25 6 月 升息房貸縮 如何跟銀行談判 爭取高成數低利房貸
央行恐再升息，如何獲得低利房貸？隨著國內升息循環，和央行持續發行長天期定存單吸引市場游資，以致於利率水準持續攀高，以央行最新公佈五大行庫的房貸平均利率來看，已上揚至1.826％，突破兩年來新高；不僅如此，央行即將於在本月30日召開理監事會議，外界普遍預期，央行至少會升息半碼（0.125個百分點），未來房貸族肩上的利息壓力恐怕是越來越重了。
每當央行升息半碼，以貸款500萬、利率1.9％、還款年限20年且無寬限期來作計算，每月增加的利息支出約295元，一年約多出3,540元，長年累月下來，對於收支宭迫的家庭而言是筆不小的開支，況且往後升息機率仍高，利息負擔只升不降，所以試著省息就很重要。
準備購屋卻還沒申請房貸的民眾，應多利用主客觀各項條件爭取優更優惠的利率，例如在全台「前五百大」或「前一千大」公司任職，以及擔任公務人員或「三師」的民眾，銀行通常會提供相對優惠的房貸利率，若搭配政院青年優惠房貸，更能省下不少利息，另與銀行頻繁往來且信用極佳的民眾，獲得低利貸款優惠機率也較大。
除此之外，甚至有人將「團購」的點子運用在房貸上，若購買同一社區的民眾，不妨可以「糾團」、運用申貸數量優勢，至各銀行洽詢相關優惠，銀行為了業績考量，多少會給予相對低的利率；不過，這裡也要提醒消費者，若前往被金管會警告房貸放款成數過高的銀行，他們在減少承作房貸的指令下，使用這些方法恐怕會碰壁。
已獲得房貸者，若原申貸銀行利率太高且還款年限尚長，不妨塗銷轉往申請青年優惠房貸，或藉此和銀行談判；倘若自己評估未來局勢，認為央行在未來幾年來利率會升破3％，那麼就可改用「固定式利率房貸」，而理財態度積極的民眾，甚至可挑選適合自己的「理財型房貸」。
援用何種方式才能達到省息目的，端看個人條件與評估而定，並非放諸四海皆準，消費者在申貸前或還款期間，仍需做足功課，熟稔各式房貸商品，才能聰明省錢、輕鬆還房貸。 新聞提供：住展房屋網
地產專家的5大招式，還是可以讓你拉高房貸成數、降低房貸利率，一圓購屋夢。
5招式爭取高成數低利房貸
政府祭出的奢侈稅，不但把投機客打到拋售退場，讓部分地區房價轉向下跌，還把大批年輕自住客打進場，想趁機撿便宜。只是，現在買房雖有議價空間，但因銀行對房貸審核趨嚴，又遇升息潮，房貸利率走升，小心你砍下來的房價，還不夠增加的房貸成本！
投資房地產經驗豐富的城市醫生團隊創辦人柯惇貿表示，在奢侈稅前，銀行為配合央行的「選擇性信用管制」措施，不但房地產鑑價變保守，房貸放款額度也緊縮，若買的是第1間房，還有機會貸到8成，但對於同一購屋人買的第2間房，核貸成數就從7成5，降到6成以下。以總價1,000萬元的中古屋來算，過去自備250萬元就能買，現在恐怕得準備到400萬元以上。
房貸利率走升 自備款、利息同步增加
除了自備款拉高，利息支出也在增加。一位趁政府打房進場看屋的潘小姐發現，打房之前，她曾詢問富邦等銀行的房貸利率，平均約1.6%，但到了5月竟已提高到1.98%。中國信託、華南銀行等房貸利率更從2%起跳。以貸款金額500萬元、貸款期限20年計算，每月房貸支出就增加約1,000元。
在這情況下，她只能放棄不買嗎？錯！從《Smart智富》月刊歸納房地產專家的5大招式，還是可以讓你拉高房貸成數、降低房貸利率，一圓購屋夢。
招式1 貨比5家，才有機會享優惠
通常，一般人都會從平日經常往來的銀行找起，因為銀行對往來較久的存款、放款、理財、信用卡等優質老客戶，會提供優於一般新客戶的優惠利率。而與常互動的銀行往來金額愈高、往來時間愈長，愈有機會爭取到更優惠的利率條件。
「最近各銀行房貸政策變動實在太快了，從來沒看過這麼亂的報價」，柯惇貿建議，現在想申請房貸的自住客一定要多問幾家銀行，以前可能找3家銀行做比較，現在就跑5家，仍有機會找到條件優惠的利率。
