合建分屋要不要課奢侈稅

「特種貨物及勞務稅條例施行細則」案,昨天在行政院公報上預告,規定建商不論是用自己的土地,或是與地主合作合建分屋,興建完成後的第1次移轉,房子與座落基地都免課奢侈稅。

短期買賣不動產,課稅15或10%,奢侈稅明定11款豁免條款,施行細則進一步定清楚。

炒房奢侈稅

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條款中規定的「把自用住宅拆除,基地與人合建分屋」免稅,此處的自住房地是指所有權人設籍1年以上,非供營業、非出租,且面積在都市計畫區為3公畝以內,非都市計畫區在7公畝以內的土地。

其中自用住宅用地的定義,則依土地稅法第九條及第十七條第一項規定,第九條規定:所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地;第十七條規定,符合自用住宅用地的條件,都市土地面積未超過三公畝部分,非都市土地面積未超過七公畝部分。

也就是說,必須要有要件上自用的事實(戶籍登記),以及面積限制,都市土地大約是100坪,非都市土地大約是200坪;換句話說,超過這個面積,就不算是自用住宅,就必需要課稅。

但是更深層的問題緊接而來了,建商第一次移轉皆不用課稅,那所有權人以非自用土地與建商合建分屋,所有權人需不需要課稅?又如果建商取得的土地中,有的是自用有的是非自用,那是全部土地移轉皆不適用需要課稅,還是依所有權人個別狀況之不同而分別課稅?

這些細節可就惱人了,按照施行細則原意,應該是排除以售屋為營業目的的建商,以及自用者與建商合建分屋者,無須課徵奢侈稅,在這個範圍之外,其他均須課稅,以杜絕投資。另者,如果實際自用者的持有面積超過規定,也還是要被課稅。

正面表列的方式,看似簡單容易,但是包含的範圍卻很大,一不小心就陷入誤解。總之,從條文的施行細則來看,除了建商可以因其營業目的而免課稅,以及自用者因與建商合建分屋者無須課徵。其他曾經以節稅目的而將土地與房屋分別以個人及公司持有,或其他類似相關者,看來都無法逃出這場課稅的漩渦了,短期內進購者,恐怕還是得乖乖地等兩年再移轉了。

畢竟,不動產交易金額龐大,市場變數又多,即便可以使用信託方式,或是反設定執行,來規避兩年後移轉的時間點;但是相信多數買方,仍不願在拿出錢後,不動產還無法過戶到自己名下。所以,奢侈稅對於導正短期投機到長期投資,應該是能有所功效的。
新聞提供:住展房屋網

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