都更整合 道路漫長 守得雲開見月明

在台北市長「郝龍斌條款」的加持下,都更議題在2015年8月前,將持續延燒,不過,都更整合道路漫長,居民及投資人要有打持久戰的心理準備。位於台北市仁愛路四段,面向國父紀念館的「尚華仁愛大樓」改建案,於2009年11月底舉行開工動土典禮,57個住戶跟隨著管理委員會主委陳顯雄及第一銀行主管一起焚香祝禱,希望工程順利,早日完工。

都更整合道路漫長

都更整合道路漫長,居民及投資人要有打持久戰的心理準備

住戶的心情是雀躍的,因為之前他們是921震災的受災戶,歷經10年漫長的等待,終於等到改建的一天,只要再熬個幾年的施工期,屆時不僅有新房子住,最重要的是,他們都有機會晉身億萬富翁。

容積獎勵 震災屋變豪宅

從921受災建築變成人人欽羡的豪宅,主委陳顯雄談到,雖然過程艱辛,但結果卻是令人興奮、期待。

包括陳顯雄在內的57個住戶內心的「期待」,當然是房價能「麻雀變鳳凰」。因為尚華仁愛大樓地段好,又有國父紀念館及大片廣場、公園的運動設施,若非因震災變成危樓,絕對是搶手貨,但變成921受災建築,當時每坪市價約只有40萬元,遠低於附近中古大樓的60萬元行情。

但今日,它的身價已不可同日而語,目前附近中古屋行情已到70~80萬元,一旦改建完成,在仁愛路四段並沒有全新大樓產品的情況下,行情可能破百。

此外,尚華仁愛大樓因是921受災建築,享有容積獎勵,加上是住戶發起自辦都市更新案,都更後的價值由住戶們百分之百享有,而容積獎勵多出來的可銷售樓層,將對外銷售,作為工程款費用,因此,此案也成為「室內坪數不縮水、住戶不多花一毛錢」的都更案例,未來住戶分回的權狀面積會是原有面積的1.2~1.3倍左右。

以陳顯雄的住家約55坪來說,未來可分回的面積約65坪,若2013年3月竣工,屆時房價每坪破百的話,身價馬上變6500萬元,比未改建前的2200萬元價值來說,至少翻了兩倍。

買屋意外搭上都更專車從都更前漫漫長路的整合,到再等3~4年的施工期,不下14年的等待,都更的果實是甜美的,而這也是都更誘人之處。

目前擔任壹傳媒電視新聞部主任兼主播的岑永康也搭上「都更專車」,期待成為「郝龍斌條款」下的受惠者。

岑永康是在偶然情況下,因在台大附近吃飯,在路上看到一張「自售」的紅紙條,在公館商圈長大的他,非常習慣及熟悉這個商圈,就順道過去看了房子。

雖然是一片低矮的五層樓公寓,但因居住者大多是台大的教職員或退休老師,居民素質高,加上公寓房子「零公設」,很實在,他在2001年,以每坪24~25萬元,買下位於新生南路三段54巷,26年屋齡、室內面積約27.5坪的房子,當時壓根沒想到都更問題。

2007年左右,他從國外採訪回國,從信箱看到一張誠美建設召開都市更新說明會的居民參加意願書,因為已過說明會時間,但他打了通電話給建商,了解都更的情況;不過,39戶的住戶雖大都願意參與都更,但有居住在國外的住戶不願意參與,若將其排除,就無法取得全街廓的都更容積獎勵,建商算了算,利潤太低,導致都更案「破局」。

波折雖多 期待豐碩結果

岑永康在2010年2月搬新家,為了降低房貸壓力,原想賣掉舊房子,在3月初拿出來賣,當時開價每坪80萬元,有人願意以總價1950萬元,相當每坪72萬元價格購買,但岑永康並沒有賣出,因為周邊的成交行情約在76萬元。

沒想到,郝龍斌競選市長連任,對4、5層樓老舊公寓的都更拋出一坪換一坪,外加一個停車位的都更獎勵,並從2010年8月2日起,專案實施5年,此一「郝龍斌條款」給了30年以上老舊公寓進行都市更新的新生機。

岑永康打了通電話給誠美建設,徵詢再進行都更的意願,而根據「一坪換一坪,外加一個停車位」的容積獎勵,已較當初建商所評估的全街廓容積獎勵高,增強了誠美建設的整合意願。

他表示,誠美建設在該社區旁邊,早就成功整合一塊建地,在建商的塑造下,該處將成為新生南路與辛亥路的一層一戶,每戶上百坪的豪宅產品,未來的售價可期,此外,據其了解,附近新推的案子,每坪開價都在上百萬元,因此,他也非常期待其社區能盡快整合成功,一嚐都更讓老舊公寓身價翻倍的滋味…。 《理財周刊》559期文.顏瓊真

都市更新涉及意願整合及權利分配,致程序複雜冗長

媒體所載「一坪換一坪都更僅6件通過」為不實報導 強制拆除則需有一定協調過程才會進行

媒體報導市府推出「一坪換一坪」鼓勵老舊公寓更新改建成效不佳,「一坪換一坪都更僅6件通過」等,為不瞭解都市更新制度的 不實報導。

事實上,市府推出老舊公寓更新專案以來,已引起市民熱切的關注,電話或到更新處洽詢市民眾多,截至四月底止,已完成五成以上都市更新意願整合擬適用「一坪換一坪專案」之個案已達12件。

另以北市其餘申請都市更新事業個案,對照其他縣市推動 都市更新情形,已是全國之冠。由於都市更新涉及更新單元內眾多地主權利重新分配,協談過程冗長是必然的過程。

臺北市都市更新處表示,一坪換一坪政策推出,主要是發現老舊公寓在以往更新過程中,經常被排除在外,探究其因發現容積誘 因不足,導致建商不願意介入協助。

市府推出政策目的,是希望保障原住戶權益,且市府在政策形成過程,已至各地辦理說明會,針對所指為室內坪數」等市民常有疑義,均詳細解說,也將市民常見問題製作成問答集張貼於都市更新處網站,讓市民充分了解專案內容,也順便解答市民參與都市更新過程常見之疑惑,加速都市更新協談過程讓個案進展順利。

因此,已在推動中的都市更新案,若擬 再申請「一坪換一坪專案」,實施者需要重新與洽談分配條件;若是新案,本來也就需要相當的整合時間。

至於報載針對松山路原警察宿舍都市更新案,認為有分配不均疑義,更新處強調,都市更新過程,針對居民分配權益,於審議過程均會對於實施者(建商)所提送估價及權利分配報告,透過府內專業估價單位及估價方面專家學者審查後才核定外,針對核定後,部分權利關係人對於價值分配仍有疑義者,都市更新條例第32條也有救濟管道。

當地主對於權利價值有異議,只要向市府提出,市府就會針對個人權利分配情形重行檢視審議,確保個人權益。

至於實施者依都市更新條例36條向市府申請強制拆除,臺北市都市更新處強調,都市更新之推動首重居民之和諧與凝聚共識,有關公權力介入都市更新案件,未來實施者仍須依內政部及台北市政府頒訂之相關規定向臺北市政府請求代為拆遷作業,並經多次協調後仍有不願自行或配合拆除之少部分住戶,市府將依規定介入協調。透過多次、多方協調,希望雙方儘可能達成共識,圓滿解決。

至必要時,始依法強制拆除,排除長期無法順利推動都市更新之核心問題。
發布機關:臺北市都市更新處發布日期:2011-05-01 臺北市都市更新處新聞稿

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