A7合宜住宅 學者:以租代售 官方:不可行

林口機場捷運A7合宜住宅案日前已公開招標,每坪售價不得超過15萬元,上周板橋浮洲合宜住宅也通過細部計劃審查,合宜住宅執行在即;但政大地政系教授張金鶚認為,合宜住宅「不應出售,只應出租」才能阻斷建商安插人頭賺價差的疑慮。

的浮洲合宜住宅選址將拆除榮工公司舊廠

上周通過新北市都委會審議的浮洲合宜住宅,選址將拆除榮工公司舊廠

民怨未辦公聽會

上周四浮洲合宜住宅通過細部計劃審查,但審查之前民代與民間團體不斷抗議,指環評和防洪計劃都沒通過,就宣布招商計劃,根本就是為選舉考量。

內政部營建署表示,浮洲合宜住宅在通過主要招商計劃後,環評和防洪計劃將放在細則討論,但浮洲的55歲居民黃惠鈴抱怨,連一場公聽會都沒有辦過,漠視民眾心聲。

至於6月下旬將開標的林口A7合宜住宅,則引起是否影響當地房價的疑慮。住商不動產林口文化店店長陳春忠說,林口重劃區文化三路一帶,目前每坪單價約20到35萬元;長庚醫院附近中古屋每坪約25到30萬元,新案則為30到35萬元,預估A7合宜住宅推出初期,房價會小幅波動,但之後會回到基本面,「2千多戶合宜住宅頂多2、3個社區人口,不至拖累林口房市行情。」

恐涉嫌圖利建商

新北市住宅規劃師鄭佳琳批評,營建署制定的A7銷售及交屋規範指出,停車位和商用設施由建商自行銷售,且採取「隨到隨買」,有可能方便建商先找人頭戶買下後再高價賣出;出租住宅方面,規定半年內若沒人承租,建商便可自行轉賣,也有賺取價差的漏洞可鑽。

張金鶚說,在公有地上出售合宜住宅,一定會有建商祭人頭戶牟利;淡江大學建築系副教授黃瑞茂說,政府推出相關計劃前,應先和地方討論文化資產保存事宜,把衝擊降到最低。 蘋果日報【張舒婷╱台北報導】

A7建宅租代售 官方:不可行   每坪上限15萬 業者評估難賺錢

政府公告機場捷運A7站合宜住宅專區土地招標,多家建商表示興趣,但由於政府規定每坪銷售價格上限約十五萬元,業者評估很難賺錢,紛紛研究解套方案,包括全出租住宅綁五年再出售,或得標後另發行不動產證券來調整利潤。不過,營建署長葉世文直言,以租代售「不可行!」

根據政府公告,A7合宜住宅專區的土地總面積約九.七四公頃,共分四筆標售,總底價卅五億六六九一萬六○○○元,每坪底價約十二萬元。政府規定最少興建二四五一戶住宅供銷售,其中須有一二一戶出租住宅;每戶規劃卅至五十坪,公設比不得超過卅%,平均每坪售價上限十五萬元,且所有權首次移轉後,五年內不得出售。

預計六月廿四日將開標的此案還有三項門檻,一是資格標、二是投資計劃審核、三是價格標;也就是說,政府保留有審核投資計劃的權利,建商的投資計劃可能改變前述出售與出租住宅比例,不過,這些計劃又有價格標來壓陣,對開發商而言,必須有說服政府相關單位的能力,也要有做公益的打算。

如何擴大獲利空間,眾開發商各有盤算,據悉,可能採取的方式,包括:

一、有開發商打算全部興建出租住宅,既有公益之名,又可留住土地,整體管理也能提高居住品質,待五年綁標期結束後,再決定是否轉賣,大賺一筆;如果出租效益不錯,就繼續經營出租住宅。

二、在合宜住宅招標文件上,只規定出租住宅的下限是一二一戶,沒有規定上限,加上僅要求要有二四○○餘戶住宅供銷售,但沒說必須全部出售;換句話說,開發商初步認定,提高出租住宅比例,應符合政府規定。

三、政府採取土地價格標,有人是想先搶標,再變更招標文件的內容,逐步解套,調整出售住宅、出租住宅、商店及其他多元使用空間的比例,增加商業利潤的可能性;或是再發REATs債券,一樣能分攤風險,未來還有不動產增值的處分利益。

對開發商的如意算盤,營建署無法認同,葉世文表示,公告內容明白規定,所興建的住宅除五%做為出租使用外,其餘以出售為主,若得標業者將住宅全部轉為出租五年,當然不可行,更遑論業者押注資金綁五年再出售,將有多大的資金壓力。

以出售為主 且不能分批分段賣

副署長許文龍也說,合宜住宅定義是合宜價格的住宅,以出售為主,且不能分段或分批銷售。為防止人頭戶購屋,即使經過建商核對資料符合購屋資格,仍要將資料送回相關單位查核,一旦查出不符,則不可出售。

為避免得標廠商延遲開發,營建署也明訂開發時程,必須於取得土地使用同意書起的一五○日內取得建照,及在取得建築執照後卅日內開工,且取得建照後的七三○日內必須完工。
〔自由時報記者林美芬、徐義平/台北報導〕2011/05/25

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