預售購屋8大問題 達人實戰經驗為你解惑

達人實戰經驗,解惑8大購屋問題,至接待中心看屋時,現場銷售人員總是擁有三吋不爛之舌,不斷放送不買可惜的訊息,常常令購屋族受到現場氣氛感染,糊里糊塗就簽了約,事後才又發生糾紛。

究竟銷售人員哪些話術可以相信?遇到什麼情況是銷售戰術?怎樣買比較划算?常見的8種購屋問題,購屋達人陳斐娟、聶雲以實戰經驗來解答。

預售樣品屋

觀看預售樣品屋時,應持平面圖對照是否有樑柱規劃。

1.恐怖行銷 營造氣氛

Q:每次到接待中心,現場總是有許多人,銷售小姐也表示案子很熱銷,這是真的嗎?
A:常常我們進到接待中心,看到許多人都正在談買賣,甚至聽到銷售人員拿著麥克風呼喊:「恭喜x樓x戶成交」,其實這些都可能由樁腳所扮演,為的都是要營造熱銷氣氛,讓你覺得不買很可惜,創造一種「恐怖行銷」手法。

曾經有建案,客人想預約看房,必須先開200萬元的支票釋出誠意,才能拿到「看屋入場卷」,只為你介紹你看的戶別,若想要詢問或是帶看其他戶別都沒有權力;或者談論空間採取密閉式的小房間,告訴你隔壁是哪位達官貴人在看屋,已經買了幾戶,未來可能是你鄰居,但是否真實,都沒有人知道。

每次到接待中心,現場總是有許多人,銷售小姐也表示案子很熱銷,這是真的嗎?

2.走訪銀行 探聽行情

Q:要如何才能得知建案開價是否符合行情呢?
A:進到接待中心,銷售人員幾乎都有一套銷售公式,一般會先從大環境開始介紹,比如交通多便利、商圈僅幾步之遙等,再開始帶到周邊近年指標推案、有哪些知名的豪宅建案,它們當初的單價破了該區怎樣驚人的紀錄,藉此哄抬建案本身。

這時不要只聽信銷售人員的片面之詞,可以先查詢周邊指標中古物件行情來做比較,另外還有一種較可靠的方法,就是到附近的銀行詢問周邊指標建案當初的貸款成數,請銀行人員提供真實的貸款數字,最為準確。

3.模型華麗 留意實景

Q:模型看起來都大同小異,有什麼地方必須要特別注意嗎?
A:許多預售屋都會擺上華麗的模型,要特別注意,模型都是沒有「鄰居」的,必須要問清楚四周有沒有建物遮住視線,或者是否有電線桿、電塔等嫌惡設施在附近,甚至有福地。

另外也要特別注意建案的實際路況,由於接待中心模型上的馬路,永遠都是寬敞整潔、停滿高貴名車與跑車的美好模擬情境,而現實情況可能往往大相逕庭,例如到基地現場察看後,才發現其實該路段天天有卡車行經,車流量大、路況十分危險,這些都是在觀看模型時須特別留意的地方。

4.建材挑選 首重需求

Q:知名建材的價格都好昂貴,但真的有其必要性嗎?
A:這10多年來,建築結構從RC結構、SRC結構,進步到防震、制震等工程,但其實建材的好壞不能單看建材名稱,必須以自己的實際情況來判斷是否真有需求。

比方說,房子的樓層如果不過高,RC結構就已經夠好,不需要用到SRC鋼骨等級,購屋族不要被建材的名氣沖昏了頭,常常這些建材對於建物本身影響不多,但價錢差距卻相當大,不應該盲目追求建材,應該著重於選擇自己本身的需要在哪,而且許多建材都是大同小異,只是名稱的不同。

註:RC為鋼筋混凝土結構;SRC為鋼骨鋼筋混凝土結構

5.看樣品屋 多問多查

Q:看樣品屋有什麼需要注意的地方?

陳斐娟A:樣品屋總是沒有柱子和樑的規劃,如果建案沒有做樑柱外移設計,必須要問清楚柱子和樑在哪,才能得知未來裝潢設計的方向。另外,樣品屋看出去都是接待中心最漂亮的那一面,不一定是自己買的那一戶的景觀,無法得知是否有看見福地、對到鄰居屋角等問題,因此可請建商給你欲購買戶別的景觀照片。

聶雲A:進入樣品屋前,總是看到梯廳相當寬敞,但是未來並非如現場只有1戶的規劃,必須要問清楚未來梯廳正確坪數大小,以免和實際有落差。樣品屋床舖的SIZE通常都會小1號、衣櫃也特別淺,並藉由這些小技巧營造房間變大的感覺,而且通常不會真實呈現陽台,民眾必須事前確定規劃和實質的落差。

6.買實品屋 觀察細節

Q:看實品屋有什麼需要注意的地方?
陳斐娟A:實品屋裝修完善,總是設計的美輪美奐,可以直接入住,既省時又方便。但其實我們無法得知實品屋裝潢施工的過程,且許多設計都是為了美觀,並沒有相當程度的細心,因此不推薦買實品屋。如果你喜歡它的設計,希望營造相同的風格,可以請建商介紹同位設計師,一般案場都有這樣的服務。

聶雲A:實品屋能做出的判斷較為實際,可以從細部觀察看出建商的施工品質,如從窗台、屋頂到屋簷,是否有水漬的痕跡、漏水的情形,或者牆角的地板是否翹起來,有無受潮的問題。另外也可以仔細看橫樑的規劃,通常SRC結構的建案樑比較少、RC結構的樑比較多,觀察橫樑的規劃,可以考量未來的裝潢需求。

7.3套話術 小心中招

Q:為什麼常常想要買,但銷售人員都說已銷售完畢?
A:其實這是案場人員慣用的一種銷售的手法,一般最常遇到3種方法:

方法1:現場銷售人員直接告訴你已經完銷,如果有客戶願意退訂再聯絡,而通常回到家就會接到電話,告訴你出現難得好機會,要買要快。

方法2:銷售人員表示還沒開案,且全數皆已經被預定,想買請先下訂預約,事後再電話通知,讓你想買買不到,感到產品有多珍貴。

方法3:該案只剩樓層較差的戶別,只好敗興而歸,事後再打電話給你,告知有客戶退訂視野最佳的樓層,讓你感覺機不可失,非買不可。

8.建材升級 較為划算

Q:建商提供的建材設備我不滿意,退掉折成現金划算嗎?
A:如果遇到建商提供的建材規劃不滿意,除非自己本身預算足夠,或者在生活品味與需求上,對建材有獨到的特別要求,否則都不建議退掉配備折抵現金,相當不划算。

由於建商大批採購的緣故,退掉的錢通常遠遠低於市價,如果民眾對產品不滿意,建議可選擇利用追加、修改或升級的方式達到本身需求。例如可由普通馬桶,加價升級為超級馬桶;一字型廚房檯面不夠女主人使用,可要求加大做成L型,這種藉由加價升級、修改的方式來達到自己的需求,較為划算。

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