奢侈稅上路 合建分售個人地主 持有未滿2年不能免徵

「特種貨物及勞務稅條例施行細則」草案預告中的奢侈稅施行細則草案共36條,其中規定,建商不論是用自己的土地、與地主合建分屋、用他人的土地蓋房子,或與其他建商合建分屋,興建完成後的第1次移轉,房子與座落基地都免課奢侈稅。

合建分售

合建分售不動產免徵炒房特別稅原則

除上述4種情形,有建商反映,偶有成屋售後退回、再銷售的狀況。財政部官員初步認為,若退回再銷售數量不多,應屬合理常態,仍可視為第1次移轉,免課奢侈稅。

合建分售個人地主 不再免稅

過去因「合建分售」完全免稅的個人地主,在特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)6月1日開徵後,將喪失免稅利基,新規定將要求,與建商合建分售的土地,若持有未滿二年者,一律要課徵10%或15%的炒房特別稅。

此舉將打破長期以來,地主選擇與建商「合建分售」不動產,即可享有完全免稅利益局面。資深稅務官員指出,這項針對地主而來的課稅措施,其實也將連帶打擊部分利用人頭購地的建商,將失去藉合建分售契約避稅機會。

財政部已完成特種貨物及勞務稅條例施行細則草案,針對營業人興建房屋完成後第一次移轉明令只限:合建分屋及合建分成,至於合建分售則只限營業人與營業人之間才可適用免稅,若地主為未辦營業登記的個人,因為非屬「營業人」,不適用首次出售免稅優惠。

奢侈稅6月1日上路,政府為避免炒房特別稅殃及無辜,在特種貨物及勞務稅條例第5條中,明訂十類豁免條款,其中針對營業人(包括建商)興建房屋完成後第一次移轉,不受持有時限的限制,均免徵奢侈稅。

財政部指出,目前市面上許多建屋案件,都是採合建模式,其中又以地主提供土地,建商出資興建房屋,待房屋興建完成後,再由地主與建商各自出售土地與房屋的「合建分售」案件最多。

地主因為只出售土地,依據現行法律,土地交易所得免稅,但奢侈稅開徵之後,財政部將鎖定個人地主的售地行為,只要持有土地至出售時未滿二年,即須課徵奢侈稅。至於合建分售中負責出售房屋的建商,則不在限制之列,仍能享有奢侈稅提供「首次移轉」的免稅優惠。

舉例來說,甲地主在100年1月購入土地與A建商合建,並在101年6月興建完工,甲地主與A建商採合建分售形態,買方須與甲地主與A建商分別簽訂的不動產買賣契約,甲地主在101年7月出售其所有的土地、A建商則出售房屋給買方乙,甲地主因持有土地未滿二年,須課10%奢侈稅。【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】2011.05.09

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