投資包租小套房 代管到期不如預期 投資客「剉著等」

北市小套房失寵,租金不如預期投資客剉著等,台北市5年前曾掀起小套房推案風,當時更有建商打出包租代管1~2年服務,保證租金報酬3~3.5%,吸引投資客搶購。不過,近期傳出套房社區「基泰之星」包租服務已屆滿2年,建商即將交還管委會自管,但市場上套房產品釋出多、租金報酬率不如預期,套房轉手不易,投資客大傷腦筋。

住商不動產加盟事業處副總經理劉明哲表示,2006年台北市土地價格飆高,建商為增加賣屋利潤,競推高單價、低總價模式的小套房產品,近年因為銀行緊縮套房貸款,15坪以下的套房預售案數量才大減。

前幾年掀套房推案熱

台北市前幾年掀套房推案熱,買方多是想要收租的投資客。

不過,根據《住展》雜誌統計,推估北台灣在2004年到2009年銷售的套房戶數達4萬9920戶,也就是說,屋齡5年內的新成屋套房逼近5萬戶,大量釋出引發台北市套房租金下跌的疑慮。

基泰之星湧賣壓

台北市農安街的酒店式公寓「基泰之星」於2006年預售,當時即主打建商代租代管2年,保證住戶租金報酬率逾3%以上,不過,8月底建商即停止代管,基泰建設總經理馮先勉表示,建商代管滿2年,未來將交由社區管委會及住戶決定物業管理方向,不再提供包租服務。目前社區內約有4成投資客,幾乎「剉著等」,紛紛委託仲介銷售。

高公設比嚇買方

「基泰之星」住戶彭麗慎投訴指出,社區主流坪數為13.8坪,2009年交屋時,各大行庫限制15坪以下小套房無法貸款,建設公司多贈送公設坪數以達到16.1坪的申貸門檻,卻造成部分戶別公設比由35%提升至43%,超高公設比使得投資客轉手困難,21世紀不動產雙連捷運加盟店店長陳宏勇表示,該社區最近成交的3樓毛胚屋,每坪成交價45萬元,較周邊每坪60萬元低。

好地段1坪90萬

永慶房屋世貿松仁店店長林伯恩表示,位於台北市精華地段的套房產品,大多訴求增值效益,例如信義路五段「新川普」,隨著信義計劃區房價上漲,售價則從預售時期每坪55~65萬元,上漲至70~90萬元。但地段一般的套房產品,年租金報酬率約3~4%之內,例如和平東路三段「敦南法拉利」,目前每坪60~65萬元,每戶月租金約2萬元。
蘋果日報【蔡佩蓉╱台北報導】

「包租代管」偏愛小套房 長期增值為重

包租代管」是近幾年台北市套房產品的促銷新手法,建商以訴求穩定收益提昇銷售,基本上市場反應也還不錯,但是一個投資產品的購買,也是好幾百萬的投資支出,不能只光看前幾年收益,還是要評估長期的增值潛力。

根據住展房屋網調查,台北市近5年來小套房產品推案不弱,競爭激烈之下,建商訴求新制不斷推陳出新,當時頗為盛行所謂的「包租代管」1~2年服務,保證租金報酬3~3.5%,或是「包租買回」等方式,吸引投資客搶購,銷售成效也都還不錯。現在大都已屆代管期滿,後續如何維持出租率及租金投報率,問題就浮現了。

近期傳出套房社區「基泰之星」包租服務已屆滿2年,建商即將交還管委會自管,但市場上套房產品釋出多、租金報酬率不如預期,套房轉手不易,投資客開始傷腦筋。

東森房屋行銷處副總經理黃淑苓表示:每一戶房屋所有人都可以積極參與大樓管委會,大家一起選擇好的物業管理公司,以前著重價低者得標,但是一分錢一分貨,所以現在選擇物業管理公司,不以最低標為考量,重要的是物業公司的管理能力,不過管理再好,也需要房屋所有權人的配合。

她提醒包租公、包租婆,出租時最好先公證再簽契約,以備租屋者交不出租金時,不需通過多道程續,就可直接進入自己的房子,並請想當包租公、包租婆的投資人,睜大眼判斷2年包租真的是額外服務還是一種建商加快銷售的手段。

近日在新北投推出的酒店式公寓「湯.富裔」,標榜的也是「2年定值包租」和「年報酬率 3.5% 」,推「湯.富裔」的國礎建設營運長吳安居表示:「基泰之星」不是旅館用地,所謂的包租其實是代租,旅館用地價值高,使用者2年後會續約可能性大,而且是交由知名的德士通物業管理,不會存在租金報酬率不如預期的問題。大紀元

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