老屋拉皮 房價枯木逢春

政府積極補助老屋拉皮,不但可美化市容也能帶動不動產價值提升,根據房地產業者評估,大樓進行外牆整建修復後,房價漲幅可達二到五成不等,不過並非所有老舊住宅都適合拉皮,最有利的計算方法是,房價加分效果必須大於重整費用。
根據中信房屋統計,老舊斑駁的住宅大樓,拉皮重整後房價都會提升,拉皮後的房價漲幅有三到五成不等,如果拉皮時間點房價正好處於低檔,漲幅更為快速,以仁愛路、基隆路口的住辦產品「東華大樓」為例,五年前房價每坪二十五至二十七萬元,當時房價正處於低點,現在已經漲到每坪四十五至五十萬元,漲幅幾乎達到一倍,中信房屋企劃部副理江龍名說,拉皮後的大樓不只身價翻漲,房價上漲速度也會比周邊住宅快。
提升房價,除了老屋拉皮外,都市更新也是坊間流行的方法,在老屋拉皮與都更間究竟該如何取捨?
拉皮再都更 效益更上層樓
宏大不動產估價師卓輝華說,如果不動產現況容積高於法定容積、建物產權又分散、公設比低,則這類產品走拉皮會比較好,例如戶數眾多的精華地段社區大樓;但如果不動產產權單純、變現價值高、未來都更容積獎勵獲得的利益是原建物買賣價格的五成以上,則建議採都更方式。
卓輝華說,台北市主要道路如信義路、忠孝東路、仁愛路等整棟大樓,房地產的產權複雜談都更不易,建議先用拉皮方式以拉抬房價,通常房價可再增值兩到三成,之後再進行都更談判協議,創造後續都更利益。
江龍名指出,老屋拉皮價值較大的產品仍要以市中心精華地段、或是屋齡二十餘年的產品為佳,另外電梯華廈產品拉皮的效益又高於一般公寓產品,尤其是屋齡約二十餘年、但大樓有效年限為五十年的電梯華廈產品,如果又可獲得政府補助,拉皮效益最高。
該如何判斷拉皮的效用是否會高於拉皮成本,卓輝華指出,只要當老屋拉皮後每坪增值的利益是平均每坪拉皮成本的三倍以上,且拉皮後每坪房價市價增值兩成以上,則該舊大樓就有整修效益,可以進行老屋拉皮。