買房付斡旋金、還是簽要約書? 付斡旋金注意事項

斡旋金和要約書有何不同?【要約書】要約書是消費者已有購屋之意願,透過仲介業者簽立「要約書」,要約書之主要內容包括:

一、承購總價。 二、付款及其它條件。 三、確定正式房地產買賣契約書之期限。

另內政部於八十七年初有意提昇要約書之效力,使其視同簽定買賣契約。因此在修版之要約書範例中,將明訂罰則,買賣雙方若在簽立要約書後反悔,將必須賠償總價的3%罰款。

目前內政部提出官版要約書,配合行之有年的斡旋金制度,供消費者自由選擇,公平會亦希望仲介業者自87年9月1日起全面實施。

即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外,亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項,而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

【斡旋金】 房屋仲介公司之斡旋金是基於買方已有購屋意願,但對賣方價錢多有保留時,透過仲介公司支付一筆「斡旋金」以表達購屋的誠意,由仲介人員去和屋主議價,一旦屋主同意即簽收這筆款項成為部份的訂金,雖然法令上無此名目,卻是市場上行之已久的交易方式。

房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出「斡旋金」制度,就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格有所差距時,為顯示買方之誠意,仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價。
所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣,意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。

當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

何謂斡旋金?付斡旋金或定金時應注意哪些事情?

斡旋金即為對於所看房子有購買意願,而先行支付一筆金額(通常為房屋總價款之2~5%)作為進行交易之誠意,委由經紀人與屋主協調價格上雙方認知之差距。

若交易成立,可轉為價款一部份;若不成立,亦可退回,而且在屋主未允諾出售之前,買方亦有權撤回斡旋金不買。

付斡旋金或定金時應注意事項:

1.看了喜歡的房子在付斡旋金定金之前,一定要先審閱房屋仲介公司提供的不動產說明書,內容包括土地權狀影本、謄本及建物權狀影本、謄本、建物平面圖、地籍圖…等相關資料,

以確認產權狀態是否抵押設定、假扣押、處分以及真正坪數、屋齡…是否有加蓋及位於工業區或位於道路預定地…等,以確保自己權益。
2. 確認收受定金者是否為所有權人或有代理權的代理人。

3.付斡旋金或定金時需詳細審閱內容,且必需訂立明確的簽約時間及簽約地點、付款條件、附贈之設備及其他雙方約定之事項。

4.應事先了解房仲公司是否有提供漏水保固、付款保証、代書審查、產權調查,免費代辦申請房地優惠稅率、節稅服務以及收費方式等。

5. 應在斡旋解除條款內註明,若房屋不賣多久期間內需退還,及屋主收了款項反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。
使用斡旋金或要約書之注意事項

1.在付斡旋金之前,買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件(如標的物現況說明書)、買方條件(如是否符合重購退稅條件)及付款條件(如賣方售價、貸款方式)。

2.斡旋期間一般以三到七天為限,屆時仍未談成可再延期,斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。

3.當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還,業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用,可要求業者在合約書中載明,目前是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。

4.斡旋金金額在十萬元以內可使用現金,十萬元以上最好使用台支或個人支票,抬頭以屋主做為指定人,並在支票上註明禁止背書轉讓。

5.應在斡旋解除條款中註明,若屋主不賣,多久以內須退還,及屋主收了反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。

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輕鬆搞懂斡旋金

透過仲介找到喜歡的房子,很想買但對屋主開的價錢不是很滿意時,仲介都會要求我們先付一筆「斡旋金」。到底什麼是斡旋金?它的作用是什麼?如果買賣不成,這筆錢可以拿回來嗎?

付斡旋金簽意願書注意事項

付斡旋金簽意願書注意事項

斡旋金占總價的1∼3%

根據內政部不動產交易服務網統計,光是去年全台不動產交易糾紛案件中,仲介斡旋金返還糾紛便高達11件,今年上半年則有3件,可見消費者對「斡旋金」的定義與用途仍不甚清楚。

專家建議,買方委託仲介購屋期間,若選擇支付斡旋金,可明定斡旋契約的內容,包括載明斡旋金使用目的、金額、有效期限以及是否可行使撤回權等細項,通常斡旋金收取金額為總價的1∼3%。

永慶房仲集團法務室經理吳宜學指出,「斡旋金」意指買賣雙方未達合議前,仲介居中兩造協商,為了向賣方證明確實有買方表達意願出價購買,是一種「要約行為」。

明定有效期限確保權益

一般來說,要約行為可區分為2類,一是選擇支付「斡旋金」,另一則是使用內政部規定的「要約書」版本,前者大多支付總價1∼3%左右的金額。一旦買賣雙方達成價格共識時,「斡旋金」即轉成買賣價金的一部分,可轉為定金,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約,此時若買方選擇反悔不買,通常「斡旋金」會遭到沒收,建議可與賣方協商,沒收部分金額。除非賣方超過契約明定之期限或買賣不成,消費者才有可能取回斡旋金。

根據內政部不動產交易網的案例資料,上半年共發生3件「斡旋金返還」糾紛。

案例1:宜蘭縣消費者委託仲介購買成屋,支付本票10萬元,成立斡旋契約,經斡旋成功後,發現貸款金額日後無法負擔,遂向仲介業者表示不想購買遭拒。

解決方式:依消費者保護法第43條規定,函請仲介業者於15日內回覆消費者,不過期限內雙方未達成協議,最後經由地政處邀集仲介及消費者協商,達成協議後,仲介願退回10萬元本票,消費者則致贈紅包予仲介及賣方表示歉意。

