5月報稅 房產交易節稅大作戰

5月報稅期又到了,物價飆漲但薪水凍漲的無感復甦成為每個納稅義務人煩惱的課題。其實房產買賣交易雙方無論賺賠都能有條件扣抵稅額達到節稅的目的。

2011報稅新制

2011報稅新制

中信房屋針對買屋及賣屋如何合法抵稅的原理原則,整理提供給消費者做為節稅大作戰有效的運用!中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,如果賣方是賠錢賣出,可就「財產交易損失」項目扣抵當年度或往後3年的「財產交易所得」。

至於賣屋或有獲利者,如果是換屋族在賣屋2年內再買房子,且重購房價高於出售房價並符合自用住宅條件,還可享「重購自用住宅扣抵」。

賣方應注意的抵稅與節稅-「財產交易損失特別扣除額」

正常的買賣交易通常是賣方賣得的售屋價金會大於當初取得時之價格,若屋主是以低價賠售﹝低於當初取得價位﹞時,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,

江龍名提醒,如果當年度不夠扣抵,可於之後3年的財產交易所得扣除,但賣方必須提出售屋的實際價格減去當初取得該屋之成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件﹝如前次及本次買賣契約書等﹞。

例:出售金額為400萬+﹝成本及費用﹞<取得金額為500萬=適用交易損失特別扣除額

1.「取得成本」─是指取得房屋一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等。

2.「移轉費用」─則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

消費者最好先將買進和賣出的相關文件﹝含契約書﹞準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

2年內買、賣自用住宅的換屋客節稅要點-「重購自用住宅」退稅法

去年換屋的消費者,除了土地增值稅享有重購退稅外,若購買的房屋價值大於出售房屋所得時,江龍名表示“有機會可以依稅額中扣抵或退還”,只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

1. 不論買進或賣出的兩間房屋,皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
3. 兩間房屋產權登記的時間必須在2年以內﹝先買後賣或先賣後買均可﹞。
4. 兩間房屋登記名義人須為同一人。

房屋價格買大於賣時適用,房屋價格依據「房屋評訂現值計算」

稅納稅義務人如果符合重購退稅的要件﹝土地退增值稅,房屋退綜合所得稅﹞,在申報的時候,需檢附出售及重購年度的戶口名簿或戶籍謄本、買賣契約或向地政機關辦理登記的公定契紙,以及所有權狀影本,向戶籍所在地的國稅局辦理。

無殼蝸牛租屋族與包租公/包租婆-房屋租金支出與租賃所得

江龍名說,如果是無殼蝸牛的租屋客也別擔心,稅法規定1年有12萬元的房租扣除額,且稅法中為了防止房東逃漏稅,規定納稅人戶籍就算不在租屋處,只需附上租屋契約、切結書、租金繳款證明即可申報。

至於樂當房東的包租公、包租婆們,即使讓房客申報租金收入,也未必會當繳稅大頭!可依財政部公告的標準,直接扣除租賃收入43%的必要費用,以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。

或是採取另一種方式將因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用(如房屋折舊、修繕支出等)逐項提出證明,作為列舉扣除之用,消費者不妨試算何種方式申報最划算。

其他節稅小妙方

節稅的方法眾多,中信房屋指出,近期於房地市場中較受注目的節稅方法以「遺贈稅」最受高所得階層的消費者族群注意,在遺贈稅的規定下的課徵基礎:現金依現金計算、不動產依其價值﹝所謂價值為土地公告現值+房屋評訂現值加總﹞,

不動產適用於遺贈稅的項目,並非僅限於我們一般所想像的高總價豪宅或是土地產品就最為適合,“店面”這匹黑馬地竄出,是一個值得參考及學習的課題。

江龍名舉例說明:老陳於年輕時經營事業至今一帆風順,銀行擁有數千萬的存款,因基於風險的管控,決定將財產移轉給兒子小陳,於是透過仲介公司的介紹,終於在上個月順利以5000萬購得北市大安區的一處店面產品﹝土地公告現值+房屋評訂現值加總為500萬﹞,並登記在兒子小陳的名下,合法完成節稅相關事宜,同時也了結了一個心願。

解析:

1.若為5000萬元現金贈與小陳─應繳稅費為約1577萬
5000萬-111萬﹝免稅額﹞=4889萬*0.42﹝贈與稅率﹞=2054萬-477﹝累進差額﹞=約1577萬

2.若為500萬公告現值購屋贈與小陳─應繳稅費為約31萬
500萬-111萬﹝免稅額﹞=389萬*0.12﹝贈與稅率﹞=47萬-16﹝累進差額﹞=約31萬

中信房屋提醒,在各種原物料、物價及房價不斷飆漲的年代裡,不論是中、高所得且擁有資產者,還是無殼蝸牛的租屋人,都應該知道如何有效管理現有財產並面對稅捐,透過不動產保值及節稅雙重功能,來達到合理、合法的節稅方式,如此才能成為賺錢與節稅同時兼顧的聰明投資人。自立電子報2011/05/03

 

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