奢侈稅細則朝令夕改 「合建分售」地主免課

財政部「從善如流」奢侈稅「網開一面」,未來地主、建商合建分屋銷售中,地主部分得以免徵奢侈稅。 在財政部原先規劃的特種貨物及勞務稅條例施行細則草案中明訂,營業人興建房屋完成後第一次移轉,不論持有期間長短,都不必課徵10%或15%的奢侈稅。

合建分售

奢侈稅「合建分售」地主免課奢侈稅

但是,財政部為打擊短期養地牟利者,藉由合建規避炒房稅負,限制所謂「第一次移轉」,指合建分屋與自地自建,營業人以他人土地興建房屋的「合建分售」案件,只有銷售的房屋可以免課炒房特別稅,土地並不適用。

也就是說,地主與建商合建分屋,建商賣房子的部分屬於營業項目,可以免徵奢侈稅,但地主在建商賣屋同時也要過戶土地部分,因為地主不是營業單位,所以符合課徵奢侈稅的範圍,財政部官員還解釋:「除非是地主有辦理營利事業,否則都要課徵奢侈稅。」

但是這項規定在2011年5月6日建築業者聯合向行政院與財政部陳情之後,短短數天,「合建分屋」政策大出現轉彎。

財政部的新規定則是,地主只要與建商合建分售不動產,屬於地主出售的土地部分,在與建商所建房屋合併出售時,亦比照建商出售房屋,適用第一次移轉免稅優惠,地主持有與建商合建的土地,即使未滿2年即出售,也免課炒房重稅。

懂房地產的人都知道,「合建分售」的模式裡,所謂的「地主」,有大部分是建商關係人(如親戚或負責人),部分是「人頭地主」,這樣的做法是地主因負責出售土地,現行土地交易所得免稅下,地主的獲利,政府根本課不到稅。

所以「合建分售」是為了避稅操作,建商負責出售房屋,因可扣除建造成本,導致獲利有限甚至出虧損,合建分售的獲利多數都在土地上,而土地不必課稅。

儘管存在這樣的漏洞,財政部依舊「網開一面」,並重擬細則草案報行政院核定,將合建分售屬於地主的土地,也比照建商等營業人出售的房屋,適用第一次移轉免稅的利多優惠。【MyGoNews方暮晨/台北報導】2011-05-10

奢侈稅細則朝令夕改 突顯缺乏全盤政策思維

剩下不到一個月時間,奢侈稅就將上路;不過至今有關施行細則部分,依然未有底定版本。

其中頗有爭議的建商與自然人合建分售部分,從上週五到今天,就出現反覆不一的狀況;一開始是傾向首次移轉不適用奢侈稅,但週一有報導指出,地主將無法免(奢侈)稅。

結果今天,同一報卻又出現完全相反的消息,指出由於中南部業者反彈,因此財政部很可能再度改回原先設定,也就是首次移轉(土地)者,建商及地主皆免徵奢侈稅。

其實,如果是正常的經營獲利行為,按目前規範,建商繳營業稅、地主繳土增稅,因此現在又被課徵奢侈稅,確實反彈有理。不過部份建商與所謂自然人合建,其實是規避營業稅,加上土增稅稅基偏離實際交易價格,也是眾所皆知(北部尤其嚴重)。

由此來看,問題並不在奢侈稅如何課徵,而是整個稅制設計都有問題,讓有心者輕易可鑽漏洞,租稅公平蕩然無存。無怪乎先前就有學者批評,奢侈稅是稅制違章建築。

住展企研室其實認同奢侈稅訂定之初衷,那就是藉由抑制房市短期炒作行為,讓市場價量回歸基本面。不過從實際執行面向來看,仍是草率無章;光從建商與地主合建分售這一項,至今無法搞定,就可見一斑。

富邦人壽蔡明章接受媒體採訪時,對奢侈稅的命名頗有意見,也點出該稅制的另一大疏失,那就是把奢侈消費和房市短線炒作行為硬綁在一起。

況且我們一再強調,讓房市回歸基本面運作,絕不可能光靠奢侈稅一項,而是要有更多積極作為。馬政府隨後拋出的居住正義構想,立意也值得鼓勵,但方式同樣值得商榷,而除了至今仍有爭議的社會住宅外,最新拋出的青年安心成家加碼專案,同樣需要被公開檢視。

今日工商時報社論指出,居住正義絕非共產主義,不該把買不起都會區房子的年輕人趕到郊外,藉以解決餘屋問題;應該積極推動公屋,尤其不該與豪宅混為一談。

確實,提供機能便利之公有(只租不賣)住宅、保障弱勢居住權益,政府責無旁貸;但回歸房市,其商品特性也確實和其他商品有太多不同,這點我們得有所認知。

商人口口聲聲說,豪宅和一般(房市)商品無關,事實卻非如此。長久以來,豪宅價格都直或間接影響其他一般商品的價量變化,這在其他商品是看不到的。

正因如此,只租不賣公屋的重要性不言可喻。再者,被點名供給量太大地區,從某個角度,也是市場機制所為;這些區域如無(政府推出)適當的建設題材或遠景,建商又豈會蜂擁而至,大蓋其屋?

總歸一句,房市(亂象)其實很多是制度面謬誤之結果;解鈴尚需繫鈴人,在有限資源前提下,政府須以照顧弱勢(居住權)為優先,且尊重市場機制;這代表不僅要有完備的住宅政策,更要有前瞻產業及正確租稅政策做支撐或後盾。

一味的房貸補貼,不僅有違社會公平及市場機制運作,實際上也無濟於事;相關政策不該關起門來制定,而是須從公眾、公共之角度,透過不斷討論辯證,才有可能擬出真正造成多贏的良善政策。新聞提供:住展房屋網

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