09 7 月 預售購屋8大問題 達人實戰經驗為你解惑
達人實戰經驗，解惑8大購屋問題，至接待中心看屋時，現場銷售人員總是擁有三吋不爛之舌，不斷放送不買可惜的訊息，常常令購屋族受到現場氣氛感染，糊里糊塗就簽了約，事後才又發生糾紛。
究竟銷售人員哪些話術可以相信？遇到什麼情況是銷售戰術？怎樣買比較划算？常見的8種購屋問題，購屋達人陳斐娟、聶雲以實戰經驗來解答。
觀看預售樣品屋時，應持平面圖對照是否有樑柱規劃。
1.恐怖行銷 營造氣氛
Q：每次到接待中心，現場總是有許多人，銷售小姐也表示案子很熱銷，這是真的嗎？
A：常常我們進到接待中心，看到許多人都正在談買賣，甚至聽到銷售人員拿著麥克風呼喊：「恭喜x樓x戶成交」，其實這些都可能由樁腳所扮演，為的都是要營造熱銷氣氛，讓你覺得不買很可惜，創造一種「恐怖行銷」手法。
曾經有建案，客人想預約看房，必須先開200萬元的支票釋出誠意，才能拿到「看屋入場卷」，只為你介紹你看的戶別，若想要詢問或是帶看其他戶別都沒有權力；或者談論空間採取密閉式的小房間，告訴你隔壁是哪位達官貴人在看屋，已經買了幾戶，未來可能是你鄰居，但是否真實，都沒有人知道。
每次到接待中心，現場總是有許多人，銷售小姐也表示案子很熱銷，這是真的嗎？
2.走訪銀行 探聽行情
Q：要如何才能得知建案開價是否符合行情呢？
A：進到接待中心，銷售人員幾乎都有一套銷售公式，一般會先從大環境開始介紹，比如交通多便利、商圈僅幾步之遙等，再開始帶到周邊近年指標推案、有哪些知名的豪宅建案，它們當初的單價破了該區怎樣驚人的紀錄，藉此哄抬建案本身。
這時不要只聽信銷售人員的片面之詞，可以先查詢周邊指標中古物件行情來做比較，另外還有一種較可靠的方法，就是到附近的銀行詢問周邊指標建案當初的貸款成數，請銀行人員提供真實的貸款數字，最為準確。
3.模型華麗 留意實景
Q：模型看起來都大同小異，有什麼地方必須要特別注意嗎？
A：許多預售屋都會擺上華麗的模型，要特別注意，模型都是沒有「鄰居」的，必須要問清楚四周有沒有建物遮住視線，或者是否有電線桿、電塔等嫌惡設施在附近，甚至有福地。
另外也要特別注意建案的實際路況，由於接待中心模型上的馬路，永遠都是寬敞整潔、停滿高貴名車與跑車的美好模擬情境，而現實情況可能往往大相逕庭，例如到基地現場察看後，才發現其實該路段天天有卡車行經，車流量大、路況十分危險，這些都是在觀看模型時須特別留意的地方。
4.建材挑選 首重需求
Q：知名建材的價格都好昂貴，但真的有其必要性嗎？
A：這10多年來，建築結構從RC結構、SRC結構，進步到防震、制震等工程，但其實建材的好壞不能單看建材名稱，必須以自己的實際情況來判斷是否真有需求。
比方說，房子的樓層如果不過高，RC結構就已經夠好，不需要用到SRC鋼骨等級，購屋族不要被建材的名氣沖昏了頭，常常這些建材對於建物本身影響不多，但價錢差距卻相當大，不應該盲目追求建材，應該著重於選擇自己本身的需要在哪，而且許多建材都是大同小異，只是名稱的不同。
註：RC為鋼筋混凝土結構；SRC為鋼骨鋼筋混凝土結構
5.看樣品屋 多問多查
Q：看樣品屋有什麼需要注意的地方？
陳斐娟A：樣品屋總是沒有柱子和樑的規劃，如果建案沒有做樑柱外移設計，必須要問清楚柱子和樑在哪，才能得知未來裝潢設計的方向。另外，樣品屋看出去都是接待中心最漂亮的那一面，不一定是自己買的那一戶的景觀，無法得知是否有看見福地、對到鄰居屋角等問題，因此可請建商給你欲購買戶別的景觀照片。
聶雲A：進入樣品屋前，總是看到梯廳相當寬敞，但是未來並非如現場只有1戶的規劃，必須要問清楚未來梯廳正確坪數大小，以免和實際有落差。樣品屋床舖的SIZE通常都會小1號、衣櫃也特別淺，並藉由這些小技巧營造房間變大的感覺，而且通常不會真實呈現陽台，民眾必須事前確定規劃和實質的落差。
6.買實品屋 觀察細節
Q：看實品屋有什麼需要注意的地方？
陳斐娟A：實品屋裝修完善，總是設計的美輪美奐，可以直接入住，既省時又方便。但其實我們無法得知實品屋裝潢施工的過程，且許多設計都是為了美觀，並沒有相當程度的細心，因此不推薦買實品屋。如果你喜歡它的設計，希望營造相同的風格，可以請建商介紹同位設計師，一般案場都有這樣的服務。
聶雲A：實品屋能做出的判斷較為實際，可以從細部觀察看出建商的施工品質，如從窗台、屋頂到屋簷，是否有水漬的痕跡、漏水的情形，或者牆角的地板是否翹起來，有無受潮的問題。另外也可以仔細看橫樑的規劃，通常SRC結構的建案樑比較少、RC結構的樑比較多，觀察橫樑的規劃，可以考量未來的裝潢需求。
7.3套話術 小心中招
Q：為什麼常常想要買，但銷售人員都說已銷售完畢？
A：其實這是案場人員慣用的一種銷售的手法，一般最常遇到3種方法：
方法1：現場銷售人員直接告訴你已經完銷，如果有客戶願意退訂再聯絡，而通常回到家就會接到電話，告訴你出現難得好機會，要買要快。
方法2：銷售人員表示還沒開案，且全數皆已經被預定，想買請先下訂預約，事後再電話通知，讓你想買買不到，感到產品有多珍貴。
方法3：該案只剩樓層較差的戶別，只好敗興而歸，事後再打電話給你，告知有客戶退訂視野最佳的樓層，讓你感覺機不可失，非買不可。
8.建材升級 較為划算
Q：建商提供的建材設備我不滿意，退掉折成現金划算嗎？
A：如果遇到建商提供的建材規劃不滿意，除非自己本身預算足夠，或者在生活品味與需求上，對建材有獨到的特別要求，否則都不建議退掉配備折抵現金，相當不划算。
由於建商大批採購的緣故，退掉的錢通常遠遠低於市價，如果民眾對產品不滿意，建議可選擇利用追加、修改或升級的方式達到本身需求。例如可由普通馬桶，加價升級為超級馬桶；一字型廚房檯面不夠女主人使用，可要求加大做成L型，這種藉由加價升級、修改的方式來達到自己的需求，較為划算。