像一位呂小姐，最近以總價750萬元，買下永和一間20.6坪的電梯華廈，隔成兩房正好適合小家庭，她很開心地拿著剛簽好的房地產買賣契約書，走進最常往來的華南銀行，卻很失望地走出來。因為銀行鑑價結果只有620萬元，而且這房子在扣掉公設後，室內只剩15坪，只要室內不到20坪，就會被視為小套房，核貸成數最多到7成5，也就是只能貸到465萬元，而房貸利率則是3%起跳。
呂小姐認為條件太差，就到別家銀行詢問。最後問到星展銀行，不但鑑價的價格與她的成交價相近，而且只要呂小姐提供年收入有百萬元的證明，房貸成數可達8成、房貸利率更降到1.72%～1.76%左右。雖然是同一棟房子、同一個貸款人，但不同的銀行，還是能享有不同的貸款條件。
專家提醒：
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，由於政府打房，因此受到政府管轄的公營行庫，在房貸條件上就較為嚴格，但部分外商和民營銀行的條件就較具彈性，購屋人多方比較，才有可能找到好房貸。
招式2 兩招談判話術再降利率
民眾詢價時可將銀行願意提供的額度與利率記錄下來，挑出最優的2～3家，分別談判，進一步爭取更優惠的條件。
要怎麼談，才對自己最有利？柯惇貿提出談判2大祕訣：
1.先不攤底牌，只說另一家更好：例如，甲銀行說我的還款能力高，可以提供的利率比你們低，你們還可以再低一點嗎？
2.等對方說出底價之後，再拿出其他銀行更優惠的條件：例如，乙銀行願意撥款8成額度，你們能不能比照辦理？
專家提醒：
城市醫生團隊創辦人柯惇貿說，通常只要收入條件不錯，透過積極比價談判，還是有機會爭取再調降利率0.1～0.3個百分點。在利率走升的現在，只要有機會讓房貸利率降低，千萬不要錯過。
招式3 找襄理級以上人員談條件
城市醫生團隊創辦人柯惇貿以他與銀行房貸部門往來的經驗建議，自住客想爭取好房貸，最好找襄理級以上的業務員承作。
專家提醒：
柯惇貿表示，由於襄理級業務員在房貸市場最少已有2、3年資歷，經驗較為豐富，知道該如何幫客戶爭取較佳的條件，一般來說，襄理與副理、經理的關係也較佳，提出的案子也比一般菜鳥容易過關。
招式4 財力證明愈多愈好貸
黃增福說，財力證明是調降房貸利率最有力的證明，一般上班族年收入如果超過百萬元，就是銀行心目中的優質客戶。銀行多數會要求房貸者提供由國稅局出具的去年一整年的收入證明、財產清單。
星展銀行一位資深業務員建議，如果還能額外再提供200萬元以上的活存、債券型基金或股票等投資憑據，證明有200萬元以上的變現能力，還有再調降0.05個百分點的機會。
專家提醒：
柯惇貿指出，除收入，銀行還會留意房貸申請者是否剛換工作，民眾最少要有3～6個月的在職證明，較為有利。他就曾遇到才剛到台積電任職的年輕人，以為申請房貸肯定沒問題，大膽簽約買屋，沒想到一毛錢都貸不到，最後只好毀約，賠掉買屋的1成違約金。
招式5 減少貸款筆數好過關
申請貸款前最好先檢視貸款，將債務整理後再申貸。由於目前銀行對投資客非常敏感，若在聯徵中心擁有第二筆房貸，絕大多數會被視為投資客，就算說明是先買後賣，也不容易過關。
黃增福建議，自住客可以先賣後買，或是先償還舊有房貸，取得清償證明再購屋，避免貸款成數被壓低，如果資金調度有困難，又希望先買後賣，可出具委託房仲賣屋的委託書，有些銀行承辦人員能向行內爭取認定非投資客，但仍有風險，每一家銀行政策不一，自住客未必貸到心目中理想的額度或利率。
專家提醒：
華南銀行雙和分行的房貸業務員也提醒，除了房貸之外，名下信貸最好也不要太多，免得被銀行質疑支出過高，還款能力不足。
像消費信貸、信用卡等繳款紀錄，也是銀行評比個人未來還款能力是否足夠的依據，所以最好先搞清楚全部的財務狀況，以免房貸難產。
資料來源：銀行網站 Smart智富月刊第154期