集村農舍 喊卡買家套牢 買農地建農舍 法規停看聽

集村農舍,辦一半喊卡上億套牢,全台各地上千名集村農舍「受災戶」組成集村農舍自救會,在網路上發聲、向總統陳情,希望政府讓已申請的集村農舍續蓋,不要因一紙禁令,投入的資金心力泡湯,不少買家心碎要到精神科「報到」。

集村農舍自救會

特定農業區不能興建集村農舍自救會抗議

政府因擔心浪費良田、影響糧食發展,去年十月十五日,下達政策表示特定農業區不能興建集村農舍,讓不少買好土地、跑遍流程、投入資金的買家「震驚、憤慨」。

「全國集村農舍受害人自救會」六百六十名成員,廿五日在報上刊登「那有這樣帶頭違法的政府」、敬呈馬英九總統的一封信,指去年十月十五日前,他們已掛號送件申請案共十一個,另土地過戶完成、正辦理中個案共廿個,每個個案投入資金均高達上億元。

信中認為政府牴觸「法律不溯既往原則」、「信賴保護原則」、憲法第廿三條「法律保留原則」等,建請政府通盤檢討國土、農地政策,而非尋找代罪羔羊(集村農舍)。

自救會成員林福泰,住在不到十坪的小套房,盼望能有較寬敞的居住空間,他說,花了整整一年多及近四百多萬元購買集村農舍,不料美夢一夕破滅,煩到天天「做噩夢」。
【聯合報╱記者董俞佳/屏東縣報導】

購買農地興建農舍須注意事項

欲購買農地興建農舍,從選擇農地到完成交易過戶須注意那些事項才不會導致最後受騙甚致無法興建農舍,另現行是否仍須於農地所在地設籍兩年以上方能申請興建農舍之規定。

選擇農地應注意事項:

1.產權調查:事前應先向地政機關申請產權相關資料(如土地謄本、地籍圖等),若為非都市土地可到當地工務機關申請使用分區證明以了解其分區及用地類別。

2.注意相關法令上之限制(如設籍、所需面積、限制可建築面積、起造人資格等)。

3、契約之簽訂:簽訂契約時應注意是否為農地所有權人本人或經所有權人正式委託授權之代理人訂立,以免該買賣契約無效。

4.注意農地上有無設定他項權利如地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有其他租約,以及優先購買權的問題。

概述興蓋農舍應注意事項:興建農舍的起造人資格必須全數符合下列五點

1.年滿20歲以上或未滿20歲已結婚者

2.土地登記與戶籍設籍滿兩年

3.申請興建農舍的農地面積不得小於0.25公頃(一般約756坪)

4.起造人必須在同一直轄市、縣市範圍內沒有自用農舍(要無農舍)

5.起造人必須是農地所有權人,而且農地的確供農業使用

6.農舍最高興建三層樓及10.5公尺

7. 供農民自用之住宅面積不得超過該宗農業用地百分之十,且最大基層面積不得超過(100坪)。總建坪不超過150坪

8. 申請興建的農地,在扣除興建農舍的面積後,剩餘提供農業生產使用的土地應是完整區塊,且不得低於該筆農地面積的百分之九十(建蔽率不得高於百分之十)

農舍相關問題及特別法規頗多,簽並契約時應為審慎。

購買農地除產權狀況以外(此部分與一般土地皆相同)應注意該筆農地之面積是否合於興可興建標準。農業發展條例修正(89年1月之後)所取得的之土地必須要土地面積達到0.25公頃始能興建農舍。也就是在那時間點之後所去取得之土地,若小於上述面積,則需考慮未來比鄰農地有無合併的可能,否則恐將有困難。

又,為擔憂恐受騙的情況,實務上可提醒您,去相關單問查詢該筆農地是否為他農舍之法定空地等。 就現行規範,起造人仍是必須設籍兩年以上的限制的。

民眾申請興建農舍Q&A

一、請問申請興建農舍應準備什麼文件?

答:申請興建農舍應準備申請人戶籍謄本、3個月內土地登記謄本、稅捐稽稽單位開具申請人之財產歸戶查詢清單、財產歸戶清單內所有房屋使用執照影本、農業用地作農業使用證明書、無自用農舍切結書及申請書。

二、請問申請書及切結書如何取得?

答:請由台南市政府全球資訊網-組織架構-農業局-農地管理工程科右側申辦流程-興建農舍之申請人資格條件審查最下方下載。

三、我的戶籍原在台南市,農地在台南縣,縣市合併後可否申請農舍?

答:依據行政院農業委員會100年2月25日農授水保字第1000103385號函:99年12月25日縣市合併改制前,農舍申請人之戶籍所在地及其農業用地,未在同一直轄市、縣(市)內,未符「農業用地興建農舍辦法」第3條第1項第2款規定者,於縣市合併升格為同一直轄市後,申請人於99年12月25日起算滿2年才可申請農舍。

四、我的農地是民國90年取得2筆毗鄰農地,都没有達到0.25公頃,可否申請農舍?

