奢侈稅上路 房市房價頗析 買房12問?

房市七大名師釋疑,由於先前預估奢侈稅7月上路,因此市場預測4-6月將是交易高峰,因投機客急於拋售手中房產,可能降價求售,是購屋大眾撿便宜的好時機。不過若提前至6月1日就上路,市場上已沒有所謂的逃命波,反而可能轉為長期持有。

奢侈稅上路房市房價頗析

奢侈稅上路房市房價頗析

因此,有些專家預料上路1∼2個月內,房市可逐步回溫,3∼4個月後房價可能出現報復性上漲。其實從新莊副都心土地標售,吸引25封標單,及「信義之星」法拍也拍出每坪183萬元的價格來看,政府祭出奢侈稅政策後一個月,市場便已回神,奢侈稅的影響可能不如想像中恐怖。

買方停看聽 實戰趨勢與策略

但可見的事,奢侈稅實施後,初期房市需求量將受到抑制,學者認為近期漲幅愈大區域,房價下跌的幅度愈大,跌幅2-3成不為過,甚至可能下滑3∼4成,然市場尚未全然反轉為買方市場,買方需停看聽研擬實戰策略後再出發。

畢竟政府不斷祭出打房政策、央行調升利息或奢侈稅等手段,或許與一般百姓的距離過於遙遠?

但購屋族對後奢侈稅時代仍有些困惑,以下將針對買屋人最感興趣的房價、區域、及市場熱度等三大議題,延請7大名師特別開講、發表獨到見解,而學者們更在《好房誌》當中,為民眾們提出了更多實戰趨勢與策略,

像是如何判斷何時是買房好時機、民眾該如何研判合理房屋價格⋯⋯等,想掌握現今房屋市場,這些問題你一定要知道,由專家來為您解開房市大疑惑。

關於房價剖析

01犀利買房30問

聽說現在房價下降,但何時才是最佳買點?

現在就是買點。因為政府祭出奢侈稅後,好不容易把房價打下來,買方現在正居於優勢。戴德梁行總經理顏炳立建議:只要是合理價格便可進場買屋!顏炳立認為強勢買方市場只有開徵前1∼2個月的時間,應該要好好把握,因此現在便是最佳買點。
02犀利買房30問

現在買房聽說議價都能對半砍,是真的嗎?

賣方可以少賺但不能不賺,砍太兇也買不到好物件。目前的房地產市況,英業達集團會長葉國一提出「唐山客、對半說」說法(意思是向唐山客買東西,價格都要砍一半)。雖然受到奢侈稅影響,房價的確有下跌的狀況,不過目前市場上買方砍價太兇,買賣雙方仍有價格上的落差。換句話說,賣房子的業者有開發成本,可以少賺,但不可能不賺錢,買方砍價太兇, 屋主也不會賣。

03犀利買房30問

哪些地區,房價下跌最重?

漲幅大的地區,回檔較深。玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示,奢侈稅在立法院通過前,預期房價小幅下滑1成,一旦照案通過,可能再有1∼2成的跌幅。而近5、6年來,台北市房價至少翻漲2倍,房價上漲愈大的區域,跌幅也可能愈大。

其次是新北市林口、三峽、淡水、新莊等區域,不但推案量大,房價飆漲速度也令人驚訝,後續房價修正的幅度也會較大。

04犀利買房30問

現在房價會下修幾成?

2-3成左右。這次行政院沒有打折扣通過奢侈稅草案,展現決心及強硬態度,預期對房市的衝擊將逐漸發酵。政治大學地政系教授張金鶚認為,尤其是投機客過度炒作區域,包括林口、淡水、三峽、新莊等,房價下滑2∼3成不為過,甚至跌幅3∼4成都有可能。

05犀利買房30問

現在該怎麼出價?判斷購屋好時機是什麼?

如果現在一定要出手買屋,出價以土地價格加上建築成本,再乘以1.3倍做為參考依據。

對於有意買房的購屋族,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議,可趁著此時間多看房子,且不要害怕出價。

注意不要一時衝動付出定金,要記得留電話,若幾天後仍沒有接到電話,代表賣方有恃無恐,此時,仍是賣方市場,不需急著進場。反過來,若是賣方過沒幾天就以電話聯絡,表示市場已轉變為買方市場,此時才是議價、進場購屋的好時機。

區域大解密

06犀利買房30問

那房地產價格,有可能回復到2005年時的景況嗎?

利率不致快速上升,房市M型發展。除了國內的因素外,國際外部環境目前還有通膨的隱憂。包括中東戰亂、日本海嘯衝擊,國際原油價格攀升,通膨壓力沈重,致使各國央行紛紛升息應對,通膨也牽動著房市走向。

仲量聯行副總經理吳瑤華認為,金融海嘯後,央行先急降基本利率由原先的3.625%,連降6次,達到1.25%,儘管從去年起連4次升息半碼,但目前基本利率仍為1.75%低水準。而目前市場資金充沛,利率依舊偏低,可預期央行將採取調升利率手段,舒緩國內通膨壓力。不過,預估年底前基本利率仍將維持在2%左右。

由於目前台灣通膨壓力較世界各國溫和,因此,利率也僅將緩升不至於快速上升。從總體經濟角度來看,奢侈稅無法改變台灣房市基本面,M型化房市仍是未來主要趨勢,房價修正空間不大。

07犀利買房30問

哪該買哪一區的房子,價格才不會再降?

