露台全體住戶共有 使用露台遵循契約規定

露台屬於誰的?很多公寓大廈都蓋有露台,露台因位於樓層房屋的主建物旁,要進出露台須先進入該樓層住戶的房屋後,始能出入露台,因此很多人認為露台當然是該樓層住戶所有,但是這種觀念並不正確。

使用露台

買房子前想單獨使用露台,最好先查明是否有契約同意。

胡姓男子於九十六年五月間購買台北市一棟公寓大樓的七樓房屋,七樓有個露台,胡就在露台鋪設碎石,打算作為其私用之空中花園,但樓下六樓的沈姓住戶抗議,認為該露台應為大樓全體住戶共用,胡無權單獨使用,雙方因此打起官司。

爭執的重點就在露台屬於誰的?是該樓層住戶單獨所有,還是大樓全體住戶共用?

共有部份適用默示分管

台北地方法院認為,公寓大樓的大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上不許分割之部分,都是屬於大樓的「共有部分」,應為全體住戶共同使用,露台屬於建築物之基本構造,自然也是共有部分。如果露台未經登記,沒有產權,在買賣契約內也沒有提到露台,露台就不是房屋之附屬物,不能為住戶單獨所有。

法院指出,露台既為大樓全體住戶所共有,則依民法規定,露台應由全體共有人共同管理。住戶若要單獨使用露台,原則上須徵得其他共有人全體同意。而大樓的住戶們也可以就共有之共同部份,為共有物分管之約定。

這種分管之約定,並不一定要訂立書面,倘共有人間實際上已劃定使用範圍,互相容忍,對於他共有人單獨使用共有之土地,長期未予干涉,可以視為大家已經有「默示分管契約」的存在,全體住戶都應受此分管契約之拘束。

法官認為,這棟大樓長期以來,露台都由露台所在的樓層住戶使用,已經形成一種「默示分管契約」,而且被告胡姓男子買房屋後,並未於露台上增建建物,仍做平台使用,並無違反共有物之使用目的而侵害其他共有人權利,判決胡姓男 子有權單獨使用露台。

使用露台遵循契約規定

這個判決告訴我們,第一,露台是全體住戶所共有,第二,住戶如要單獨使用露台,必須住戶間訂有「分管契約」,倘若有住戶單獨使用露台而其他住戶長期未予干涉,可以視為大家已經有「默示分管契約」的存在。

你買房子如果想單獨使用露台,最好先查明是否有分管契約同意「露台歸屬於當層樓所有權人管理使用」,這樣才不會引起糾紛。「住展房屋網」

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