避奢侈稅花招多 考驗財政部稽徵能力

房市回溫避奢侈稅花招多,6月奢侈稅上路後,房屋市場買氣開始回溫,有民眾不畏奢侈稅持續進場,他們說因為相信羊毛出在羊身上,奢侈稅的價金會轉嫁到房價,甚至有投資客利用各種方式來避稅,花招百出。

奢侈稅上路,稅金轉售價,出現房價變高怪象

奢侈稅上路,稅金轉售價,出現房價變高怪象

從事電腦工作的王先生,想要擁有一間住家和工作室混合的房子,儘管6月奢侈稅上路,但他還是積極看屋。

像王先生這樣的買家不在少數,房仲經紀人說,奢侈稅上路後,成交量縮減5成,但價格卻多了2成,而市場上投資客為了避稅,除了找人頭,現在還有許多另類的避稅方式。

除非挨過2年後再賣屋,不然一定得付奢侈稅,因此有人利用假離婚讓自用住宅一棟變兩棟,還有人利用信託方式,保證2年後移轉,甚至以租代賣,林林種種避稅方法,花招百出,不過這些撇步已經引起國稅局注意,想要投機的賣方還是得三思。

社論-奢侈稅打房 財政部稽徵能力大考驗

奢侈稅已正式上路,對政府而言,是一個新考驗的開始。一來奢侈稅的課徵難度較其它稅目高,二來奢侈稅肩負著社會對抑制房價飆漲、房市投機橫行的期待。財政部是否能如社會期待,達到政策目標,考驗著財政部的執行能力。

奢侈稅從今年初提出後,經過幾個月的討論、法案底定、立院審查,到最後通過實施,這段期間,房市算是經歷了一場震撼教育。原本熱絡飆漲的房市,剎那間冷卻,價跌量縮,建商推案全面縮手,部分地區甚至出現委賣房屋大增數成的「逃命潮」。

到上周奢侈稅上路實施,第一個周末的市況雖仍冷清,但從建商已逐漸重整腳步,擬定年度推案計畫來看,奢侈稅的利空已逐漸鈍化。至少,證明奢侈稅絕對不是如部分業者所稱,會讓房地產崩盤的「惡政」。

不過,奢侈稅是否能落實,卻不是一件簡單、「水到渠成」的事。國內房地產交易過程中要課徵的契稅、土增稅、地價稅、房屋稅等,都根據土地公告現值、房屋現值、公告地價等課徵,基準明確,容易上手;就像股票交易課徵證交稅一樣,不會有太大的爭議與稽核問題。

但奢侈稅卻是根據實際成交價格─也就是市價,課徵十到十五%的奢侈稅。而且,奢侈稅是要由房屋買賣者主動「誠實申報」課徵,財稅單位稽徵能力的強弱,直接影響稽徵成效與政策效果。

目前市場上就流傳著所謂「避奢侈稅八(或N)招」撇步,從人頭戶、假離婚到以租代售等,各種手法都有。財政部是否有能力破解,詳實稽核,考驗著財政部的能力。

坦白說,由於奢侈稅的課徵局限在兩年內買賣的房屋,數量有限;以每年四十萬件房地產買賣案而言,只有約二萬件符合條件;奢侈稅實施後,基於避稅需求,這個數字只會減少,不會增加。

我們認為以市價課稅,只要財政部有心,不難做到。一般民眾住家附近有成交的房地產,民眾打聽一下都可知道成交價位,財政部沒有理由做不到─重點在為與不為而已。

至於各種避稅手法,誠如財政部長李述德說的,房地產買賣動輒數百上千萬元,只要有資金流動,必然留下痕跡,財政部如果有心要稽核不是大問題。

不過,奢侈稅的政策目的,其實非常明確是要抑制投機客短期炒作房市,導致房價不正常的飆漲,但卻不是非要把房地產價格「打趴」不可的政策。因此,外界期望因奢侈稅讓台北市房價重挫四、五成的想法,既不切實際,也非政策目的。

坦白說,如果各地房地產價格真正重挫個四、五成,其衍生的金融問題(銀行呆帳、資產價格大幅縮小),及因而導致的經濟與股市的重挫,將是另一個更嚴重的問題。

奢侈稅推出後,原本不斷飆漲的房價已被壓抑,房市冷卻效果明顯;新北市超漲地區也價跌量縮,價格下跌二到三成;至於北市房價雖未再飆漲,但下跌幅度亦相當有限。

未來各地區房市價格走勢,仍要視供需拔河、經濟成長、資金寬鬆等情況而定,且各地區漲跌幅必然不同。如果外界對奢侈稅的期待是房價普遍重挫四、五成,這既非政策目標,更不切實際;如果真發生,反而是更大的經濟與金融災難,此期待可休矣。

不過,我們也必須提醒政府有關單位,奢侈稅畢竟是國內首次針對抑制房市投機祭出的措施,如果實施之後有不周全,或難達到政策目標時,就必須有所調整。

例如,目前規定是購屋後兩年內轉手者要課奢侈稅,但如實施後如其抑制效果不佳,就該考慮提高課徵年限─例如改為三年內移轉都要課徵。還有各項免徵奢侈稅的「例外條款」,是否合宜、會太寬鬆或太緊俏,都必須根據實施後的情況再作調整與檢討。

至於其它課徵奢侈稅的項目,如珠寶、高級轎車、遊艇、五十萬元以上的家具等,也必須觀察其後續效應。

如果實施奢侈稅,反造成產業外移,境外交易盛行,國內相關產業反見萎縮,就如美國實施奢侈稅之後的情況一樣,則有關單位也必須考量是否該取消對這些項目的課徵奢侈稅。

畢竟,奢侈稅主要目標在抑制房市投機造成的房價飆漲,其它「附帶」課徵的產品,如果反而造成其它負面效應,不如不課。

奢侈稅避稅 小心觸法及衍生交易糾紛問題

特種貨物及勞務稅條例(即奢侈稅)業經行政院核定於6月1日正式施行,新北市政府地政局提醒,不動產買賣應確實依實際交易價格訂立契約,如買賣雙方私下協議以其他名義代替,藉以規避奢侈稅課稅負擔,可能因此觸法並衍生交易糾紛,反而得不償失。

特種貨物及勞務稅條例立法目的在於健全房屋市場、打擊投機行為,故針對短期交易的非自用住宅予以課稅,規定自不動產完成登記之日起至訂定銷售契約日止,持有期間未滿2年之不動產,將依實際銷售價格課以10-15%之稅賦。

因課稅負擔較高,近期市場流傳避稅方法,包括「假贈與真買賣」、「假信託真買賣」等行為,目的皆在規避短期間移轉房地產所需另外負擔之高額稅賦。

此種作法除可能觸犯稅捐稽徵法相關規定,並遭事後追繳及罰款外,亦須承擔協議後單方反悔之風險以及後續衍生的交易糾紛問題,地政局呼籲民眾應遵守相關法令規範,避免投機行為觸犯法令,且因此增加不動產交易之風險,徒生糾紛。
資料詳洽:地政局 陳玟君  電話:29603456#3434撰稿人:陳玟君  新北市政府地政局

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