社區大樓「中庭範圍」 最高法院的認定

最高法院對「中庭範圍」的見解,很多人喜歡住在擁有廣大綠化空間的社區大樓,常將社區大樓有沒有「中庭」列為購屋考量的重點,但你知不知道所謂的「中庭」,究竟指的是什麼?

在我國的建築法規上並無「中庭」這個名詞,早期因建築物多為四合院形式,對中庭之解釋為「四周由建築物圍成之庭院」,即社區大樓包圍的中間庭院之意。然而因時代之變遷、建築型態的改變,中庭意涵已不再侷限於早期所指建築物之中間庭院,最高法院對「中庭範圍」就有新的見解。

社區大樓中庭

很多人將社區大樓有沒有「中庭」列為購屋考量。

中庭綠化吸引客戶購屋

宏盛建設在民國八十六年推出汐止「宏盛天廈」大廈,售屋廣告中強調該預售房地之建築規劃,有「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○餘坪中庭綠化空間」,「想像一下,一八○○坪的花園有多大,如果您家擁有一八○○坪的前庭、後院…」,顏姓及林姓二名女子看了廣告為之心動,分別簽約購屋並已繳一百二十一萬及八十一萬多元。

後來二人發現,「宏盛天廈」的建築基地範圍土地僅約一二七三‧五坪,扣除建物基地約五百坪後,中庭及其他空地面積僅餘約七○○多坪,較廣告所稱「一八○○坪中庭」相差一千餘坪,建商的廣告不實,要求解約還款;

但建商反駁,建築基地有二個地號,共二千三百多坪,宏盛天廈興建的三棟大樓成品字型集中於其中一個地號土地內,建物面積約五百坪,基地其餘一千八百坪為空地,作為中庭景觀,廣告內容並無不實。

建商指出,現代建築已捨棄四合院之設計型式,中庭一詞很難再稱為「建築物中間庭院」,目前建築業界習慣將法定空地概稱為「中庭」,廣告中所指之「中庭」僅在表明建築基地,扣除建築物本體外,周圍餘有一千八百坪之廣大綠化空間,而非在強調建築物間所圍成之空間有一千八百坪。

中庭並非指建物中間

最高法院認為,「中庭」一詞並非建築法規中所規範之專有名詞,而其涵義為何,教育部的國語辭典、台灣省建築師公會編輯之建築辭典及東海大學王小璘教授所為之解釋,各有不同,可見早期對中庭解釋較為狹義,經過時代的變遷,對中庭意涵已採廣義解釋,現代建築已捨棄四合院之設計型式,「中庭」一詞不能再以建築物中間庭院予以界定。

最高法院指出,中庭的意涵應以其功能作為認定之標準,即一宗建築基地內,在建築物本體以外之空間,經人為設施或刻意保存自然之庭院,可供建築物居住者共同為戶外休閒、遊憩之使用,均為中庭範圍所及。

最高法院表示,依「宏盛天廈」之廣告用語「宏盛天廈將八三%的綠地保留給湖、給大自然,私藏三六○度湖光山色的景觀視野」等語句以觀,並未傳達「中庭」即建築物所圍成之中間庭院,面積有一八○○坪之意。廣告內容並無不實,判決建商勝訴確定。住展房屋網提供

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