房市多空論戰 張金鶚:對徐一鳴的10大回應

台灣房市多空論戰Part2,徐一鳴老師主要是因為看了本刊上一期〈顏炳立PK 張金鶚〉那篇面對面的文章後,他對張教授在上次對談中並未解說清楚的地方有所質疑,且徐一鳴也提出他個人對房市的觀點與看法,並提供詳細數據。

而當我們接獲徐一鳴老師的這篇文章時,也經他同意,讓張金鶚教授可以就他文章內的質疑之處有所回應(平衡報導),因此,張教授在一天之內,針對徐一鳴的文章提出他的10點回應。

張金鶚:對徐一鳴的10大回應「房地產終將回到合理水準」

過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判,我一向採取寬容態度,因為台灣是自由社會,每人都有權利發表意見,但批評的言論應止於就事論事,不該涉及人身攻擊,這是我接受社會公評的最後底線,如涉及人身攻擊,其法律責任應自負。

張金鶚:對徐一鳴的10大回應

張金鶚:對徐一鳴的10大回應「房地產終將回到合理水準」

對於廣告人徐一鳴的看法,我期望透過10點回應,把似是而非的觀念釐清,希望讀者是抱著看清真相,而非看熱鬧的心態閱讀。

回應1 持有3 間屋 並無口是心非

徐一鳴提及:「雖然張教授嘴裡喊空,但行動上是看多。」這是很嚴重的指控,並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道,我名下有1間老公寓、2間電梯大樓,目前1間自住、1間父母居住,老公寓正進行都市更新。

對我來說,這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓,原先計畫去年脫手,但因鄰居上門談都市更新,動起「自辦都市更新」的實驗念頭,計畫用營造廠當代理實施者,未來這個經驗將透過出版與讀者分享。

在此,我要特別強調,這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽,言論不實,有其法律責任。

從徐一鳴的質疑觀點能看出,很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚,這也是我和顏炳立對談後,看法不同的最大差異。

從投資的定義來說,投資就是將當下可享受的錢儲存起來,等待日後享用(不論是放銀行或其他投資工具),投資的重點是延後使用;相反的,消費就是現在把錢花掉,當下享受。大家不妨想一下,買房子目的為何?是等待日後高價時賣出?還是買來居住、當下享受呢?

多數人的答案會是:「兩者都有」,但比例上有7成的心態是買來自用,3成是希望未來脫手時,還能賺點錢吧!所以說,買房子對多數人是一種消費。

就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋,這些都是「預先消費」,因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」?最明顯的就是「三黃一劉」,他們買進房屋、裝潢後、再賣出,靠轉手獲利。

釐清房子是「投資財」或「消費財」,應該就不難理解,為什麼奢侈稅實施後,房價未來3~5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了,一旦短線投資人不再進場,交易量開始下降,這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」,沒有量、就沒有價,這是很簡單的理論。

長期來看,北市房價要跌3成的預期,是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來,當時依據所得、租金等指標,計算出台北房價不合理幅度達3~4成,以目前房價來看,泡沫4成的確不為過。

回應2 台北市房價國際化 租金本土化

過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略,成功完銷許多住宅預售案,實際上,台北何德何能開出國際盤的房價?

若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較,從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明,就能知道台北市有多麼不國際化!

根據高力國際統計至2010年第4季,台北市頂級辦公室的年租金,在亞洲只排得上第15名,再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」,台北市在全球甚至連Top 50都擠不上,連台北市最好的頂級辦公室都如此,更何況超低的住宅租金水準。

再看交易規模,台北市1年商用不動產交易金額(包含土地、零售、純辦及廠辦等)約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告,中國去年的商用物業投資額(不包括土地買賣)就達到900億美元(約2兆7千億台幣),占亞太區投資額的57%,台北的交易規模連中國的尾數都不到,規模不夠大,如何國際化?

晉身國際都市要件之一,必須先有外商投資、設廠、就業,帶動商用不動產活絡,租金得以成長。然而,根據主計處統計,2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元(約合1,140億台幣),已連續3年衰退,相較於東京、倫敦等城市的環境及條件,台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。

就算在ECFA實施後,台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。此外,台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳,降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較,在我看來,台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是,台北「房價」已國際化,但「租金」仍本土化!

回應3 房價指數觀察趨勢與大方向

過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」(目前已停辦)、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」,這3大房地產指標代表不同意義,而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。

長期在學界研究,我一向認為房地產指數若與現況產生差距,指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗,但批評者得事先做功課,不能不做功課,不了解研究內容,就因指數短期與市場走勢不同,說指數出了差錯。

回到「國泰房地產指數」,它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來,屬於個案的特徵價格指數,和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同,後者未考慮產品與區位的差異,因為房屋異質性高,而且無法放在同一水平比較。

舉例來說,若某一季預售屋是以豪宅案居多,很可能把當月平均價格拉高,此時指數就會把個案屬性做調整。

編列國泰房地產指數的目的,就是希望降低每間房屋的變異性,並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下,讓消費者長期觀察房價的趨勢變化,因此每季指數的變動不會太大。

我要強調,指數是觀察趨勢與大方向,很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章,殊不知這只是單一事件,光看個案成交只能看見「樹」,透過指數預測才能見到「林」。

回應4 中國房產修正 台灣不能置身事外

徐一鳴說:「如果房價跌3成,台灣經濟會倒退數年!」這點倒是與我不謀而合,就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退,最後要全民買單,我才苦口婆心提出房市預警。

我同意低利率把大量的資金逼進房市,台灣因政府引導資金回流又沒適當配套,讓房地產成為當紅投資商品。但是,資金不會長期Long stay,一定是有進有出的,否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力,應該長期持有數百間房子,而不需要脫手獲利!

很多人認為台灣房地產不會泡沫,我要說「市場不是政府養的」,連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國,經濟都已受到房地產的拖累,更何況台灣是淺碟型經濟,市場規模又小,容易暴起暴落。

最近注意到一則重要新聞:標準普爾(S&P)將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」,並認為在未來半年到1年內,可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正,台灣為什麼能夠屹立不搖呢?現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽,反而應該心生警惕,想想如何避免崩盤。

回應5 奢侈稅效應尚未發酵

奢侈稅新聞至今已4個月,徐一鳴認為,近期店面仍飆出新高,加上年底需求旺季來到,未來價格只升不降!

奢侈稅初期發酵2~3個月,房價已迅速修正5~10%,這是健康的!只是5月後,政府出手護盤,端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者,讓人民失去了信心,目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來,是不爭的事實。

徐一鳴說,奢侈稅把短線帽客逼出場,聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」?顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示,政府將貫徹打房決心,積極針對預售屋交易查稅,半年後將進行奢侈稅查核,現在就評論市場會往哪裡走,顯然還太早,觀望仍是目前的最佳策略!

當然,政府的態度很重要,身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手,顯然執政黨是傾向替投資客解套,只管讓業者笑哈哈,而人民苦哈哈!Money錢 NO.46 2011年7月

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