奢侈稅 何時能買房?房價會跌嗎? 民眾最想問

多數民眾想知何時進場,奢侈稅衝擊、房市動盪,房仲調查奢侈稅時期民眾的「犀利30問」顯示,有42%民眾最想問「何時才是進場買房的最佳時機?」其次是「那些區域房價還會下跌?」。

HouseFun新聞中心民調針對奢侈稅政策問卷調查,民眾最想問的問題前 5名分別是:「何時是進場買房的最佳時機?」、「那些區域房價還會下跌?」、「如果要買第 2間房子,會有什麼影響?」、「現在適合當房東嗎?」、「如何提高銀行貸款成數等等?」

對於「何時才是最佳買點?」、「房價會再跌嗎?哪些地區的房子跌幅較大?」分別高居民意調查排行榜前1、2名,HouseFun新聞中心經理李建興說,漲幅大的區域,相對回檔也較深,尤其是投資客過度炒作的地區。

李建興說,例如推案量大的三峽、林口、新莊、淡水等地,房價下修幅度至少2到3成,在釋出物件多、購屋者少的前提下,驅使賣方議價、讓價機率大增。

李建興也提醒購屋者,雖然目前時機有利於買方,房價略為下修,但砍價太兇,也買不到好物件,賣方可以少賺,卻不能不賺,口袋夠深的民眾,可趁此優勢進場,反而容易挑到物超所值的好宅。

至於排名第 4的問題「現在適合當房東嗎?」李建興說,著眼於長期資產配置的實力買方,「帶租金店面」正好可避開奢侈稅的管制範圍,長期穩定的租金收入,外加即將開放的「陸客自由行」,讓台北市第一季店面成交單價站上新台幣132.2萬元,比去年第4季上漲11.3%,租金的預期漲幅心理,支撐買方信心。

李建興說,陸客指名度高的西門町商圈、士林夜市等,都是保值抗跌的產品。

李建興建議,買房最需考慮仍是「Location、Location、Location」好地點觀念深植人心,絕大多數買方仍想擠進台北市築巢。大台北地區因為地段、環境、便利性等諸多因素使得房價有撐,尤其在北市精華區,只要價格合理,消費者就可大膽買進。

他表示,反觀新北市某些地區,被哄抬過頭的房價,終究是要被市場機制淘汰。民眾倒不如用相同的錢買在台北市,以供需法則來看,目前市場未見恐慌性賣壓,也沒有出現破盤價的行情,民眾想撿便宜並不容易,也是為什麼台北市房子較保值的原因。
中央社記者林沂鋒台北2011年5月5日

奢侈稅民調 民眾最想問「何時是進場買房最佳時機?」

奢侈稅提前於六月一日正式上路,市場上持有2年以內售出的「奢侈稅概念屋」全台目前約有12萬餘戶,若這些房子沒有辦理登記自用,將首當其衝,遭受「重稅海嘯」襲擊,難逃被課予10%~15%重稅的命運。

面對後奢侈稅時代全面來襲,那些是與老百姓切身相關的問題,又該如何因應?對此,HouseFun新聞中心民調,針對「奢侈稅政策」進行問卷調查,發現「何時是進場買房的最佳時機?」高居民調排行榜第一名,顯示民眾都在觀望,等待谷底行情出現。

而緊追在後的則是「那些區域房價還會下跌?」、「如果要買第2間房子,會有什麼影響?」、「現在適合當房東嗎?」、「如何提高銀行貸款成數等等?」(見表1)對此,HouseFun新聞中心經理李建興指出,普羅大眾關注的焦點,不外乎房價與買點。

政府此波打房力道出手之重,不得不讓投資客投鼠忌器,趕在奢侈稅新政實施前,獲利了結,尤其原本預估七月上路的奢侈稅,外界預料4~6月將有一波拋售潮,購屋者可趁此低檔進場,但因提前一個月開徵,壓縮反應時間,以目前投資客售屋心切,急求落袋為安的心態,反造就目前房市另一波交易高峰,民眾此時正是進場看屋的好時機。

「好房誌」2011年5月號焦點故事,也彙整出與民眾休戚相關的房市「犀利30問」,並集結七大名師,面對動盪、紛擾的亂世格局,提出針砭,分別從房價、區域、市場熱度三個角度切入房市,一次完整解答民眾對「奢侈稅」的疑惑。

購屋時機站在買方 推案量大 回檔深

「何時才是最佳買點?」、「房價會再跌嗎?哪些地區的房子跌幅較大?」分別高居民意調查排行榜前一、二名,李建興明白指出,漲幅大的區域,相對回檔也較深,尤其是投資客過度炒作的地區,例如推案量大的三峽、林口、新莊、淡水等地,房價下修幅度至少2~3成,在釋出物件多、

