購屋契約陷阱多 消基會:買屋該注意事項

「每年五月都是購屋旺季,而今年五月又是逃避奢侈稅的最後時機。」消基會董事長蘇錦霞今天召開記者會提醒,想趁此時進場買屋的民眾,要特別注意房屋買賣定型化契約的可能陷阱,包括「審閱期間」、「建物現況確認書」與「斡旋金」等條款,以免產生糾紛。

消基會副秘書長徐則鈺提醒買屋要特別注意定型化契約的可能陷阱

消基會副秘書長徐則鈺提醒買屋要特別注意定型化契約的可能陷阱,包括「審閱期間」、「建物現況確認書」與「斡旋金」等條款

消基會副秘書長徐則鈺進一步說明,房屋買賣的定型化契約,通常由仲介業者所提供,內容密密麻麻非常繁雜,因此內政部規定審閱期間至少為5日以上。他強調,消費者一定要把合約內容帶回家細細研究,避免簽署下不利自己的條款。

定型化契約的精神原本是為了保護消費者,但消費者如果沒有細看合約便簽署,往往反而損害自己的權益。消基會法律委員會委員陳汝吟也提醒說,就算契約書上印製了「放棄審閱期間」、「我已攜回契約並審閱完畢」等類似字樣,消費者事後仍然可以主張該條款無效。

除了詳細審閱之外,她也表示,簽署契約之前應確實檢查「建物現況確認書」,以釐清賣方房屋瑕疵的擔保範圍;最好事先多向鄰居或管委會等單位打探屋況,以免購買後雙方對於屋況認知不一致,造成糾紛。

另外,陳汝吟指出,在看屋或談價時,房屋仲介常以展現誠意為由而向買方提出所謂的「斡旋金」,在買賣雙方談成之後,「斡旋金」就變成訂金,容易使買方誤以為「斡旋金」機制是成立購屋契約的唯一方式。

然而,依據內政部規定,仲介業者應同時提供交付「斡旋金」或「邀約書」兩種方式,讓消費者自由選擇。陳汝吟說,「邀約書」就是「斡旋金」的替代方式,在法律上一樣具有效力;消費者可選擇以「邀約書」的書面方式來跟賣方談價錢,不一定得先交付一筆「斡旋金」。

不過,她也提醒民眾,由於「邀約書」同樣具有法律效力,因此賣方如果同意邀約書的出價時,買賣契約便正式成立,民眾千萬不能因為沒有先付錢,就隨意使用出價。
【台灣醒報記者陳昀鍾台北報導】

奢侈稅將上路 消基會教民眾買屋

奢侈稅即將上路,消基會提醒想買屋的民眾幾點注意事項,包括購買成屋時,須確認買賣現況範圍,以免買到違建。另外,購買預售屋則要注意「房屋面積有誤差可互相找補」,還有今年5月開始,雨遮、屋簷部分可登記為所有權,但不得計價。

民眾購買房屋時,須重視定型化契約的5日審閱期,而與仲介公司訂立的委託銷售契約,則至少為3日。消基會董事長蘇錦霞表示,民眾不要放棄權益,應審慎檢視合約內容。

由於不動產買賣涉及事項繁雜,蘇錦霞提醒民眾,要確認買賣範圍和使用限制事項,如樓頂平台、法定空地、露台等空間,是否為住戶所共同擁有。另外,對房屋的「現況」必須調查清楚,而瑕疵部分,也必須在合約中註明處理辦法,避免發生買屋之後發現有嚴重問題,而求償無門。【聯合晚報╱記者張博亭/即時報導】

契約審閱權

以目前內政部公告定型化契約「審閱期」為例,成屋、預售屋及預售停車位買賣契約書範本必須有五天審閱時間,房屋租賃、房屋委託租賃契約書範本則有三天審閱期,換句話說,不但消費者有明確審閱時效,建商、房仲業者也不能片面依據契約內容,妨害消費者審閱權利。

