奢侈稅打房 投機客變包租公 售轉租風潮湧

從短轉長投機客變包租公,因應奢侈稅,許多投機客決定改當包租公,從短進短出轉為長期持有。如果第一次當包租公,該當如何著手?

房仲業者表示,有較多時間自行管理的,或希望有較高報酬率的人,可以自行招租管理,如果覺得麻煩,委託物業管理公司代租代管,或是直接包租給物管公司,也是不錯方式。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,目前自己招租房子並不困難,租屋族現在大多運用網路找房子,只要上網登錄招租,租金比照區域行情或比別人便宜一些,多能順利出租。

不過出租房子不像賣房子,賣房子找到下手,交給仲介就可一切搞定,出租房子瑣事不少,除了收租外,還得負責房子維修。如果碰到租金難收的奧客,往往比空屋還糟。

也因此如果不很計較租金報酬率,交給代租代管的物業公司,不失為另一個好方式,只要記得把委託合約寫清楚權利義務,就像賣房子一樣,之後一切都交給物管公司。

目前物業公司代管代租,主要有兩種模式,一種是「包租」,由物業公司和屋主言明每月支付固定租金,房子就全權交給物業公司處理。簡單說,物業公司就是二房東。

包租方式的好處是,如果物業公司租不出去,空置在哪裡,屋主一樣可以收租,但缺點是,通常屋主能收到的租金不高,投報率不會很漂亮。

另一種方式就是單純的「代經營」,由物業公司負責管理招租、處理房客疑雜症,並維護房子品質。如果以酒店式公寓水準管理,通常租金採「64分」,即屋主分60%,物管公司分40%,不過如果空租,屋主就沒有租金收入。聯合晚報╱記者游智文╱台北報導

奢侈稅 售轉租

奢侈稅上路 房地產市場「售轉租」浪潮

奢侈稅效應 售轉租風潮湧

奢侈稅上路在即,房地產市場「售轉租」浪潮加快浮現,多家代租代管物業公司近來接受委託數量均明顯大增,不僅投資客上門,不少建商也考慮將旗下建案改為「先租後售」,重新包裝創造租金收益後,日後再行銷售。

手上已有10多棟代管代租物件的安杰物業近來就接到不少這類需求的個案,總經理陳品峰說,有的是打算將賣不掉的餘屋轉為出租,有的則更決定停售,將全棟改為酒店式公寓。除大台北外,台中、高雄也有不少個案打算如此操作。

永勝租售管理公司這兩周也接到大批投資客委託代租,執行長徐銘達形容,電話幾乎來不及接,不過由多數投資客現仍以期待能高價出售,因此實際委租量約僅增加一成,惟預料奢侈稅正式上路後,委租量將至少成長五成甚至逾倍。

徐銘達指出,每次國內房市出現利空反轉時,投資客一開始都是先拋售,但並不降價,不過由於買方多早已調低價格,大多賣不掉,撐到最後不是認賠殺出,就只能長抱出租。

他表示,奢侈稅傳出後,拋售潮湧現,買賣交易也隨之急速萎縮,顯已走上過往老路。由於短投客受兩年限制,勢必不再進場,而一般民眾買屋又只追漲不追跌,他相信,除非投資客明顯降價,否則想在奢侈稅順利逃命並不容易。

如果在6月1日奢侈稅上路前跑不掉,又不想被課10~15%的重稅,那麼就只有兩種處理方式,一是暫時房子空著養蚊子,等過了奢侈稅兩年期限再說。但如此一來,不只房屋會折舊,還要額外付出1~2年的社區管理費、房屋稅和地價稅。

第二個辦法是先租後售,把房屋出租,讓這一兩年內還有房租獲利來分攤利息及各種稅賦,再儘量維持最佳的屋況,以便未來出售時,因有投報支撐,接手者能有更高接手意願。

安杰物業總經理陳品峰表示,從目前情況來看,儘管距離奢侈稅實施,還有一個月時間,但很多投資客其實已下定決心採取第二個辦法,也就是「先租後售」。

以近日剛交屋、位於中山區松江路、南京東路的「midtown 」來說,原本社區僅有20多戶委託代租代管,但近日向安杰詢問的,暴增50戶;另外位於內湖的「遠雄藝朗」日前完工交屋後,現在也已有二、三十戶委託代租代管。

陳品峰說,目前旗下代管的物業,屋主和公司託管契約到期後,除非是想自住,幾乎都採續約繼續委託代管。像是大直的「羅馬假期」,目前三、四十戶已到期的屋主,就全部都續約,繼續收租等待風暴過去。

除了個體投資客外,陳品峰表示,也有不少建設、代銷公司和該公司積極接洽,希望進一步包裝個案;目前雙方已具共識準備運作的個案就已有7、8個。

他說,建商委託代租代管主要可分兩種情況,一是餘屋包裝。有一個北市洽談中的個案,奢侈稅後銷售幾乎停擺,剩下不少餘屋。建商認為今年內要結案機會不大,因此考慮把餘屋轉交給物業公司出租代管,以等待時機好轉。

另一種是整棟包裝,台中有一建商就考慮把名下一棟興建中但尚未對外銷售的個案,決定完工後暫不出售,轉由物業公司規劃為酒店式公寓,具有一定報酬率後,未來再出售,以求能賣到公司原本預期的房價。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

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