購屋者少的前提下,驅使賣方議價、讓價機率大增,不過他也提醒購屋者,雖然目前時機有利於買方,房價略為下修,但砍價太兇,也買不到好物件,賣方可以少賺,卻不能不賺,口袋夠深的民眾,可趁此優勢進場,反而容易挑到物超所值的好宅。

明星學區保值宅 熱門商圈金雞母

對手頭上資金充裕的民眾而言,「如果現在當房東,現在適合嗎?」李建興建議,著眼於長期資產配置的實力買方,「帶租金店面」正好可避開奢侈稅的管制範圍,長期穩定的租金收入,外加即將開放的「陸客自由行」,讓台北市第一季店面成交單價站上132.2萬,較去年第四季上漲11.3%,租金的預期漲幅心理,支撐買方信心,例如陸客指名度高的西門町商圈、士林夜市等,都是保值抗跌的產品。

另一方面,台灣少子化現象,將使得未來的教養呈現兩極化,不少家長為了讓孩子搶進明星學校,不惜一擲千金,買房設戶籍,以台北市新生國小、博愛國小為例,規定必需設籍滿六年才能入學,意即孩子一出生就得設籍當地,在家長競逐心理下,也就不難理解為何明星學校周邊房價如此堅固。

搶好地段 首選北市精華區 長線利多黃金屋

李建興表示,「Location Location Location」好地點觀念深植人心,絕大多數買方仍想擠進台北市築巢,大台北地區因為地段、環境、便利性等諸多因素使得房價有撐,尤其在北市精華區,只要價格合理,消費者就可大膽買進,反觀新北市某些地區,

被哄抬過頭的房價,終究是要被市場機制淘汰,倒不如用相同的錢買在台北市,以供需法則來看,目前市場未見恐慌性賣壓,也沒有出現破盤價的行情,民眾想撿便宜並不容易,也是為什麼台北市房子較保值的原因。

不過,盡管奢侈稅暫時抑制上揚的大台北房價,但在「一支竿子打到底」齊頭式開鍘下,卻也拖累中南部房市表現,部份地區成交價格,應聲跌到行情以下,讓原本就漲不太動的中南部地區,無端受累。

李建興建議,「危機入市」正是市場的不敗法則,就長線佈局來看可從區域、環境兩方向觀察,抓出市中心精華區,例如台北市的大安區、中正區、信義區及中山區大直,生活機能佳、便利性高為共同特色,只要區域內回到合理房價,就可以放心搶進。

另外,有意購屋者,不妨逐捷運、重劃區而居,根據經驗法則,正在動工中的捷運,就是未來房價保證;而重劃區住宅特色,在於街道規劃完整、景觀良好、公共設施完善,十分受到高社經地位人士的青睞,例如大直重劃區、信義計劃區等,驅使當地房價更具支撐。

銀行緊縮信用額度 換屋族先賣後買 衝高貸款成數

雖然目前市場氛圍有利於買方,但購屋族除了考量房價以外,許多手上資金不足的購屋族而言,「如何衝高貸款成數?」成為最關心的議題,在奢侈稅新政實施後,除了投資客荷包大失血,換屋族也遭受波及,以台銀、土銀及合庫為例,針對大台北部份地區的房貸案,核貸成數由目前的7成縮減為6成上下,

換言之,想要買第二間房子的民眾,要有心理準備,提高自備款,負擔不輕,對此,李建興也提出「先賣後買」的解套辦法,在政府祭出打房政策,民眾只要在大台北管制地區,買第二間房,都會被認定是投資客,在申請貸款時,自然會受到高標準的檢驗,增加買房困難度,因此,自住客如果已經鎖定物件,不妨先付定金,與屋主事先協調,先賣出第一屋,再購第二屋,避免陷入貸款成數不足的窘境。

而攸關貸款成數高低不外乎:房子及貸款人信用兩個要件。銀行進行房屋鑑價時,會考慮擔保人的身份,例如軍公教人員、上市櫃公司及千大企業員工等,銀行通常會願意給予較高的貸款成數;而就擔保品來看,如果房子是位在捷運周邊、明星學區、或是生活機能完善的地區,可貸成數也相對較高。但要注意的是,即使屋齡新,也不保證核貸成數,例如小套房、夾層屋及工業用地住宅,這類產品,較不受銀行放款青睞。
2011-05-05時報資訊 HouseFun好房網

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