首選北市精華區。從價格上來看,大台北房價因其地段、環境、便利性,而產生價格支撐,但戴德梁行總經理顏炳立認為,新北市部份區段房價已超過北市,顯示新北市某些區域房價不合理。

不如用相同的錢買在北市,擁有更佳的地段、環境及可及性。此外,因為目前沒有出現恐慌性賣壓,所以沒有破盤價的現象,民眾想撿便宜也不容易,僅能以符合周邊成交行情的價格購屋。

08犀利買房30問

這次打房的重災區在哪?

中南部意外成為受害者。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說,大台北地區無論是成屋或是預售屋市場,皆有不少人從中賺取超額利潤,使房價跳脫合理行情,目前價格僅是「下修」,尚未造成資產價值縮水。

然而,中南部房市則因奢侈稅受到牽連,部份地區成交價下降至行情之下,成為政府「打房」的真正受害者。莊孟翰觀點/精華區房價,進入國際盤市場

關於房價的M型化,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也持相同看法;莊孟翰也指出,大台北房地產市場在ECFA牽動下,精華區房價可望進入國際盤,且住宅產品的區隔化將會越來越明顯。因此,在此波房產熊市中,精華區段、豪宅產品價格修正的幅度也較輕,也就是說大安、信義等區,房價下修幅度將不如新北市或台北市其他區段。

關於市場熱度

09犀利買房30問

那房地產還是投資的好標地嗎?

當然。近期房價攀升太快,難免引起政府的動作,不過,英業達集團會長葉國一認為,資金不會流向國外,仍四處尋找好標的。像我還是會持續投資房地產,並不會因為奢侈稅而改變,只要找到適合標的便會買進。

10犀利買房30問

什麼樣的房屋產品,能避開奢侈稅管制?

帶租金店面。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示,儘管房市面臨奢侈稅的嚴酷考驗,但店面產品買方著眼於長期穩定租金收入,正好可避開奢侈稅的管制,此外,通膨隱憂也帶動買屋保值心態,再加上即將開放的「陸客自由行」,都讓大台北地區店面交易維持穩定水準。

根據永慶房屋店面事業部統計,台北市今年第一季店面成交單價為每坪132.2萬元,較去年第4季上漲11.3%,但成交量下跌16.7%。雖然店面投資氣氛不如去年底火熱,但民間消費增溫,以及陸客觀光人潮帶來的龐大商機,租金的預期漲幅支撐買方信心,帶動台北市單價追高。

短期內,屋主惜售,成交價量爆衝的情形較難出現,但二線商圈、二線店面,以較高的投報率接棒的機會將大為提高。

而陸客自由行即將開放,原本高指名度的商圈店面,包括SOGO商圈、西門町商圈、士林夜市的屋主,擁屋自重的心態更濃厚,對於未來商機開拓的期待也最高,以致成交價格屢創新高,但釋出量越來越少。

相較於精華區的金店面取得困難,精華商圈的二級店面及二級商圈的產品,因為取得成本較低、投報率較高的誘因,在房市艱困期反而最獲消費者青睞。

陸客自由行開放時間預計落在今年年中,有自用需求或資產配置需求的店面買方,可以趁這波投資客出場的時機進場挑選好貨。

11犀利買房30問

那我該何時進場較好?

明年初較好,2010年年底、2011年年初進場購屋的投機客,應該已經開始懊悔,而原本觀望的投機客正苦思對策,反轉向買房的氛圍愈來愈明顯,政治大學地政系教授張金鶚建議,消費者今年不要急著進場購屋,明年年初先觀察市場反應,再決定是否進場。

12犀利買房30問

現在已經是買方市場了嗎?我該進場了嗎?這個時機點,我究竟該如何出價?

現在還不是買方市場。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰覺得,目前仍處於買賣雙方觀望期,尚未完成轉變為買方市場,未必是買方出手的時機。因為房市的兩大結構問題,土地成本與熱錢投資,並非奢侈稅所及,此波打房可以抑制部份投機客從房地產市場賺取超額利潤,讓市場價格往「合理房價」修正,但預估真正影響期應會持續6∼12個月。

而台灣房地產政策一向頭痛醫頭,腳痛醫腳,還沒痛就不醫的通病。早在數年前,學界便針對大台北地區房價飆升過快的問題提出預警,但政府不即時干預,甚至為了解決金融海嘯所待來的經濟問題,將海外資金大量引導回國,導致目前台灣房地產資產價值過度膨脹,反而成了社會問題。《HouseFun好房誌》2011年5月號

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