過去各建案預售屋契約買賣範本並無明確文字統一規範,五月一日定型化契約上路之後,建商所提供預售屋買賣契約內容不但必須與內政部公告內容無誤,不得記載事項也不能列入契約內容。

斡旋金與要約書之法律性質

一般人為了節省時間,於最短的時間內想知道目前不動產交易市場的情形,購屋或換屋的人都會透過房屋仲介業者介紹,提供賣屋資訊,來達成購屋或換屋的需求,當購屋人中意某間房屋,想與屋主進行議價時,仲介業者通常會向購屋人表示:為表現你的誠意,請你先付一定之金額作為斡旋差價之用。

當屋主同意購屋人之出價時,該價款即轉為訂金,並同時達成該筆不動產交易,購屋人即負有與屋主簽訂不動產買賣契約之義務。

一、 什麼是「斡旋金」?

斡旋金是不動產賣方要價和買方出價尚有差距時,買方欲委託仲介業代其向賣方議價,仲介業欲檢驗買方出價之誠意,並避免買方後悔,由買方交付房屋仲介業者一定數額的金錢或其他代替物。一般不動產仲介業者所用的單據,俗稱為「斡旋保證金」、「要約保證金」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「協調金」、「買賣預約書」等不一而足。

斡旋金在不動交易市場上容易產生糾紛的情況為:

1. 仲介業收取斡旋金,交易未完成,並不返還買方斡旋金。

2. 仲介人向不同買方收受多次斡旋金。

3. 於斡旋期間,仲介人尚未將斡旋金交付賣方前,買方終止委託,斡旋金被沒收。

4. 仲介業已依約定將斡旋金交付賣方,買方後悔不買,斡旋金被沒收。

5. 賣方收取斡旋金後,後悔不賣。

6. 賣方向不同仲介業或買方收受多次斡旋金或定金。

購屋者交付斡旋金應行注意事項:

1. 明確約定斡旋期間。

2. 明確約定買方的出價及其他買賣契約的條件。

3. 明確約定逾斡旋期間,賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時,仲介人應無條件退還已交付全部的斡旋金。

4. 斡旋金交付賣方後,仲介業應交付賣方簽章並註明日期的定金收據給賣方。

5. 為確保買方權益,應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金的債務負連帶保證責任。

二、 什麼是「要約書」?

由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊,內政部特別制定了「要約書」範本,藉以取代業者自創的斡旋金制度。

所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書,行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者,而以簽訂要約書 交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之,一旦屋主同意買方之要約內容時,該交易即屬完成,消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。換言之, 要約書就是 買方依民法第 154 條提出要約之書面,要約之相對人為具有不動產處分權之賣方,買賣雙方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件互相表示意思一致者,契約即為成立。

三、斡旋金與要約書之比較 優 點 缺 點

斡旋金

1.經濟作用。
2.對促進物件之成交及維持契約具有正面效益。
3.符合不動產交易當事人的需求。 1.斡旋金制度無法源依據。
4.斡旋金制度違反民法之規範(將不拘形式的要約轉變為要物要約)。
5.不動產經紀人違反雙方代理之規定(民法第106條)。
6.買方必須交付現金或其他代替物。
7.仲介業者與購屋者自行商議斡旋金之權利義務,常因解釋不同及雙方認知有差異,而產生許多爭議。

要約書

1.要約書制度依據民法第154規定訂定。
2.購屋者得將要約書及不動產說明書、賣方之出售條款攜回審閱(至少三天)。
3.於要約期間未經賣方同意出售前,有要約撤回權。
4.買方毋需交付現金或其他代替物。 1.無法立即檢驗買方出價購買的誠意。
5.房屋賣方或仲介業者於要約成立後,無法即時取得定金。
6.要約書雖然有拘束力,但是買方或賣方若是違約,須仰賴訴訟才能得到救濟。

行政院公平交易委員會

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