奢侈稅 投資預售屋、中古屋稅負比較 算給你看

投資房產稅事算給你看,個案實例:陳大富及李大發兩人對不動產投資均非常熱衷,趁著97年底金融海嘯時,兩人相約各準備1,000萬元投資台北市房地產;陳君選擇投資「預售屋」,李君則投資「中古屋」,99年底兩人商議後,逢高出售,誰的稅負比較少?

奢侈稅投資房產稅事

奢侈稅投資房產稅事,算給你看

個案解析:

「奢侈稅」立法無疑是今年度最熱門之財經新聞之一,顯見近年來房地產飆漲,已引起社會輿論之注意及不滿,期盼政府能有所作為,以抑制不動產之過度飆漲;另一方面則也意味著不動產投資人之投資報酬率相當可觀。

不動產投資實際上操作方式仍有不同,依其專業區分為:「預售屋」「中古屋」及「法拍屋」。

「預售屋」係指建商領有建造執照,惟尚未建造完成,其買賣以未來完成之建築物為交易標的之物。自去年以來,「預售屋達人」及「中古屋達人」之投資戰果已引起國稅局注意,並鎖定為查核對象,且經媒體時常報導揭露,已是大眾耳熟能詳之事。

「預售屋」及「中古屋」投資稅負比較:

(一)中古屋投資之稅負:

中古屋投資之稅負發生於購入、持有及出售三階段。購入時有營業稅、契稅、印花稅;持有時有房屋稅、地價稅、綜合所得稅——租賃所得。出售時,則有土地增值稅以及綜合所得稅——財產交易所得。

「中古屋」投資各階段須依法繳稅之種類繁多,但以財產交易所得之申報較複雜,茲說明如下:

1.土地:依所得稅法第4條規定,個人出售土地之所得免納所得稅。

2.房屋:個人出售房屋所得,應列入財產交易所得申報,投資人並得就以下兩種計算方式,選擇較有利者。

(a)如能提出交易時之成交價格及原始成本、相關費用之證明文件者。按「房屋賣出成交價格-房屋買進成本-相關費用=財產交易所得額」計稅。所謂證明文件,包括買賣契約書(俗稱私契)、收付價款之紀錄(或憑證)、及必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。

(b)如未能提出相關證明文件:應按照財政部頒布之當地財產交易所得標準,依房屋評定現值設算所得。

(二)預售屋投資之稅負:

「預售屋」因尚未完工交屋,仍無法辦理產權登記。因此買賣性質非屬不動產交易,而屬「房地產權登記權利」之買賣,該項買賣差價,依稅法規定屬財產交易所得,應於出售年度申報個人綜合所得稅。

以案例故事來看,稅負計算如下:

1.中古屋

◆財產交易所得稅負=房屋評定現值×37%(註)×20%=2,000,000元×37%×20%=148,000元

(註):台北市99年度出售房屋財產交易所得標準。

◆契稅:李君於買入時負擔契稅。

◆土地增值稅:李君於出售時須負擔土地增值稅。

◆其他:李君尚須負擔房屋稅及地價稅,假設兩年合計5萬元。

◆合計418,000元。

2.預售屋財產交易所得=2,000,000元×20%=400,000元。

投資成果

投資成果

中古屋稅負

中古屋稅負

貼心叮嚀/漏報挨罰得不償失

‧中古屋投資無論盈虧,均須有固定性之稅負,但其財產交易所得可以房屋評定現值之37%(台北市為例)計算;預售屋則無固定性之稅負,但其財產交易所得則須全額列入申報繳稅。

以上案例經比較分析,兩人投資之稅負差異不大,但投資人適用綜所稅邊際稅率高低,對預售屋投資人影響較大。

如投資人適用較低邊際稅率,預售屋投資的節稅效果較佳,否則為中古屋較具節稅效果。

請見經濟日報每周六隨報發行之《MoneyWeekly》經濟日報/文/張文秀(會計師)