父母購屋租給子女 另類房產投資

紐約王姓夫妻與目前已就業的兒子同住,但最近他們積極物色皇后區公寓,計畫為剛從學校畢業的兒子置產。王太太表示,前一陣子有友人從台灣來美,就是為了幫畢業後開始工作的孩子解決住屋問題而投資買房,而今年以來房價與利率皆未回升,促使她考慮入市購屋。王太太表示,目前預算可能僅夠買統艙或一臥公寓,她打算以自己的名義申貸購屋並支付頭期款,再讓兒子負擔每月維持費與部分房貸。

華人父母購房租子女

目前房價與利率皆低,不少華人父母在紐約市購房,「租」給子女

房價利率雙低 進場好時機

紐約時報報導,近年房價下滑與利率偏低,紐約房租又貴,不少父母為在曼哈坦工作的子女置產。Halstead Property副總裁席維曼(Barry Silverman)說:「我大學畢業時只得到一支電子手錶,近來卻有許多客戶買房作為子女的畢業禮物。」他表示,這類客戶多偏好統艙(studio)或一臥房屋,但遇到價位合適的多臥上市屋也可能出手買下,「父母把買房視為一項投資。」

不過,房地產開發與管理公司Time Equities住宅銷售與出租主任羅荸塔‧艾克羅德(Roberta Axelrod)表示,父母為子女購屋有諸多考量,譬如抵稅優勢、公寓規定,與公寓使用權等問題。此外,諸如公寓維持費、維修費應由誰支付,以及日後出售公寓所得歸誰,都是雙方需事先商量的議題。艾克羅德說,客戶中有部分事先簽署協議,有些僅以口頭約定,不過,「多數家庭都不願事先講的太明白」。她認為,雙方應在購屋前充分溝通,以避免日後發現認知互異而產生衝突。

居住密蘇里州聖路易的華人林姓夫妻亦為在紐約工作的孩子買房,倆人以自己的名義申貸,在曼哈坦購買兩臥共有公寓,原講好由孩子負擔維持費,但因紐約生活開銷頗高,兒子常缺錢,維持費經常是由兩老買單。

親子協議 劃清責任義務

房地產律師華格納(Steve Wagner)建議,家庭宜事先商討並簽署協議,不過,「這類協議並無特定格式,家庭恐需委託專人草擬協議書」。他舉例說,曾有父母以自己的名義購買公寓,願意自付維持費,並讓子女免費住在公寓裡。不過,有些合作公寓(co-ops)僅承認購屋人為住戶,子女必須以租客名義才能入住。

王太太表示,考慮公寓出租與轉售彈性,她傾向選購共有公寓,兒子中意的皇后區傑克森高地(Jackson Heights),上市屋卻多為合作公寓。「合作公寓雖便宜,但購買需經委員會同意,有的即表示不樂見『父母買,子女住』的情況,亦對出租多所限制。」王太太說,有房仲推薦合作公寓中的「sponsor unit」,即從未轉售過的公寓單位,無須經委員會批准即可購買,但價位比一般合作公寓高,入住後仍須遵守委員會規定。由於共有公寓仍為較實際的選擇,她目前已轉移陣地至皇后區的Astoria買房。

房仲們指出,不少有意為子女在曼哈坦置產的父母居住外州,他們準備當子女成家立業有換屋需求時,他們可搬入公寓內養老。房地產仲介公司Brown Harris Stevens副總裁波里卡皮歐(Mark Policarpio)說,他曾有加州客戶想為兒子在紐約置產,原先考慮購買共有公寓,但最終仍買下允許出租的合作公寓。由於兒子從事舞台表演行業,可能長期隨團巡迴演出,因此他們特別看重公寓能否出租。他們以不到26萬5000元買下位於西34街的統艙式合作公寓。「以後可能難有這麼低的利率與售價,算是投資的好機會。」

投資房貸款不易

居住俄亥俄州的桑托斯夫婦(Marcos Santos)去年打算在曼哈坦購買統艙公寓,讓剛從大學畢業的女兒免費居住。他們相中西57街標價25萬元的合作公寓,卻發現銀行視該公寓為「投資」項目,提出較高的房貸利率與頭期款要求。稅務律師貝克(Glenn Busch)說,多數父母單純想幫子女一把,實際買房時卻必須面對各種難題,譬如有些公寓要求父母與子女皆須列於產權租約(proprietary lease)上,許多合作公寓則根本不樂見父母以子女名義購屋,因這些畢業不久的社會新鮮人恐難達到公寓委員會的收入要求。此外,父母若以自己名義購屋,有可能被銀行視為「度假屋」或「投資屋」,皆不利於房貸條件。

桑托斯的申貸過程一波三折,他說,當一家銀行拒貸,與另一家銀行的談判陷入僵局,他差點放棄申貸想以現金購屋。不過,在房仲鼓勵下,他最終取得合算利率的房貸,順利為女兒購得曼哈坦統艙公寓。「雖然這麼辛苦,但一切都值得,我們知道女兒住在一個安全、環境又好的地方。」桑托斯的女兒每月支付650元的維持費給父親,她說:「若非父母幫忙,我肯定住不了曼哈坦,且必須找室友合租房屋。」

居住加州的韋曼夫婦(Jerry Waldman)原希望為女兒購買合作公寓,但經公寓委員會拒絕其出價後,決定改考慮限制較少的共有公寓,最終並以115萬元購得曼哈坦東72街上的兩臥公寓。韋曼夫婦家有四名女兒,他們透過事先設立的家庭信託基金購買公寓,讓已成年的一名女兒享有五分之一股份,其餘則由韋曼夫婦持有。「我們不是買公寓送給一名子女,這是全家人共享的資產。」

會計師科能堡(Richard Koenigsberg)則把握100萬元的贈與免稅額,在曼哈坦購屋送給孩子。他表示,截至2012年底,紐約州的贈與免稅額度已從100萬元調高至500萬元,若夫妻兩人皆參與,免稅額度可達1000萬元。科能堡認為,「這是富裕家庭父母幫子女自立的好時機。」 世界新聞網-北美華文新聞

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com