老屋都更重生 身價翻倍 容積最關鍵 住戶齊心才有望

老屋重生身價翻倍,都更變豪宅,「元大柏悅」前身為台北市名宅「勝利大廈」,2002年331大地震後變成危樓,之後在建商與原住戶權利變換後,都更成功,目前每坪開價達到200萬元。

老屋都更重生

老屋重生 身價翻倍

據台北市政府都市更新處統計,台北市都更熱門區以大安區為首,目前公告劃定更新單元數達到101件,其次是中山區達68件。第一銀行都更處表示,目前部門接觸案件中,確實以大安區最多,主要原因雖是地段精華、未來房價較有增值空間,但並不代表都更就容易進行,原住戶對都更的認識與意願,才是關鍵。

北市大安區量最多

至於現階段都更或改建前後房價差距,台北市仍然以中山、中正、信義、大安區為最大,依永慶房仲集團統計數據顯示,今年4月時,上述4個區域公寓單價分別是46.9萬元、55.3萬元、45.4萬元、57.9萬元,若順利都更後,房價漲幅驚人,以中山區「華固雙橡園」為例,都更前附近大樓每坪開價不到40萬元,公寓每坪開價35~40萬元,都更完、成屋後,高樓層每坪單價在90萬元上下,低樓層也有75萬元左右行情,增值逾1倍。

另外,位於大安區敦化南路與安和路口的「元大柏悅」也是危樓變豪宅代表,「元大柏悅」前身是台北市知名的名宅「勝利大廈」,2002年331地震後大廈變危樓,由台北市工務局拆除,之後由元大建設投資,住戶與建商分配更新後權利各為65%、35%,2007年動工,今年交屋,房價從2002年拆除前每坪80萬元喊到150萬元皆有,現在每坪價格已達200萬元。

華固雙橡園

台北市建國北路二段的「華固雙橡園」(右圖),過去舊宿舍與違章建築林立(左圖),都更前附近大樓每坪開價不到40萬元,成屋後高樓層每坪單價約90萬元。

市郊都更別墅飆漲

改建效益不僅市中心才有,邊陲地段的文山區、北投區也有同樣情況,文山區興隆路「惟瓦地靜心」,地段正處私立靜心中小學對面,目前雖未正式推案,但市場已傳出開價達80~100萬元區域新高價,去年初附近公寓每坪價格25~30萬元,現今附近公寓價格為每坪35萬元,大樓約50萬元,都更後新案相對也拉抬周邊房價;北投區珠海路新成屋案「薇美館」專案經理曾子豪表示,基地以前屬舊官舍,經整合改建成重疊別墅,成屋後目前總價達6000~7000萬元,現今附近一般別墅總價約3千多萬元。

幹道旁老屋較搶手

華固建設總經理洪嘉昇坦言,就建商立場,同樣可進行都更的地段,大安區一定會比萬華區更優先進行,「價格就是首要關鍵,畢竟大安區房價與萬華區相比,差距不言可喻,其次,基地臨路路寬牽涉容積、建蔽等情況,且大馬路邊機能多已成形,之後能透過再開發獲得的利益,就更顯得多。」

都更條件 容積是關鍵

都更前後相比,增值效益最高可達2倍,舊宅變身黃金豪宅案例雖有,但並非所有案件都能有此表現,以都更後變豪宅最知名代表「元大柏悅」為例,正臨敦化南路的基地條件,讓它立於不敗之地,加上住戶對都更的認知水準足夠,才能順利重建,但都市更新研究發展基金會執行長丁致成直言:「要靠都更致富的機率比閉上眼睛射中小鳥的機率還低。」

靠此致富機率低

都市更新是城市發展的必要歷程,愈是早期已發展且處於市中心高房價的地段,能夠成功都更的可能性也就愈高。舉例來說,老舊住宅雖是通則方向,但可開發容積才是關鍵,如忠孝東路與敦化南北路的容積最高可達400%、330%,或是原本土地建物就僅有低矮的透店,假設容積未用完,再加上獎勵容積條件,對於民眾與建商才有開發獲利空間。有建商私就下坦言,「住三的土地或容積率在225%以下者,要都更相形就更困難。」

住戶齊心才有望

都更要成功,除基地地段條件決定未來都更後獲利空間,住戶本身對都更的認知程度,成為都更能否順利進行的關鍵,丁致成分析:「『元大柏悅』住戶本來就是具有一定社經地位者,加上管委會與居民齊心對外,因此分配更新後權利才能高達65%,現在其他民眾想要藉都更達到此獲利,基本上不太可能。」

華固建設總經理洪嘉昇認為,眼下民眾對於都更都有很大的憧憬,「好像每個人只要擁有1間舊公寓,就可以談到1坪換1坪的空間,但相關單位卻沒說明,還要配合綠建築獎勵容積等其他因素才有可能達到,甚至如果房子並不屬於公告劃定更新單元,空有老舊公寓是不可能達成都更目標。」

都更整合耗時 審慎評估

都更後價格翻漲是一定,但卻不一定都能成為豪宅,都更是改變住宅環境的方式,卻不一定可以透過都更方式賺取價差,尤其就現階段而言,都更幾乎被神話,現在的房價也不再是實際價格,許多房仲或賣方都會用「都更」作為拉抬房價的手段。通常來說,1個都更案從開始到最後動工,至少約10~15年時間整合,有意進行的民眾,最好須謹慎評估。

前景有別 大同優於萬華

不管都更或改建,都是台北市現階段區域重新開發的主要方式,尤其土地或住戶整合並未如外界想像容易,想賺取都更帶來的龐大效益,區域選擇更為重要,例如同樣擁有大片老舊屋齡的公寓,大同區就比萬華區更具空間,因為大同區有台北車站的雙子星大樓計劃,未來仍有前景,但萬華發展就略嫌不足。 蘋果日報【詹誌銘╱台北報導】

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