現代住宅命運未卜 活化蚊子館『任務重大』

雖然月初吳敦義原則否決了現代住宅計畫,行政院會也做成『不納入多元安居方案』及『小規模試辦』的決議,但提出此構想的經建會(主委劉憶如)似乎仍覺得這是個好主意,因此昨日仍大陣仗邀集相關部會參與討論,最後決定在新北市土城及三峽兩區『試辦』現代住宅,初步規劃興建共560戶(頂埔310戶、三峽240戶),每坪造價約10萬。而因為不需負擔土地成本,因此實際價格將是當地同品質住宅的六成,同時不排除採預售制。

當初劉憶如提出此構想時,有兩大概念或原則:一是設定地上權,故可壓低價格實踐『租得起就買得起』的理想,二則是交通便利,因此開發地點必須是捷運末端車站附近國有地。由此出發,土城頂埔及三峽教育研究院對面,成了經建會眼中理想的試辦地點。但事實真是如此嗎?

以經建會設定,價格為當地同品質住宅六成計算,目前三峽北大特區內兩房產品總價大約是500~600萬(單價20~25萬,坪數20~25坪),六成約是300~350萬;換算回來,未來座落教育研究院對面的現代住宅,單價必須是17萬以下,才符合經建會自己的設定。

活化蚊子館方案

行政院長吳敦義同意公共工程會推出活化蚊子館方案

頂埔之情況稍有不同,因為現在附近住宅單價行情已逼近3字頭,頂埔現代住宅的單價應會稍高。

交通(捷運)也是要素。這點頂埔佔優勢,因為捷運土城頂埔延伸線正興建中,通車是時間問題;三鶯線雖有稍早毛治國『背書』,但從過往經驗及政府財源來看,還是有變數;況且逾500戶量體,是不是符合所謂『試辦』規模,也值得進一步討論。還有,目前經建會傾向採取與合宜住宅類似的手段;然在壓低造價、又無土地權之下,是否還有誘因吸引建商參與?還是得打上問號。

然而除價格、是否真有捷運站便利性及品質外,使用者無土地所有權,恐怕還是現代住宅叫座與否的最大關鍵。就以頂埔來說,未來人們會選地上權70年,總價400多萬的現代住宅,還是有土地所有權的700萬一般產品?以台灣民情論,民眾選擇後者的情況還是佔多數;更何況,這還沒考慮銀貸及未來轉手的問題(經建會表示轉手有一定限制,銀貸則會有保證專案)。

由此出發,稍早新任工程會主委李鴻源所提,將各地蚊子館改建為青年住宅之構想,『責任』就更加重大。扣除有無土地所有權之差異,經建會現代住宅和營建署合宜住宅之類同度甚高;前者最大問題是沒有土地權,後者則仍有地點太偏、整體機能欠缺的潛在抗性,而其原因都是為了壓低成本、創造低單價。

而上述有關土地權及地段(偏僻)問題,從今日報導提到,預定活化的蚊子館所在來看,應該稍能化解如此疑慮,除了一處坪林偏遠小學校舍外。但值得玩味的是,當中有一處是北市閒置土地,根據報導,官方傾向不先公佈地點。

這是不是因為先前無論地上權設定(公益宅)土地標售、社會或青年住宅,通通遭周邊居民抗拒;此類公益性質住宅,目前顯然仍是房市票房毒藥,因此雖然李鴻源擺明說就是要改建青年住宅,但官方態度依然低調。然而,官方在推展相關政策時,這部份障礙仍是無可迴避的。 新聞提供:住展房屋網

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