09 7 月 父母購屋租給子女 另類房產投資
紐約王姓夫妻與目前已就業的兒子同住，但最近他們積極物色皇后區公寓，計畫為剛從學校畢業的兒子置產。王太太表示，前一陣子有友人從台灣來美，就是為了幫畢業後開始工作的孩子解決住屋問題而投資買房，而今年以來房價與利率皆未回升，促使她考慮入市購屋。王太太表示，目前預算可能僅夠買統艙或一臥公寓，她打算以自己的名義申貸購屋並支付頭期款，再讓兒子負擔每月維持費與部分房貸。
目前房價與利率皆低，不少華人父母在紐約市購房，「租」給子女
房價利率雙低 進場好時機
紐約時報報導，近年房價下滑與利率偏低，紐約房租又貴，不少父母為在曼哈坦工作的子女置產。Halstead Property副總裁席維曼（Barry Silverman）說：「我大學畢業時只得到一支電子手錶，近來卻有許多客戶買房作為子女的畢業禮物。」他表示，這類客戶多偏好統艙（studio）或一臥房屋，但遇到價位合適的多臥上市屋也可能出手買下，「父母把買房視為一項投資。」
不過，房地產開發與管理公司Time Equities住宅銷售與出租主任羅荸塔‧艾克羅德（Roberta Axelrod）表示，父母為子女購屋有諸多考量，譬如抵稅優勢、公寓規定，與公寓使用權等問題。此外，諸如公寓維持費、維修費應由誰支付，以及日後出售公寓所得歸誰，都是雙方需事先商量的議題。艾克羅德說，客戶中有部分事先簽署協議，有些僅以口頭約定，不過，「多數家庭都不願事先講的太明白」。她認為，雙方應在購屋前充分溝通，以避免日後發現認知互異而產生衝突。
居住密蘇里州聖路易的華人林姓夫妻亦為在紐約工作的孩子買房，倆人以自己的名義申貸，在曼哈坦購買兩臥共有公寓，原講好由孩子負擔維持費，但因紐約生活開銷頗高，兒子常缺錢，維持費經常是由兩老買單。
親子協議 劃清責任義務
房地產律師華格納（Steve Wagner）建議，家庭宜事先商討並簽署協議，不過，「這類協議並無特定格式，家庭恐需委託專人草擬協議書」。他舉例說，曾有父母以自己的名義購買公寓，願意自付維持費，並讓子女免費住在公寓裡。不過，有些合作公寓（co-ops）僅承認購屋人為住戶，子女必須以租客名義才能入住。
王太太表示，考慮公寓出租與轉售彈性，她傾向選購共有公寓，兒子中意的皇后區傑克森高地（Jackson Heights），上市屋卻多為合作公寓。「合作公寓雖便宜，但購買需經委員會同意，有的即表示不樂見『父母買，子女住』的情況，亦對出租多所限制。」王太太說，有房仲推薦合作公寓中的「sponsor unit」，即從未轉售過的公寓單位，無須經委員會批准即可購買，但價位比一般合作公寓高，入住後仍須遵守委員會規定。由於共有公寓仍為較實際的選擇，她目前已轉移陣地至皇后區的Astoria買房。
房仲們指出，不少有意為子女在曼哈坦置產的父母居住外州，他們準備當子女成家立業有換屋需求時，他們可搬入公寓內養老。房地產仲介公司Brown Harris Stevens副總裁波里卡皮歐（Mark Policarpio）說，他曾有加州客戶想為兒子在紐約置產，原先考慮購買共有公寓，但最終仍買下允許出租的合作公寓。由於兒子從事舞台表演行業，可能長期隨團巡迴演出，因此他們特別看重公寓能否出租。他們以不到26萬5000元買下位於西34街的統艙式合作公寓。「以後可能難有這麼低的利率與售價，算是投資的好機會。」
投資房貸款不易
居住俄亥俄州的桑托斯夫婦（Marcos Santos）去年打算在曼哈坦購買統艙公寓，讓剛從大學畢業的女兒免費居住。他們相中西57街標價25萬元的合作公寓，卻發現銀行視該公寓為「投資」項目，提出較高的房貸利率與頭期款要求。稅務律師貝克（Glenn Busch）說，多數父母單純想幫子女一把，實際買房時卻必須面對各種難題，譬如有些公寓要求父母與子女皆須列於產權租約（proprietary lease）上，許多合作公寓則根本不樂見父母以子女名義購屋，因這些畢業不久的社會新鮮人恐難達到公寓委員會的收入要求。此外，父母若以自己名義購屋，有可能被銀行視為「度假屋」或「投資屋」，皆不利於房貸條件。
桑托斯的申貸過程一波三折，他說，當一家銀行拒貸，與另一家銀行的談判陷入僵局，他差點放棄申貸想以現金購屋。不過，在房仲鼓勵下，他最終取得合算利率的房貸，順利為女兒購得曼哈坦統艙公寓。「雖然這麼辛苦，但一切都值得，我們知道女兒住在一個安全、環境又好的地方。」桑托斯的女兒每月支付650元的維持費給父親，她說：「若非父母幫忙，我肯定住不了曼哈坦，且必須找室友合租房屋。」
居住加州的韋曼夫婦（Jerry Waldman）原希望為女兒購買合作公寓，但經公寓委員會拒絕其出價後，決定改考慮限制較少的共有公寓，最終並以115萬元購得曼哈坦東72街上的兩臥公寓。韋曼夫婦家有四名女兒，他們透過事先設立的家庭信託基金購買公寓，讓已成年的一名女兒享有五分之一股份，其餘則由韋曼夫婦持有。「我們不是買公寓送給一名子女，這是全家人共享的資產。」
會計師科能堡（Richard Koenigsberg）則把握100萬元的贈與免稅額，在曼哈坦購屋送給孩子。他表示，截至2012年底，紐約州的贈與免稅額度已從100萬元調高至500萬元，若夫妻兩人皆參與，免稅額度可達1000萬元。科能堡認為，「這是富裕家庭父母幫子女自立的好時機。」 世界新聞網-北美華文新聞