奢侈稅開徵 利空出盡?房價何去何從?

奢侈稅開徵房價何去何從?奢侈稅即將實施,導致最近看屋民眾大幅減少,成交率更是偏低,主因即在於觀望氣氛濃厚,買賣雙方價格認知差距太大,不動產經紀業者普遍認為購屋者殺價太兇,但建商卻不願讓步所致。

莊孟翰奢侈稅

莊孟翰奢侈稅 房價何去何從?

其實這種現象很正常,一方面購屋者仍在揣摩政府是否還會有進一步的壓抑措施,另一方面則在等待新成屋大量交屋時,投資客是否會大量釋出,而導致房價進一步下跌,更重要的關鍵因素,則是預售房價動向如何?

雖然目前看起來市況較為混亂,唯如就建商角度,在奢侈稅三讀通過前高價預售個案,除非已屆完工階段,俟已出售部分交屋後,才有可能出現較大議價空間,否則不可能拿石頭砸自己的腳,不僅對已購屋客戶無法交代,更會擔心交屋時狀況層出不窮。

因此,現階段預售個案餘屋短期內必然要堅持原訂售價,唯一可能的議價幅度為超高定價、超額利潤部分,此一售價實即為建商與代銷公司簽訂的底價。

另一情況則是代銷期間結束後,建商以「折佣」方式將代銷佣金折價讓售予購屋者,或以附贈高級建材、家電、裝潢方式變相降價,都是往昔景氣衰退階段市場另一種「議價」方式。

至於這一次奢侈稅對房價實際影響程度,除投資性需求外,仍須視個案區位、產品區隔與建商品牌信譽而定;唯不論如何,仍須視奢侈稅實施半年至一年後,方可真正確立房價走勢。

最近不少業者認為市場已經開始解凍,甚至1、2個月後就會逐漸回溫,這應是一種穩定市場的信心喊話而已,奢侈稅尚未正式實施前,除非是具有不可替代性的產品或部分衣錦還鄉台商急於購屋,否則先觀望一段時間,多看多比較後再伺機進場,乃人之常情。

唯另一值得注意的是,香港2010年11月21日課徵高額印花稅後,房價呈先跌後漲情況,主因即在於陸資陸續湧進。

至於台灣會不會出現這種狀況,則仍須視政府對於2010年6月23日所公布之「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」如何規範而定。

依該法第4條規定,大陸地區人民,經依條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構,或經依公司法認許之陸資公司,均得為不動產登記之權利主體。

因此,奢侈稅實施後,倘若政府不能有效阻絕外來龐大資金,還從寬解釋上述法令,則不僅台北市房價下跌不易,奢侈稅的政策效果亦必大打折扣。 理周專欄 莊孟翰

奢侈稅六月上路 房市利空出盡?

四月十五日,《特種貨物及勞務稅條例》(俗稱奢侈稅)在總統馬英九力挺之下,經立法院火速三讀通過,並將在六月一日正式上路,較原先預計的實施日程七月一日提早一個月,且財政部草擬的施行細則,「不分區實施、無退場機制」。

馬總統更大歎,「炒房很恐怖,轉手就賺幾千萬」。從領導人的發言到實際立法,馬政府鐵了心,展現打房決心。

正當奢侈稅迅速完成三讀,市場也透露多空不明的詭異氛圍。不少樂觀的建商及仲介業者,隨即喊話:「奢侈稅利空出盡,房市可望提前在第三季回穩。」

鄉林集團董事長賴正鎰還說,「奢侈稅影響建商和房仲業,多達三百萬票」,此番話頗有嗆馬政府之意。而法案通過當日,台股終場下跌八四.六一點,類股中只有營建、玻陶類股上揚,也讓不少人開始質疑:「奢侈稅打房,會否真的收效?」

房仲、學界多空唱反調

根據中信房屋最新的成交資料顯示,三、四月份雙北市平均成交單價未見明顯下滑,台北市的平均成交單價五十一萬餘元,更趨近於歷史高點;另外,即便委售價格微幅下修,也僅有三至四%的幅度。

