房東換人 房客租約仍須履行 確認押金移轉 確保權益

租賃間換房東,房客權益不變,租約未到不得改合約,留意押金是否移轉,奢侈稅於6月正式上路,不少屋主急著將房子出售,市場上出現不少帶租約出售的物件,不少房客擔心權益因而受影響,專家表示,若房東因房屋交易而換人,新的屋主須無條件接受舊屋主與房客簽訂的租約內容,房客權益不會因房東換人而改變,但須留意押金是否已移轉給新房東,以免退租時拿不回。

房東換人舊租約有效

房東換人,若仍在租賃期,房客即享有舊租約的保障,新房東不能擅自更改租金或其他約定

住商不動產台北龍江加盟店店長譚博文說,據《民法》第425條買賣不破租賃條款規定,新的房東接手房屋後,所有舊的租約內容仍延續照舊,在租約未到期前,房客都享有舊租約的保障,新房東不能擅自改變租約內容,或調高租金、水電等費用。

為防止屋主易主而產生的租屋糾紛,房客在簽約時,須留意租約中是否有「房東可提前終止租約」條款,若沒特別註明,房東就不能因房屋出售而終止契約,或是更改內容。

舊租約內容須延續

太平洋房屋法務室協理蔣美龍提醒,房客於租屋時繳納的押金,須確定前屋主是否有照實移轉給新房東,以免退租時拿不回實繳押金。此外,房屋繼承也會發生房東換人的狀況,蔣美龍表示,房客須留意新的繼承人是誰,若繼承者有3人,房客要把租金繳交給那位代表人,若沒特別指定代表者,房客就須把租金拆成3份分別給予。

留意買賣不破租賃

值得注意的是,買賣不破租賃也有例外條款,蔣金龍說,若租賃是不定期的租賃關係,房客與房東沒有約定租賃期限,或是租期已到期,但房客仍續租卻未與房東簽訂新的租約,房客就無法受買賣不破租賃保障;而租期超過5年、未到法院公證,發生房屋所有權改變時,也不在買賣不破租賃條款約定範圍內。 【朱語蕎╱台北報導】蘋果日報

房東換人,房客須注意事項

房東換人,房客須注意事項

5年以下契約 房東換人仍須履行 新房東若提前終止契約 可要求賠償

租賃期間,若遇到房東換人當,新房東對租金或租期有不同要求時,往往給房客帶來不小的困擾,其實,基於「買賣不破租賃」原則,只要房客簽訂的是租期5年以下的定期契約,也沒有任何違約的情況下,房東無法要求提前終止契約,承租人可以安心依照原本的合約,繼續住到租期屆滿。

常見的所有權易主情況,包含原屋主將房屋贈與子女,將房屋過戶到子女的名下,或是經由房屋買賣交易後,所有權移轉給新買方,亦或是原屋主有債務問題,或法律糾紛纏身,名下不動產遭到法拍,所有權移轉給得標者等。

租金租期皆須照舊

遇到這類的情況,房客是否就得搬家呢?依《民法》第425條規定,若在所有權移轉之前,原屋主與房客就已簽訂租賃契約,則新屋主必須概括承受原租約,依照原本的房租金額、租期履行,無權要求換約,或命令房客提前遷出。

然而,並非所有租賃契約都適用於此範圍,1999年新修訂《民法》第425條指出,對於不定期租賃契約,以及租期逾5年,且未經法院公證的定期契約,不適用於「買賣不破租賃」的範圍。

留意押金是否移轉

房東易主後,最容易遇到押金返還或預收租金去向等問題,一般來說,前任屋主須在房屋移轉時,一併將押金、預收租金交給新任屋主,若房客擔憂新屋主事後不認帳,可要求在原本租賃契約上註明押金及預收租金,都已轉手給新屋主,押金須於租期屆滿後全數歸還。

倘若新任房東仍強勢要求房客搬家,房客也不願意繼續承租,雙方可協議以房東無法履行契約為由,要求提前終止契約,此時,房客可與新房東商量,要求對方支付部份賠償金或搬家費用等,做為補償。

所有權易主注意事項

◎確認押金、預收租金都已交付給新屋主,並要求在契約上註明,確保權益
◎房客主動要求提前解約,仍須負擔違約金
◎房客有違約情況,如租金積欠總額達2個月以上、在屋內放置危險物品、違法轉租等,新屋主仍有權要求提前終止契約

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