購屋置產 選在商業區 還是住宅區較好?

住家在商業區,還是住宅區較好,政府在標售商業區土地時的訂價,通常都會比住宅區土地來得高,所以買住家要買位在商業區的土地比較值錢。這是坊間仲介店,常給消費者的答案,其實這個答覆往往是錯的。

最近,有位朋友想在大台北的一個新興重劃區置產買住宅,所以找了知名連鎖仲介商的當地駐點業務人員帶看房屋。

這些新建的住宅大樓,有的蓋在商業區、有的蓋在住宅區,但是單坪的開價看起來都差不多,於是他問仲介「住宅是要買在商業區比較好,還是住宅區比較好呢?!」

仲介果斷的回答他:「商業區土地的標售價格通常都比住宅區土地高,所以商業區土地比較值錢,當然是要買位在商業區的住宅比較好」。

而我這位朋友特地跑來問我,這樣的說法到底正不正確;他說他至少問了三家仲介的業務人員,都是給相同的答案。其實這樣的說法,在某些情況下是正確的,但對於在大台北以興建高樓為主的新興重劃區裡的住宅而言,則是完全不正確的。

土地建蔽率容積率

建蔽率影響土地價格因素不大,容積率才是建商評估標購價格的關鍵。

商業區土地價格會較具價值嗎?

如果根據上述的理論,照理說商業區住宅之房價應較同區住宅區住宅為高,但實際上房地產市場並沒有這樣的現象。理由很簡單,因為每塊土地都有它的強度,所謂強度即是指土地的「建蔽率」及「容積率」。

建蔽率簡單說就是「單一樓層最多可以蓋多少面積的房子」;容積率簡單說就是「這塊土地總共可以蓋多少面積的房子」,兩個加總起來,建物可以蓋幾樓、蓋幾坪就算出來了。通常可以蓋愈高樓的、愈多坪數的,土地價格就愈高。

在重劃區裡,土地面積通常具一定規模,規劃上不成問題,故建蔽率影響土地價格因素不大,容積率才是建商評估標購價格的關鍵。

建管法令上所稱之容積率,以住宅而言,大多指實際居室面積,不包含建築物的公設(屋突、梯廳、樓梯及機房等)、陽台等面積,但這些可不計容積率的面積,多半還是可以併入銷售面積銷售的。

故一般業界會將容積轉換為坪效來計算,坪效是指「一坪土地可以生產幾坪的銷售面積」,坪效愈高,土地價格愈高。

以台北市常見的第三種住宅區(以下簡稱「住三」)及第三種商業區(以下簡稱「商三」)為例,容積率前者為二二五%;後者為五六○%,故假設台北市同地段兩基地各均為一○○○坪,惟其中一塊土地使用分區為住三,另一為商三。

住三基地共可創造約三七一○坪的銷售面積(土地一○○○坪乘上容積率二二五%乘上免計容積係數一‧六五),換算坪效三‧七一(銷售面積三七一二坪除以土地一○○○坪)。

另一商三基地則可創造約九二四○坪的銷售面積(土地一○○○坪乘上容積率五六○%乘上免計容積係數一‧六五),換算坪效九‧二四(銷售面積九二四○坪除以土地一○○○坪),商三可創造的坪效是住三的二‧五倍之多。

在同地段,同樣要推住宅產品,市場房價並不會有明顯差異,但商三土地因坪效高,故可創造更高收益,建商當然會用高於住宅區土地的行情來取得。

但從消費者的角度來看,假設上述兩基地均推出每戶建物約五十坪(含公設)之住宅產品,則住三基地約可興建七十四戶(三七一○坪除以五○坪戶);商三基地約可一八五戶(九二四○坪除以五○坪戶)。

從這堥茯搳A各位應該就會發現,土地價格的高低並不會反應在你的房價上,因為相同的基地面積,相同的產品規格,但商三基地的戶數隨著土地強度等比變多了,相對地土地權狀的持份面積就變少了,

所以基本上,商三基地住戶所持有土地的價值(一○○○坪除以一八五戶等於五‧四坪戶)與住三基地住戶所持有土地的價值(一○○○坪除以七四戶等於十三‧五坪戶)是相同的(商三基地住戶所持有的土地坪數較住三基地住戶足足少了二‧五倍,換算後持有土地價值會相等)。