答:「農業用地興建農舍辦法」第3條第1項第3款規定:申請興建農之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。所謂「該宗」係指單筆土地而言。有2筆土面相鄰但未達0.25公頃,應先辦理合併後再辦理申請。

五、我的農地是民國89年1月28日前取得的土地,但沒有達到0.25公頃,可否申請興建農舍?

答:農業發展條例89年1月28日修正施行前的農地,如果所有權人沒有農舍,可申請興建,不受0.25公頃的限制。

六、我的農地剛取得,可否申請興建農舍?

答:土地取得滿2年及在本市設籍滿2年才可申請。

七、我有一筆共有農地是農業發展條例修正施行後取得,已滿2年,請問分割後可否申請興建農舍?

答:依據行政院農業委員會99年6月28日農水保字第0991875147號令:「農業用地興建農舍辦法」第3條第1項第2款所定土地取得應滿2年,其共有農業用地於「農業發展條例」89年1月28日修正施行後取得,且於98年7月23日以後分割者,依民法第824條之1規定,其土地取得時點應以土地完成分割登記日起算。

八、我有一筆繼承取得之農地,原父親的土地係農業發展條例修正施行前取得,可否依據農業發展條例修正施行前取得農地之規定申請興建農舍?

答:民法第1147條明定:「繼承,因被繼承人死亡而開始」;故因繼承而取得農業用地者,不待登記即已生效,並應以「被繼承人死亡日期」,為認定時點之基準。

倘被繼承人死亡日期係農業發展條例89年1月28日後者,應依「農業用地興建農舍辦法」第3條第1項第2款所定土地取得應滿2年後始得興建農舍。

九、農業發展條例修正施行前取得之共有農業用地,於條例修正施行後辦理分割,惟持有面積增加,得否依分割後面積申請興建農舍?

答:農業發展條例修正施行前取得之共有農業用地,於條例修正施行後辦理分割,共有人最後取得持分面積大於修法前取得之持分面積者,得以原來修法前取得之持分面積申請興建農舍或自地政機關完成登記日起滿2年,依分割後面積申請興建農舍。

十、我的農地是農業發展條例89年1月28日修正施行後取得,因徵收致面積未達0.25公頃,可否依徵收後剩餘面積申請興建農舍?

答:政府辦理公共設施需要而徵收土地,已依土地徵收條例補償規定,給予原地主徵收補償金,故無農業用地興建農舍辦法第3條第3項、第4項之適用,因此申請興建農舍須符合農業用地興建農法辦法第3條第1項之規定方得辦理;倘徵收後面積未達0.25公頃不得申請興建農舍。

十一、祭祀公業管理人可否申請興建農舍?

答:公司、農會組織、財團法人祭祀公業、地上權人及土地承租人因與農業發展條例第18條之「農民」及「農業用地所有權人」不符,故不得申請興建農舍。

十二、農業設施已取得使用執照,已作為居家使用,得否變更用途,申請變更為「農舍」?

答:依據農業發展條例第8條之1及第18條規定,農業設施及農舍,兩者申請之要件及管制規定並不相同,故無法將農業設施逕為申請變更為農舍。

十三、二所權人相毗鄰之2筆土地辦理合併後得否申請興建農舍?

答:2人分別持有之農地辦理合併為單筆共有農地,權利主體已有更動,其2年時點應以登記完成開始計算且面積需0.25公頃以上,始得申請興建農舍。

十四、農業發展條例89年1月28日修正施行後,共有持分之農業用地且面積達0.25公頃者,應如何申請興建農舍?

答:共同持有持分之農業用地所有權人,得由共有人之一申請興建農舍或由共有人共同申請興建農舍1戶,且申請人資格條件應符合「農業用地興建農舍辦法」第3條規定。

以共有人之一申請興建農舍者,除符合前面規定外,應檢附其他共有人同意書、分管契約,其可興建面積以其持分面積計算,並需興建在所分管土地範圍內。

十五、農舍興建完成後,多久可辦理移轉?

答:在自有農業用地興建或參加集村興建之農舍,應滿5年始得移轉,其起算日以使用執照核發之日期為基準,但繼承、拍賣不受5年始得移轉之限制。

十六、縣市合併後涉及自用農舍資格審認疑義?

答:縣市合併後,原台南縣的農民可否在原台南市的土地興建農舍?原台南市的農民可否在原台南縣的土地興建農舍?

縣(市)內,惟因縣市合併升格為同一直轄市者,申請人於99年12月25日後始符合前開辦法第3條第1項第2款戶籍所在地及其農業用地,須在同一直轄市、縣(市)內之規定,是以戶籍登記應滿2年之計算,應自99年12月25日起算。

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