租約到期忘續約 房東風險大 租約不定期房子要不回

房子出租後忘了續約,卻因此收不回來,連法院都判收回房屋並非「必要情形」而判房東敗訴。國民黨立委周守訓接獲投訴,提醒民眾將房屋出租時,切記要簽約,

以保障雙方權益。

台北市詹姓男子在93年將位於重慶北路三段的1樓店面,租給張姓房客開店經營商行,98年底租約屆滿,未再簽立租賃契約,因而成為「不定期契約」。

詹男去年8月想將店面收回給父母住,希望張男能在半年內搬走。張男卻以雙方已成「不定期契約」為由拒絕搬遷,詹男告上法院。法院一審判定,該租處10餘年來均作為店面使用,詹男收回自用,顯然不符合經濟效益,且詹男曾向張男表示收回房屋,是想要以較高的租金出租給連鎖便利商店。

法院並表示,詹男父親擁有1棟與詹男房屋僅3分鐘車程的房屋,該房舍後方的1樓住處可以使用,因此駁回詹男提出的「自用」告訴。詹男大嘆:「我只是忘記簽約,權利就沒了嗎?」律師黃帝穎認為,「法官判決有點奇怪,對房東保障過低」,建議房東上訴時,應強調取回房屋的「必要性」。〔自由時報記者顏若瑾/台北報導〕

租屋合約期滿後仍應重新簽訂租約

租屋合約期滿後,房東與房客仍應重新簽訂租約,以免彼此權益受損。

不定期限繼續契約不利於房東

《民法》第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」但此種不定期租賃較不利於房東。

房東收回須符合限制

雖然《民法》第450條指出:「租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或1個月定期支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」

不過,根據《土地法》第100條規定,不定期租賃的出租人欲收回房屋有6項限制,房東須符合6項限制之一,才可終止租約。

不定期租約出租人收回房屋相關規定

收租人非因下列情形之一,不得收回房屋
出租人收回自住或重新建築時
承租人違反民法第443條第1項之規定,轉租於他人時
承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達2個月以上時
承租人以房屋做違反法令之使用時
承租人違反租賃契約時
承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時
房屋出售則租期結束

但不定期租賃契約也不全然有利於房客,因現行法律規定,一般租賃房屋,在房屋易主時,房客仍可無條件依原合約居住至租期結束,即「買賣不破租賃」原則,但不定期租約就不適用此原則,因此,若是房東將房屋出售給他人,新房東即有權要求房客無條件返還房屋。

因此,不定期租約對房東、房客雙方都有風險,住商不動產企研室主任徐佳馨建議,租約期滿後,雙方還是應重新簽訂租約,避免未來發生糾紛時口說無憑,損及彼此權益。
蘋果日報【張家銘╱綜合報導】

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