再者,在相同基礎上,商三基地的戶數足足高出住三基地二‧五倍,未來居住人口密度將較住三基地高出許多,居住品質即可明顯分出優劣。

如果您的房價並不會因為座落基地的土地交易價格高而隨之提升,您應該以土地價格,還是居住品質為購屋考量?答案已呼之欲出。

商業區住宅

商業區主要係為從事商業活動使用,不以塑造居住品質為目的。

商業地上蓋住宅恐有觸法的疑慮

使用分區訂定的目的,主要仍是在限制其用途,商業區主要係為從事商業活動使用,不以塑造居住品質為目的,故通常給予高額容積。但是多數地區並無禁止商業區興建住宅,建商在考量市場趨勢及商業利益下,仍會規劃符合目前市場需求的住宅產品。

惟未來住戶若有商業使用需求時,仍可透過向主管機關申請變更用途的方式合法從事商業使用,變數較多,大樓素質較不易維持,未來大樓若演變成住商混合,則大樓的出入份子會變得較為複雜。

此外,在某些特定的細部計畫地區(多是新興重劃區,如:台北市大直重劃區、新北市新莊副都心等),當地法令對於商業區如欲興建住宅者均有特別規定,有的是全面禁止,有的則是限制一定比例,而建商若仍是以住宅產品為包裝推案銷售,則與工業區蓋住宅之手法異曲同工。

未來住戶亦須承擔違規使用之風險。只是,目前主管機關對於商業區違法使用的問題並無具體動作,但建議購屋若是以自住為主,還是以單純性及合法性為首要考量。

商業區的舊公寓才可能較具價值

這幾年老舊公寓的都更題材炒得沸沸揚揚,但真的成功且順利推動興建的案件,少得可憐,卻造成這些具備都更題材的老舊公寓房價超漲,最終只會讓這些老舊公寓離都更重建的日子愈來愈遠。

因為當這些以趨近新成屋價格買都更公寓的屋主,發現都更後分回的建物坪數並無增加多少,甚至可能減少,且都更後房價與中古屋價格相差無幾,覺得無利可圖時,就會向建商要求給予更多的利益和補償,這些人多了,建商在成本及風險考量下,如果無法提供更好的條件,為避免再投入更多不必要的成本,自然就會棄械投降,都更案通常都是這樣無疾而終。

在我協助建商處理都更案的經驗中,發現住戶多對自家的都更案很有信心,覺得這家建商提出的條件不好,再找別家來談就好了,這就是所謂因無知所產生的自信。

這些住戶總是要經過個幾年,歷經了幾次的談判失敗,才會發現每家建商開出來的條件,基本上都差不多(因為每家建商都是就土地強度及基地現況去分析計算的,結果不可能差太多),有的都更案條件甚至一家不如一家,這時候再回頭去找之前開出條件較好的建商,也沒辦法開出之前的條件了。

因為某些容積獎勵過去可以申請,現在陸續取消了。最後在條件無法滿足的狀況下,只能安分的繼續住在原本可以都更重建的舊公寓裡。

為什麼會這樣呢?舉個簡單的例子,我們前面提到台北市的法定容積率,住三為二二五%;商三為五六○%。都更就是將前述的法定容積加上都更獎勵容積,再加上免計容積的坪數,全部加總起來就是都更案可創造的銷售坪,建商及地主就依這些銷售坪進行合建分屋。

通常住戶可分回的建物坪數大約就在法定容積率左右(北市住三約一坪土地持份換二‧二五坪建物,商三約換五‧六坪建物),除非有特殊情況要處理,可申請較高的容積獎勵,否則浮動不會太大。而市區老舊建物多為四、五層樓公寓,以舊建蔽率六○%計算,四樓公寓的現況容積為二四○%(六○%乘以4F)。

五樓公寓的現況容積為三○○%(六○%乘以5F),如果建物座落土地是在住三區,則現況容積已高於法定容積率二二五%,也就是說這些公寓住戶都更後分回的建物權狀坪數,除了會少於現有建物權狀坪數,實際可用的面積在扣完公設面積後會更小,所以原本三房可能會變兩房,就失去了都更的誘因。

但是如果這些建物的座落土地是在商三區,則現況容積仍低於法定容積率五六○%,土地還存在著潛在效用,都更後可分回的建物權狀坪數會高於現有建物權狀坪數,若其現況房價仍維持在當地舊公寓的合理水準,這樣的商業區舊公寓就有它的價值性。

透過以上的說明,應可更清楚了解住宅區住宅和商業區住宅之間的差異,希望對消費大眾在購屋時能有所幫助。(本文作者為建築師)住展房屋網提供