中信房屋市場研究中心副理張心妮表示,按照以上的數據來看,奢侈稅固然影響市場信心,表面上風雨飄搖,實際上雙北市賣方態度更顯剛硬。

「賣方多半考量奢侈稅將增加各種售屋成本,反而可能加計反映在房價及議價空間中,而原本觀望的自住購屋客,眼見房價未有顯著跌勢,已逐漸回流、進場看屋。」

張心妮說。對此,台灣房屋研究中心執行長邱太?更認為,趕在六月一日前,不少短線投機客必然會降價殺出,民眾不妨趁此時機多作功課、撿便宜。

但房仲業者的樂觀想法,看在部分學者眼裡,卻立即予以反駁,政治大學地政系教授張金鶚表示,「總統大選前最好不要看屋、也不要購屋,以免市場產生骨牌急殺效應,回不了頭。」

此外,冠德建設董事長馬玉山也認為,奢侈稅實施之後的市況,目前難以估計,但最佳買點應是在總統大選過後,呼籲購屋族還是應該理性判斷。

短線投機客轉售率激增

奢侈稅塵埃落定,或許短期之內對原本就買不起房屋的無殼蝸牛族、或是自住客來說,似乎尚未有任何的助益,但對打擊短線投機客,仍將產生一定效力。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,台北市預售屋轉售在奢侈稅議題發酵後,增加約五成,近年重劃區大量推案的南港地區,更是委託數量最多的區域,而新北市的預售屋轉手,同樣有超過四○%的增幅。

「售價行情雖在醞釀回檔下修,但尚未呈現一面倒的走跌,房價修正較明顯的地方,主要還是投機客釋出量大的新成屋社區,或是捷運站周邊商圈等過去兩年房價急漲的地段。

而預售屋交易雖然未被奢侈稅課徵項目中,但國稅局現在正積極調查預售換約,須主動申報財產所得部分,等到預售屋轉成屋之後,屋主又得被奢侈稅條款管制兩年,換句話說,買預售屋的資金,起碼要被凍結四至五年,這樣的長期投資,恐怕也會讓口袋不夠深的投資客怯步。

倘若預售市場少了投資客的支持,房地產市場還是會有相當的影響,最大的改變,恐將是銷售期的拉長,對建商來說,亦是一項考驗。

對此,學者更認為奢侈稅「利空出盡」一說,顯然有待時間考驗,而一般購屋族,更不應趁此時匆忙進場,誤信市場風聲,實地勘查、比較,才是上策。

奢侈稅一出,除了房地產業者審慎接招,汽車、精品業也趕忙研擬對策。多家頂級進口車商如雙B、保時捷、藍寶堅尼目前只表示會盡力依法行事,但希望相關法規的細節與配套措施能盡快公布,才能知道怎麼配合。眾所關心未來車價上漲等問題,得等課稅的細節出爐才能明朗。

汽車、精品業急擬對策

車商們口徑一致的關鍵就在於,草案裡對三百萬元以上的車價尚未有評判標準。所謂三百萬元車價是車子抵港時的價錢?或是加上關稅後的三百萬元?兩種標準的算法大相逕庭,讓車商很難立即對價格漲幅有所聲明。

而一般歐洲進口車從訂車到交車的時間約在三至六個月,當初預期在六月趕交車的車主,現今還是難逃課稅命運。對此,台灣保時捷表示,在得知政府將對名車課奢侈稅時,已和車主溝通可能有類似狀況發生。

加上保時捷是以「客製化」的方法讓客戶購車,不想被課稅的車主還是能選擇降低選配,避開三百萬元大關。藍寶堅尼代理商則表示,如果奢侈稅目的在於幫助社福團體,將以不漲價來回饋社會。

在奢侈稅細則中強調珍稀保育類動物製品如龜殼、珊瑚、毛皮等,還是必須課百分之十的奢侈稅,因此不少強調製作「真皮」製品的精品業者表示,已忙著與海外總公司研討法案內容及因應措施,是否將稅金轉嫁至消費者身上,業者尚不願回應。顯見,奢侈稅上路,即便相關業者表面宣稱以平常心看待,事實上多仍戰戰兢兢。

針對有錢人、投機客而來的奢侈稅過關,呼應了民意,許多買不起房的民眾一吐怨氣,而,它的效果與結局如何,仍難以逆料,是否能打到投機炒作又不致把房地產搞得蕭瑟潦倒,則還有待觀察。事實上,奢侈稅通過,恐怕才是疑懼的開始。 非凡新聞週刊

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