升息房貸縮 如何跟銀行談判 爭取高成數低利房貸

央行恐再升息,如何獲得低利房貸?隨著國內升息循環,和央行持續發行長天期定存單吸引市場游資,以致於利率水準持續攀高,以央行最新公佈五大行庫的房貸平均利率來看,已上揚至1.826%,突破兩年來新高;不僅如此,央行即將於在本月30日召開理監事會議,外界普遍預期,央行至少會升息半碼(0.125個百分點),未來房貸族肩上的利息壓力恐怕是越來越重了。

每當央行升息半碼,以貸款500萬、利率1.9%、還款年限20年且無寬限期來作計算,每月增加的利息支出約295元,一年約多出3,540元,長年累月下來,對於收支宭迫的家庭而言是筆不小的開支,況且往後升息機率仍高,利息負擔只升不降,所以試著省息就很重要。

準備購屋卻還沒申請房貸的民眾,應多利用主客觀各項條件爭取優更優惠的利率,例如在全台「前五百大」或「前一千大」公司任職,以及擔任公務人員或「三師」的民眾,銀行通常會提供相對優惠的房貸利率,若搭配政院青年優惠房貸,更能省下不少利息,另與銀行頻繁往來且信用極佳的民眾,獲得低利貸款優惠機率也較大。

除此之外,甚至有人將「團購」的點子運用在房貸上,若購買同一社區的民眾,不妨可以「糾團」、運用申貸數量優勢,至各銀行洽詢相關優惠,銀行為了業績考量,多少會給予相對低的利率;不過,這裡也要提醒消費者,若前往被金管會警告房貸放款成數過高的銀行,他們在減少承作房貸的指令下,使用這些方法恐怕會碰壁。

已獲得房貸者,若原申貸銀行利率太高且還款年限尚長,不妨塗銷轉往申請青年優惠房貸,或藉此和銀行談判;倘若自己評估未來局勢,認為央行在未來幾年來利率會升破3%,那麼就可改用「固定式利率房貸」,而理財態度積極的民眾,甚至可挑選適合自己的「理財型房貸」。

援用何種方式才能達到省息目的,端看個人條件與評估而定,並非放諸四海皆準,消費者在申貸前或還款期間,仍需做足功課,熟稔各式房貸商品,才能聰明省錢、輕鬆還房貸。 新聞提供:住展房屋網

拉高房貸成數、降低房貸利率

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5招式爭取高成數低利房貸

政府祭出的奢侈稅,不但把投機客打到拋售退場,讓部分地區房價轉向下跌,還把大批年輕自住客打進場,想趁機撿便宜。只是,現在買房雖有議價空間,但因銀行對房貸審核趨嚴,又遇升息潮,房貸利率走升,小心你砍下來的房價,還不夠增加的房貸成本!

投資房地產經驗豐富的城市醫生團隊創辦人柯惇貿表示,在奢侈稅前,銀行為配合央行的「選擇性信用管制」措施,不但房地產鑑價變保守,房貸放款額度也緊縮,若買的是第1間房,還有機會貸到8成,但對於同一購屋人買的第2間房,核貸成數就從7成5,降到6成以下。以總價1,000萬元的中古屋來算,過去自備250萬元就能買,現在恐怕得準備到400萬元以上。

房貸利率走升   自備款、利息同步增加

除了自備款拉高,利息支出也在增加。一位趁政府打房進場看屋的潘小姐發現,打房之前,她曾詢問富邦等銀行的房貸利率,平均約1.6%,但到了5月竟已提高到1.98%。中國信託、華南銀行等房貸利率更從2%起跳。以貸款金額500萬元、貸款期限20年計算,每月房貸支出就增加約1,000元。

在這情況下,她只能放棄不買嗎?錯!從《Smart智富》月刊歸納房地產專家的5大招式,還是可以讓你拉高房貸成數、降低房貸利率,一圓購屋夢。

招式1 貨比5家,才有機會享優惠

通常,一般人都會從平日經常往來的銀行找起,因為銀行對往來較久的存款、放款、理財、信用卡等優質老客戶,會提供優於一般新客戶的優惠利率。而與常互動的銀行往來金額愈高、往來時間愈長,愈有機會爭取到更優惠的利率條件。

「最近各銀行房貸政策變動實在太快了,從來沒看過這麼亂的報價」,柯惇貿建議,現在想申請房貸的自住客一定要多問幾家銀行,以前可能找3家銀行做比較,現在就跑5家,仍有機會找到條件優惠的利率。

