成屋履約保證 『保』假的? 僅是仲介業的業務手法

成屋履約保證僅是仲介業的業務手法,立委楊瓊瓔指出,現行國內房仲業者大力推行履約保證制度,但其中房仲或代書對收取保證金的計算費率不一,主管單位應對各家房仲業者提供的履約保證服務訂定明確標準或範本,藉以維護買賣雙方權益;內政部表示,現行法令未強制要成屋買賣雙方要辦理履約保證,也未對該業務進行規範。

楊瓊瓔表示,據報載台中地區一名法律系教授,透過房仲買屋,申請履約保證時,買賣雙方必須支付總價的萬分之6費用,但其中「費率訂定標準為何?消費者無法了解,是由業者訂立契約時片面決定的。」以1000萬元的房屋交易為例,辦理履約保證費用就要6000元,由買賣雙方各負擔一半,但現行法規規定,履約保證人可拒絕辦理、甚至終止保證關係;交易雙方卻不能反悔。

此外,履約保障的金額是「交易金額減掉買方已付的錢」,業者卻以買賣總金額來計算費率。舉例,甲賣1棟1000萬元房子給乙,乙先支付200萬元頭款,但訂立履約保證契約時,應以800萬元約定保護責任,但一般履約保證金卻會以1000萬元的萬分之6來計算。如此計算方式,「這確實有討論空間。」故主管單位應對各家房仲業者提供的履約保證服務訂定明確標準或範本,藉以維護買賣雙方權益,免除不必要之房屋買賣糾紛。

內政部表示,成屋買賣雙方訂契約至辦理所有權移轉,因履約期間較短,故現行法令尚未強制規定買賣雙方應辦理「履約保證」。據了解許多房仲業者提出履約保證,僅是價金信託保管,係招攬仲介業務的手法,內政部並未對該項業務予以規範,僅對於不動產交易之買賣雙方,訂頒「成屋買賣契約書範本」提供各界參考使用。

內政部指出,「成屋履約保證」包括價金、瑕疵、權利、點交,及其交易過程所發生的風險或糾紛等。其契約書內容,涉及買賣雙方與金融機構或信託業者間保證契約之權利義務關係。又履約保證契約,係屬私權行為,宜由買方、賣方及金融機構或信託業間,該契約自由原則議訂。【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

仲介推履約保證『保』假的?」

消費者文教基金會召開「仲介推履約保證『保』假的?」記者會

「仲介推履約保證 『保』假的!?」

消基會今天表示,市調十家仲介業者的成屋履約保證,發現全數都可直接在履約專戶中扣除服務費用,似乎只保障業者,呼籲內政部儘速訂定房仲履保應記載及不得記載事項。

消費者文教基金會今天召開「仲介推履約保證『保』假的?」記者會。

消基會指出,針對十大仲介業者提出的成屋履約保證(或價金履約保證)進行內容調查,對象包含中信房屋、永慶房屋、住商不動產、東森房屋、信義房屋、二十一世紀不動產、有巢氏房屋、太平洋房屋、全國不動產及台灣房屋。

消基會調查發現,全部業者都可從履約保證專戶中直接扣除服務費用。

消基會說明,意即消費者透過仲介進行房屋買賣時,買方通常直接將佣金交予仲介業者,但賣方佣金卻是仲介業者可直接從履約專戶中扣除,完全得到保證。

消基會認為,服務費用的收取應以買賣雙方合意為原則,履約保證專戶的價款應僅能在交屋之後才可動用,而非讓仲介業者在交易過程中,將稅費、代書費、仲介服務費等費用,從中隨意撥付。

消基會並指出,依內政部訂頒的不動產委託銷售定型化契約書範本第五條第二項規定,「受託人之服務報酬,委託人於與買方簽訂買賣契約時,支付服務報酬百分之○予受託人,餘百分之○於交屋時繳清。」

消基會強調,據此,服務未全部終了,仲介服務報酬卻透過履約保證書逕予扣除,如此保證顯然是業者受益,與保證契約原意有違;消費者一旦交易發生糾紛,還要透過冗長訴訟程序,才能取回價金,顯示履約保證無法保護消費者權益。

消基會還發現,百分之七十的仲介業者在執行履約保證業務時,向買賣雙方收取服務費用。消基會認為,仲介已收取高額佣金,且本應負責交易雙方的價金保管,若有相關費用產生應自行吸收,不應再轉嫁給消費者。

再者,調查顯示,仲介佣金收取在百分之五到百分之六,以台北市消費者看房平均價格在新台幣九九五萬到一九九七萬元計算,約要四十九點七五萬到七十一點八二萬元不等。

消基會主張,佣金上限百分之六雖未超過內政部規定,但內政部仍應儘速研修仲介佣金上限,大台北地區不應超過交易總額的百分之三。

消基會呼籲,仲介成屋履約保證藏有許多對消費者不公平的約定,內政部責無旁貸,應儘速訂定房屋仲介履約保證應記載及不得記載事項規範業者。中央社

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