「現代住宅」莫忘前車之鑑 平先民怨先了解民眾需要

只賣地上權留意前車之鑑,經建會規劃「現代住宅」,以設定地上權方式興建住宅、降低房價。財政部官員說,去年標售設定地上權只標脫SOGO附近的一般住宅,前年推出12件全數摃龜,設定地上權有一定難度。

地上權標售

去年標售大安路1段SOGO復興館對面巷內538.45坪住4土地(上圖前方綠地),由日勝生子公司兆耀實業以總價20.08億元得標

房價居高不下,為了滿足一般民眾住屋需求,行政院經建會主委劉憶如表示,將推動「現代住宅」,以比較便宜的價格,出售70年房屋地上權給符合一定所得條件、本人及配偶名下均無房產者。

雖然方案尚未完全底定,但相似的構想,其實早有前例。

財政部國有財產局官員表示,如果從劉憶如提出的構想來看,經建會的模式其實國產局在民國85年和90年共推動過 3處,分別由環泥公司、寶成建設與新光合纖標走。

他說,得標廠商當時都是蓋集合住宅,然後1戶1戶的賣給民眾。雖然土地所有權還是在政府手上,但是民眾得到房屋所有權,建商也把部分地上權轉給民眾。

官員說,在這樣的處理下產生非常嚴重的問題,如果建商把房子賣給100戶民眾,將由國產局面對100個住戶,民眾的任何問題都會找上國產局,不但管理上有問題,住戶一再陳情要買土地,也讓國產局不堪其擾。

官員表示,國產局受不了這樣的情況,被迫在92年改變標售的遊戲規則,規定地上權不可以蓋區分所有權建物,也就是建商不可以再 1戶 1戶賣。這樣的作法讓建商無利可圖,結果設定地上權標售案一落千丈,大家都不要設定地上權。

他表示,在台北房市火熱,但土地日漸稀少的壓力下,最近一次的案例是由日勝生公司在台北市火車站附近推出「京站」,為設定地上權解套。

官員說,這個案例解套的方式是,建商標下建案,但是不賣房屋所有權,賣的是房屋使用權。京站整棟樓所有套房都是日勝生所有,日勝生賣的是50年承租權,住戶拿到的是50年使用憑證,住戶沒有房屋所有權,更沒有地上權。

這位官員直言,這種設定地上權方式,期滿後土地收回國有,建商只有房屋所有權,民眾只有承租權,民眾要向銀行貸款,但其實銀行不喜歡這樣產品,導致設定地上權市場門可羅雀。

透過設定地上權興建住宅,國產局除了去年招標興建位於台北東區SOGO百貨附近的一般住宅,由兆曜實業得標,標出每坪新台幣單價 373.1萬元的天價外,其他都沒有標脫。

官員說,「前年推出12件,1件都沒有標脫」,中南部連土地都賣不出去,遑論設定地上權。

他表示,由於經建會尚未和財政部或國產局聯繫,如果經建會需要國產局建議,國產局會向經建會詳細說明整個過程。中央社記者林沂鋒台北2011年5月8日

解高房價民怨 先了解民眾需要

為平息高房價民怨,政府先是推出合宜住宅、奢侈稅,現在又拋出「現代住宅」及放寬青年成家優惠貸款。學者質疑,政府不先了解市場需求,「東湊一個、西湊一個」,未必有效。

政治大學地政系特聘教授張金鶚支持政府課徵短期房市交易稅,對於政府推出「現代住宅」,設定地上權,由建商興建,他直言,政府資源有限,但不是要幫助人民置產,如果用 BOT(興建營運移轉)讓建商興建,再賣給老百姓,「只是讓少數人賺到」。

張金鶚表示,政府要抑制房價,讓人民買房子是邏輯不通,「需求面」才是關鍵。政府不應該再蓋房子,如果未來沒人買,又會有很多空屋,「政府根本沒有誠意幫助弱勢」,他認為最好的方式是全部出租,如果政府興建住宅全部出租給民眾的話,才是可行之道。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰說,合宜住宅(平價住宅)或現代住宅「理論上是行得通」,但應該對年輕人進行問卷調查,才能知道他們真正需求為何。

莊孟翰舉合宜住宅為例,合宜住宅是直接購買、價格也可以接受,問題是「區位」。例如在林口推出合宜住宅,每坪新台幣15萬元,「很多人不會買在那裡」,因為「三峽和淡水的捷運站附近,也有很多是每坪10幾萬元的房子」,「為何要買在林口?」

至於現代住宅,莊孟翰說,雖然靠近捷運站,但因為是設定地上權,沒有土地所有權,民眾寧願花多一些錢買有地上權、未來有增值空間的房子,而不是買較便宜的現代住宅、未來房屋會折舊,價值變低。

莊孟翰說,「房價是回不去了」,政府不去了解市場需求,提供市場所需,未提出一套整體房市評估,「東湊一個、西湊一個」,「未滿足需求而推出,政策大打折扣」。

他建議政府採取租金補貼政策,例如若房東把房子出租給弱勢族群,收取的租金可以抵稅。對於解決高房價問題,若擔心游資炒作房價,可以考慮對於境外投資採取「資本利得稅」。

台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真表示,合宜住宅或現代住宅對低收入戶有幫助,但對中產階級、上班族的購屋負擔還是無法解決。

她指出,奢侈稅效果也只影響到成交量,房價也沒下降,像新北市價格下修僅5%,比研究機構原先預估的10%還小,且短期反映在3月,4月就又回升。

不過,對於政府努力健全房市的大方向,劉佩真仍持肯定,「健全房市發展還是有多面向去作,先前沒有從各面向周全考量,現在慢慢在進行,這值得肯定」。中央社記者林惠君台北

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