17 6 月 老屋都更重生 身價翻倍 容積最關鍵 住戶齊心才有望
老屋重生身價翻倍，都更變豪宅，「元大柏悅」前身為台北市名宅「勝利大廈」，2002年331大地震後變成危樓，之後在建商與原住戶權利變換後，都更成功，目前每坪開價達到200萬元。
老屋重生 身價翻倍
據台北市政府都市更新處統計，台北市都更熱門區以大安區為首，目前公告劃定更新單元數達到101件，其次是中山區達68件。第一銀行都更處表示，目前部門接觸案件中，確實以大安區最多，主要原因雖是地段精華、未來房價較有增值空間，但並不代表都更就容易進行，原住戶對都更的認識與意願，才是關鍵。
北市大安區量最多
至於現階段都更或改建前後房價差距，台北市仍然以中山、中正、信義、大安區為最大，依永慶房仲集團統計數據顯示，今年4月時，上述4個區域公寓單價分別是46.9萬元、55.3萬元、45.4萬元、57.9萬元，若順利都更後，房價漲幅驚人，以中山區「華固雙橡園」為例，都更前附近大樓每坪開價不到40萬元，公寓每坪開價35~40萬元，都更完、成屋後，高樓層每坪單價在90萬元上下，低樓層也有75萬元左右行情，增值逾1倍。
另外，位於大安區敦化南路與安和路口的「元大柏悅」也是危樓變豪宅代表，「元大柏悅」前身是台北市知名的名宅「勝利大廈」，2002年331地震後大廈變危樓，由台北市工務局拆除，之後由元大建設投資，住戶與建商分配更新後權利各為65％、35％，2007年動工，今年交屋，房價從2002年拆除前每坪80萬元喊到150萬元皆有，現在每坪價格已達200萬元。
台北市建國北路二段的「華固雙橡園」（右圖），過去舊宿舍與違章建築林立（左圖），都更前附近大樓每坪開價不到40萬元，成屋後高樓層每坪單價約90萬元。
市郊都更別墅飆漲
改建效益不僅市中心才有，邊陲地段的文山區、北投區也有同樣情況，文山區興隆路「惟瓦地靜心」，地段正處私立靜心中小學對面，目前雖未正式推案，但市場已傳出開價達80~100萬元區域新高價，去年初附近公寓每坪價格25~30萬元，現今附近公寓價格為每坪35萬元，大樓約50萬元，都更後新案相對也拉抬周邊房價；北投區珠海路新成屋案「薇美館」專案經理曾子豪表示，基地以前屬舊官舍，經整合改建成重疊別墅，成屋後目前總價達6000~7000萬元，現今附近一般別墅總價約3千多萬元。
幹道旁老屋較搶手
華固建設總經理洪嘉昇坦言，就建商立場，同樣可進行都更的地段，大安區一定會比萬華區更優先進行，「價格就是首要關鍵，畢竟大安區房價與萬華區相比，差距不言可喻，其次，基地臨路路寬牽涉容積、建蔽等情況，且大馬路邊機能多已成形，之後能透過再開發獲得的利益，就更顯得多。」
都更條件 容積是關鍵
都更前後相比，增值效益最高可達2倍，舊宅變身黃金豪宅案例雖有，但並非所有案件都能有此表現，以都更後變豪宅最知名代表「元大柏悅」為例，正臨敦化南路的基地條件，讓它立於不敗之地，加上住戶對都更的認知水準足夠，才能順利重建，但都市更新研究發展基金會執行長丁致成直言：「要靠都更致富的機率比閉上眼睛射中小鳥的機率還低。」
靠此致富機率低
都市更新是城市發展的必要歷程，愈是早期已發展且處於市中心高房價的地段，能夠成功都更的可能性也就愈高。舉例來說，老舊住宅雖是通則方向，但可開發容積才是關鍵，如忠孝東路與敦化南北路的容積最高可達400％、330％，或是原本土地建物就僅有低矮的透店，假設容積未用完，再加上獎勵容積條件，對於民眾與建商才有開發獲利空間。有建商私就下坦言，「住三的土地或容積率在225％以下者，要都更相形就更困難。」
住戶齊心才有望
都更要成功，除基地地段條件決定未來都更後獲利空間，住戶本身對都更的認知程度，成為都更能否順利進行的關鍵，丁致成分析：「『元大柏悅』住戶本來就是具有一定社經地位者，加上管委會與居民齊心對外，因此分配更新後權利才能高達65％，現在其他民眾想要藉都更達到此獲利，基本上不太可能。」
華固建設總經理洪嘉昇認為，眼下民眾對於都更都有很大的憧憬，「好像每個人只要擁有1間舊公寓，就可以談到1坪換1坪的空間，但相關單位卻沒說明，還要配合綠建築獎勵容積等其他因素才有可能達到，甚至如果房子並不屬於公告劃定更新單元，空有老舊公寓是不可能達成都更目標。」
都更整合耗時 審慎評估
都更後價格翻漲是一定，但卻不一定都能成為豪宅，都更是改變住宅環境的方式，卻不一定可以透過都更方式賺取價差，尤其就現階段而言，都更幾乎被神話，現在的房價也不再是實際價格，許多房仲或賣方都會用「都更」作為拉抬房價的手段。通常來說，1個都更案從開始到最後動工，至少約10~15年時間整合，有意進行的民眾，最好須謹慎評估。
前景有別 大同優於萬華
不管都更或改建，都是台北市現階段區域重新開發的主要方式，尤其土地或住戶整合並未如外界想像容易，想賺取都更帶來的龐大效益，區域選擇更為重要，例如同樣擁有大片老舊屋齡的公寓，大同區就比萬華區更具空間，因為大同區有台北車站的雙子星大樓計劃，未來仍有前景，但萬華發展就略嫌不足。 蘋果日報【詹誌銘╱台北報導】
自辦都更補助 新北市提高至280萬， 都市更新重建 住戶整合最關鍵