案例2:台南市消費者委託仲介購買成屋,支付斡旋金5萬元,成立斡旋契約,斡旋期間,仲介通知買方該屋已出售他人,買方遂請求斡旋金返還及買賣價金2%賠償金遭拒。

解決方式:經消保官依消費者保護法第43條規定協調成立,仲介業者必須退回5萬元,並提供消費者1次免費仲介服務。

綜合以上最常見的問題還是消費者不清楚斡旋金所代表的意義,在斡旋期限尚未截止前反悔,或部分不肖業者收取斡旋金後,假借名義沒收斡旋金,衍生出許多糾紛。

斡旋金可轉當定金

通常購買中古屋最常面臨到要交付「斡旋金」狀況,但斡旋金的作用到底是什麼?已經付出的斡旋金,到底能不能拿回來?吳宜學表示,民法上並無斡旋金的用語,但當買方付出斡旋金後,賣方也同意買方出價,斡旋金即依習慣轉為定金,消費者反悔就不能要回斡旋金。

有些仲介收受斡旋金後,向買方謊稱已轉成定金,甚或直接稱該斡旋金即係定金,致買方無法反悔;另有仲介退還斡旋金時要求買方補償手續費等此種情形更為常見。

為減少「斡旋金」的紛爭,消費者選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約是否載明,交付斡旋金之目的、數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及標準等約定。

公平交易委員會也規定房屋仲介業如向買方提出斡旋金要求時,應同時告知買方亦可採內政部所擬定的「要約書」,並向買方說明要約書不必支付任何金錢,且在賣方承諾前或仲介業者送達前,買方得撤回要約。

如果業者要求交付「斡旋金」,則應以書面明定交付斡旋金的目的等,否則對於違規的不動產經紀業恐將會課予行政罰鍰。

為避免斡旋金制度所衍生之問題,內政部也制定「要約書」範本提供消費者使用,以取代斡旋金。

若消費者仍選擇以斡旋金方式,吳宜學提醒消費者,若因斡旋金問題與仲介業者產生糾紛時,可回想簽訂斡旋金契約時,業者是否有依法令規定提供相關文件與履行告知義務:

1、仲介業者需告知消費者有不用給付斡旋金的內政部版「要約書」可以選擇填寫用來出價。

2、需告知消費者有契約審閱的權利。

3、在收受消費者斡旋金前,需持不動產說明書向消費者說明。

若仲介業者未完成上述手續,消費者可向主管機關或者公平會提出檢舉,若情節嚴重,則可依《民法》或《消保法》主張契約無效或條文無效。

何謂房仲斡旋金、要約書?兩者有何不同?

消費者在買中古屋時,可在要約書、斡旋金書兩種版本之中,自由擇一。其中,要約書雖不必先付一筆款項,但若反悔時,非常容易被賣方舉證,賠償更高的價款,此兩種版本的優缺點,值得購屋人審慎判斷。

斡旋金、要約書有何差別

斡旋金、要約書有何差別

所謂要約書、斡旋金意願書,各家房仲業對其名,有不下十種書面之差異,但是,一般多以不動產要約書、斡旋金意願書兩種名詞,較被廣泛採用。由於斡旋金的意願書,糾紛頻傳,內政部地政司因而訂立了所謂不動產要約書規格,來導正目前斡旋金存在之缺失,而在目前,兩種版本是皆可適用的。

所謂不動產要約書,與斡旋金意願書最大的不同在於,前者不必先付一筆房屋總價約二%至五%的「斡旋金」,當然,買方即不必簽任何斡旋金之書件,對買方而言,減少先期的支付款,

不過,一旦其改簽要約書,雖可節省先期支付款,但如果反悔,則賣方如可舉證出,其因利息或其他所造成的損失金額,則買方可能須賠一筆高於斡旋金款的價款,這是一種「最高誠意」的買屋意願,如違反,買方即等於要付出最大賠償之費用,其有支付少、但卻有風險極大化之特色。

至於所謂斡旋金意願書,最大特色是,先須付一筆房屋總價二%至五%的所謂斡旋金款項,而一般在二十四小時之內,由房仲人員居間賣方,並由賣方在其字據上完成簽單之程序,則表示,此屋為順利售出,斡旋金自動轉成定金,或轉為房屋總價的一部份。

亦即,買方反悔,須在賣方未於斡旋金字據下簽任何意向時為之,否則,斡旋金即不能退還。

由於斡旋金並非民法上之法定名詞,所以在轉成定金時,糾紛百出,有些房仲業藉此,無故轉成定金要脅,讓消費者無所適從,有違公平法第二十四條之顯失公平原則,而被導正。

而其中最應警惕的是,此兩種都有一特性是,買賣不成,若歸咎於買方之無理,則買方須賠償已支付之價款。反之,若歸咎於賣方,則賣方須賠償已支付款的兩倍價金,賠償買方。所以,買賣雙方之責任並不對稱,值得購屋人注意,此兩種版本優缺評析,深深影響買賣雙方權益,不得不慎。HouseFun好房誌雜誌

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