人頭購買房地產的法律風險

近年來台灣部分地區的房地產持續異常飆漲,引起廣泛的民怨。

房地產飆漲的原因很多,其中短期投資客,利用低利率的優勢,陸續購入大量房地產,略予整修後,於短期內就陸續加價售出,這種以少數資金結合低利率貸款的短線槓桿炒作手法,造成特定地區的房地產價格在短期內持續異常飆漲。

銀行判斷人頭戶3大表徵

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而短期投資客短線炒作房地產的所得,常因投資時使用人頭名義買賣,而規避應繳納的各項稅捐,形成投機所得免繳或少繳稅捐的不公平現象。

日前炒房投資客「三黃一劉」之一的黃勇義(綽號勇哥),透過人頭戶買賣904筆房屋,連補帶罰要繳將近數十億元的稅,就是一個很好的例子!

為抑制房地產持續異常飆漲,立法院火速於2011年4月16日通過「特種貨物及勞務稅條例」,政府預定於2011年6月1日施行。

所謂「特種貨物及勞務稅條例」,就是俗稱的「奢侈稅」,是政府特別針對短期投資客於買入房地產1年或2年內就售出的短線投機買賣金額所課徵一定比例的交易稅。

因為是針對交易行為而非針對所得課稅,所以不論買入後短期內售出的價格是賺或賠,均按售出價格(指交易價格,非指公告地價)課徵一定比例的交易稅。

依奢侈稅的規定,如果買入及登記取得房地產後1年內就簽約售出,將按售出價格課徵15%的交易稅,如果是買入及登記取得房地產後2年內簽約售出,則按售出價格課徵10%的交易稅。

奢侈稅已於2011年5月4日公布,雖尚未施行,卻已對台灣房地產市場造成交易量急遽萎縮的影響,但截至目前為止,房地產價格尚無大幅降價的跡象。

由於奢侈稅第5條排除自用住宅短期買賣的適用,因此市場傳聞部分短期投資客擬使用人頭名義將短期投資的房地產登記為人頭的自用住宅,藉以規避奢侈稅的適用。

但是以人頭名義投資房地產,藉以逃避納稅義務,是屬於逃漏稅捐的違法行為,如經稅捐機關查獲,仍將負擔逃漏稅捐的法律責任。

稅捐機關對於課徵租稅之構成要件事實的認定,是依照實質課稅原則,以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據(參照稅捐稽徵法第12條之1)。

所以如果經稅捐機關依據資金流程關係、人頭的資力證明、多次異常的買賣行為等經濟事實關係,認定實際出資人利用人頭名義買賣房地產是屬於逃漏稅捐之違法行為時,除應就逃漏稅額予以補稅外,稅捐機關將另科處補漏稅額最高3倍的罰緩。

舉例來說,如果以人頭名義買入房地產,並登記為人頭的自用住宅,然後於1年之內售出,藉以逃漏奢侈稅15%為例,經稅捐機關查獲時,連同本稅補稅及罰鍰,稅率最高可達房地產售出價格的60%。

假設於勇哥的案例中,904筆交易都涉及人頭戶逃稅,以每戶成交價1000萬、每戶獲利100萬來保守計算,成交價1000萬,課5%的營業稅為4.7億元;每戶獲利100萬,課40%綜所稅則為3.76億元;即言之,若計入罰款,且國稅局都課以最高罰鍰,勇哥連補帶罰要繳納39億元的稅金與罰鍰。

買賣房地產,就房屋交易之所得部分,應申報繳納財產交易所得稅。

如果是大量或多次買賣房地產,稅捐機關將依實質經濟關係認定屬於營業行為,須繳納營業稅。

因此若以人頭名義買賣房地產,藉以逃避應繳納之所得稅(房屋交易所得應繳納所得稅)、營業稅(大量、多次買賣房地產之營業行為應繳納營業稅)、奢侈稅(短期買賣非自用住宅房地產的交易應繳納奢侈稅),都可能構成稅捐稽徵法第41條所規定「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐」的逃漏稅捐罪,如經法院認定構成犯罪,可處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科6萬元新台幣以下罰金。

同意出借名義充當他人買賣房地產的人頭本身,也可能被認定構成幫助他人逃漏稅捐罪。

所以基於人情或貪圖一時少額利益而出借名義供他人買賣房地產,最後卻要負擔幫助逃漏稅捐的刑事責任,從法律風險的角度來看,實在很划不來。

稅捐機關查核逃漏稅捐的核課期限一般為5年,如果是未申報或故意以不正當方法逃漏稅捐的案件,核課期限可延長到7年。如果在核課期間內經稅捐機關發單補徵,另起算徵收期間5年。如經移送執行,且已開始執行者,另自徵收期間屆滿之翌日起算執行期間10年。

因此利用人頭名義買賣房地產,短期內以為規避了應納稅捐,實際上稅捐機關就逃漏稅捐進行核課、徵收及執行之期間可長達20年,補繳的稅額加上最高3倍的罰鍰,到頭來很可能跟勇哥一樣面臨天文數字的補稅加罰鍰而得不償失。《萬寶週刊》916期

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