要擁有國民身分、承購人已婚年滿20歲或未婚40歲,且名下沒有自用住宅,家庭年所得在50%分位點以下家庭(台北市為158萬元)即可優先申購。

永慶建設暨代銷總經理葉凌棋則分析,「合宜住宅臨近捷運站且價位偏低,對於首購族擁有吸引力,而且因為申請條件現在看來十分寬鬆,很多事情現在都還沒討論好,因此對符合條件的投資人來說,雖然購入後5年不能轉售,但可轉租,在粗估租金投報率達3.3%的情況下,相信將成為市場搶手貨」。鉅亨網記者尹慧中 台北

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