天價畸零地 0.3坪要價800萬 畸零地卡對位 獲利可觀

台北市土地寸土寸金,建商整合土地時卡到畸零地,常被地主「獅子大開口」;台北市東區精華地段的「姜太太包子店」,相鄰的0.3坪(約1平方公尺)畸零地,地主便開口要價800萬元逼走買家。

「姜太太包子店」旁畸零地

「姜太太包子店」旁畸零地,最多只值不到300萬元。

但若經由「畸零地調處會」調處,最多只有288萬元,且就算包子店未來沒有合併該畸零地,仍可開發改建。

「台北市畸零地使用規則」中,畸零地指面積狹小或地界線曲折的基地、或為三角形土地。一般畸零地得與周邊土地合併開發,或依規定必須與其協議調整地形,並合併使用,達到法律規定最小建築面積的寬度與深度後,才可申請建築。

申請興建者或開發商與畸零地地主協議不成時,開發商可檢附土地登記簿謄本、土地公告現值、市價概估及地上建築物重建價格概估等資料,向畸零地調處委員會申請調處,共有3次機會。

畸零地調處會有11名委員,其中1人為主任委員,由市府工務局長兼任;其他委員由市府工務局、都發局、財政局、法規會、專家學者代表所組成。如果調處2次不成,就提交全體委員會公決;公決時需有全體委員二分之一以上出席,並經出席委員三分之二以上同意。

台北市政府建管處主秘高文婷表示,若應合併的畸零地臨道路,且面積在15平方公尺(約4.53坪)以下;或應合併的畸零地未臨道路,且面積在30平方公尺(約9坪)以下,調處會還是會核發建築執照。

高文婷說,但假使畸零地主日後願意賣,開發商也需要承買。至於賣價,一般約是土地公告現值的2到4倍,目前該地的公告現值是1平方公尺72萬元。換言之,姜太太包子店旁的畸零地,頂多只可賣到288萬元,與800萬元開價差了逾500萬元。

高文婷指出,假使畸零地面積超過上述的15或30平方公尺,調處會也沒辦法,畢竟土地屬人民私有財產,官方只有到最後且唯一的合併機會,才會介入。以包子店的案例來看,未來即使無合併該畸零地,仍可開發改建,只是時間較冗長。
【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/05/21

畸零地卡對位 獲利可觀

畸零地若「卡位」得宜,許多開發案也被迫跟著喊卡,因此有人專精投資畸零地,以便在土地交易中獲利。

房地產業者說,寬頻房訊總經理游世一專靠投資畸零地「以小博大」,最著名的案例就是5年前高價賣出士林官邸旁的14坪持分土地,總價高達1.5億元,等於每坪賣1000多萬元,獲利驚人。原因很簡單,若游世一等人不同意開發,鄉林建設買下的士林官邸旁整個基地也無法開發。

游世一表示,他賣給鄉林的其實是「優先承買權」,因為當時不論誰標下士林官邸重畫區土地,只要有承買權,就可優先購買重畫區1000多坪的全部土地。

游世一說,畸零地讓人虧錢,承買權卻是讓人賺錢,鄉林買了之後還很高興。此外,畸零地很少有投資成功的案例,因為最後都會被地方政府分割掉。

房產專家張欣民說,台北車站前的新光三越站前店基地,是公認的台北市地王,民國70幾年在整合基地時,當時業界即盛傳,有一塊1坪多的畸零地,因為位於基地的中間位置,開發商不買不行,畸零地主便開價上億元。

台北市捷運忠孝復興站附近的「姜太太包子店」,因位處精華地段,相鄰的0.3坪(約1平方公尺)畸零地,地主開口要賣800萬元,換算1坪約2645萬元,讓原本的買家知難而退。

位在忠孝東路上、北市東區知名的餐飲大樓「Bristro 98」,廣場前有塊31坪土地,遠東集團董事長徐旭東、元利建設董事長林敏雄相互競價,但地主從2億元喊至2.5億元,最後大老闆們買不下手,整合宣告破局。

此外,有些精華地段的土地,就算冷門賣,也有人照搶。去年底中央存保公司標售2筆慶豐銀行不動產,都是位於北市大安區精華地段的道路用地及畸零地,沒想到竟都順利標出。

業界人士說,買方應是著眼於道路用地具有「容積移轉」利益,且精華土地日漸稀少,不少人寧願買來囤積。【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/05/21