像一位呂小姐,最近以總價750萬元,買下永和一間20.6坪的電梯華廈,隔成兩房正好適合小家庭,她很開心地拿著剛簽好的房地產買賣契約書,走進最常往來的華南銀行,卻很失望地走出來。因為銀行鑑價結果只有620萬元,而且這房子在扣掉公設後,室內只剩15坪,只要室內不到20坪,就會被視為小套房,核貸成數最多到7成5,也就是只能貸到465萬元,而房貸利率則是3%起跳。

呂小姐認為條件太差,就到別家銀行詢問。最後問到星展銀行,不但鑑價的價格與她的成交價相近,而且只要呂小姐提供年收入有百萬元的證明,房貸成數可達8成、房貸利率更降到1.72%~1.76%左右。雖然是同一棟房子、同一個貸款人,但不同的銀行,還是能享有不同的貸款條件。

專家提醒:

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,由於政府打房,因此受到政府管轄的公營行庫,在房貸條件上就較為嚴格,但部分外商和民營銀行的條件就較具彈性,購屋人多方比較,才有可能找到好房貸。

招式2 兩招談判話術再降利率

民眾詢價時可將銀行願意提供的額度與利率記錄下來,挑出最優的2~3家,分別談判,進一步爭取更優惠的條件。

要怎麼談,才對自己最有利?柯惇貿提出談判2大祕訣:

1.先不攤底牌,只說另一家更好:例如,甲銀行說我的還款能力高,可以提供的利率比你們低,你們還可以再低一點嗎?

2.等對方說出底價之後,再拿出其他銀行更優惠的條件:例如,乙銀行願意撥款8成額度,你們能不能比照辦理?

專家提醒:

城市醫生團隊創辦人柯惇貿說,通常只要收入條件不錯,透過積極比價談判,還是有機會爭取再調降利率0.1~0.3個百分點。在利率走升的現在,只要有機會讓房貸利率降低,千萬不要錯過。

招式3 找襄理級以上人員談條件

城市醫生團隊創辦人柯惇貿以他與銀行房貸部門往來的經驗建議,自住客想爭取好房貸,最好找襄理級以上的業務員承作。

專家提醒:

柯惇貿表示,由於襄理級業務員在房貸市場最少已有2、3年資歷,經驗較為豐富,知道該如何幫客戶爭取較佳的條件,一般來說,襄理與副理、經理的關係也較佳,提出的案子也比一般菜鳥容易過關。

招式4 財力證明愈多愈好貸

黃增福說,財力證明是調降房貸利率最有力的證明,一般上班族年收入如果超過百萬元,就是銀行心目中的優質客戶。銀行多數會要求房貸者提供由國稅局出具的去年一整年的收入證明、財產清單。

星展銀行一位資深業務員建議,如果還能額外再提供200萬元以上的活存、債券型基金或股票等投資憑據,證明有200萬元以上的變現能力,還有再調降0.05個百分點的機會。

專家提醒:

柯惇貿指出,除收入,銀行還會留意房貸申請者是否剛換工作,民眾最少要有3~6個月的在職證明,較為有利。他就曾遇到才剛到台積電任職的年輕人,以為申請房貸肯定沒問題,大膽簽約買屋,沒想到一毛錢都貸不到,最後只好毀約,賠掉買屋的1成違約金。

招式5 減少貸款筆數好過關

申請貸款前最好先檢視貸款,將債務整理後再申貸。由於目前銀行對投資客非常敏感,若在聯徵中心擁有第二筆房貸,絕大多數會被視為投資客,就算說明是先買後賣,也不容易過關。

黃增福建議,自住客可以先賣後買,或是先償還舊有房貸,取得清償證明再購屋,避免貸款成數被壓低,如果資金調度有困難,又希望先買後賣,可出具委託房仲賣屋的委託書,有些銀行承辦人員能向行內爭取認定非投資客,但仍有風險,每一家銀行政策不一,自住客未必貸到心目中理想的額度或利率。

專家提醒:

華南銀行雙和分行的房貸業務員也提醒,除了房貸之外,名下信貸最好也不要太多,免得被銀行質疑支出過高,還款能力不足。

像消費信貸、信用卡等繳款紀錄,也是銀行評比個人未來還款能力是否足夠的依據,所以最好先搞清楚全部的財務狀況,以免房貸難產。

資料來源:銀行網站 Smart智富月刊第154期

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