奢侈稅引爆5大蝴蝶效應!

奢侈稅來了!行政院3月10日通過特種貨物及勞務特別稅條例草案(又稱奢侈稅),並火速送進立法院審議,最快將在7月1日上路。財政部長李述德更強調奢侈稅「4不」-不展期、不落日、不打折、不分區,強調政府打炒房的決心。

政府打房動作頻頻 民眾買房意願創新低

這一次,政府來真的。自2月24日財政部祭出「奢侈稅」後,房市急凍,大型投資客退場觀望,自住買家也等著房價下跌,連大型標售案也臨時喊卡。不動產相關行業如建商、代銷業者、房仲業者無不哇哇叫,不斷呼籲政府要有相關配套措施,不要讓政策匆促上路。

「量能窒息」,台灣不動產交易中心總經理李同榮這樣形容近期的交易量,更有業者預言下半年房仲業會爆發倒店潮,全台約10萬個房仲從業人員,可能有一半要回家吃自己。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民開玩笑地說:「這一波打房,最慘的應該是王如玄(編按:因失業率提高,勞委會主委王如玄就頭大了)。」

除了奢侈稅,央行也研擬將建商餘屋貸款期限從2年限縮至半年,也就是建商沒辦法再用「偷呷步」來囤屋,炒高房價。此外,國稅局也要求建商提供買賣資料,針對未交屋就轉手的預售屋查緝財產交易所得稅。這3大政策是近期造成房市急凍的主因。

從民調來看,也明確反映買屋信心大幅下滑,根據國泰金融集團最新的國民經濟信心調查結果來看,奢侈稅議題發酵,民眾買房意願創1年來新低,有高達75.6%的人表示現在並非買房時機,態度明顯保守觀望。

價格跌幅有限,造成房市量能急凍,到底最後誰要讓步?多位專家表示未來3個月是重要的觀察期。如果房市持續萎縮,《住展雜誌》研發長倪子仁預測,房價會一路盤跌到2012年總統大選前;戴德梁行董事總經理顏炳立看法較樂觀,他預期台北市房價表現將像去年底香港實施額外印花稅一樣,先跌半年,接著V型反轉,主要因外資仍持入流入台灣不動產,競逐好標的。不過他也強調,這波奢侈稅能將過去不合理翻漲的部分新北市區域的房價打回原形,反而是良性修正。

到底奢侈稅還可能引發什麼蝴蝶效應呢?可以從以下5個方向來分析

輕鬆搞懂奢侈稅

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效應1:財力不足的投資客將退場

近幾年看到房市火熱,才投入市場的小型投資客或是揪團集資合購的菜籃族投資客,很可能在這波被「洗」出場。知名財經部落客總幹事黃國華表示,近幾年房市多頭,很多人看到房地產利潤高,跳進去當投資客,賺個10%、20%就很高興了,但是真正的大咖投資客的獲利通常在3成以上。

這一次奢侈稅要課10%~15%的稅負,等於是房屋交易稅,將吃掉這些小型投資客的獲利空間。張欣民說,現在市場委賣量增加2成以上的房子,大多就是小型投資客出來倒貨,而大咖投資戶的資金雄厚,撐過2年還不成問題,比較不受奢侈稅影響,大咖投資客最近態度也偏向保守,不會積極進貨,只想撿便宜。顏炳立表示:「最近還有很多有錢人call我,叫我有便宜貨要通知他」。

效應2:市場急凍,恐拖累股市

小咖投資客急出貨、大咖投資客不進貨,自住型買家也在期待房價下跌,縮手觀望,想買房子的人等不到期望的價格;想賣房子的人也不想躺著被砍價,轉手抽單不賣,換句話說,市場上沒有交易量。

「有錢人想獲利了結,沒錢人想低價承接,市場沒有交集,陷入停滯」,顏炳立下了如此註解。黃國華分析,站在貨幣流通的角度,一旦不動產交易量下滑,貨幣供給量跟著下滑,進一步影響股市動能。

效應3:預售屋檯面下議價有空間

多數買方期待奢侈稅會讓房價下跌。但綜合多位專家的意見,均表示「價格會鬆動,只是空間不如預期中大」。近期來看,中古屋開價微幅下修,但成交價未見下跌;建商預售屋牌價則未調整,但是私底下議價空間變大,價格軟化態度較明顯。永慶房屋研展部協理黃增福表示,建商目前還不敢調降牌價,因為只要一調價,就會引起骨牌效應,讓先前下訂的客戶回頭重新議價。「要讓,也是檯面下讓價,不能在檯面上讓價」。

效應4:新北市成奢侈稅最大災區

奢侈稅對哪裡影響最大?答案就是「新北市」。台灣不動產代銷公會理事長王明成表示:「奢侈稅影響非常地大,近兩週的成交比幾乎歸零。即使有客戶到預售屋案場,也是來看價格有沒有往下調。」甚至像是林口、新莊、淡水等推案量體大的區域,已出現退訂潮。

倪子仁則從最近預售屋案場來客量縮減5~7成的情況預期,今年329檔期將「價量背離」,預售屋開價很難守住,他推估台北市預售屋約有1成的下修空間、新北市約1成5,但推案量大的區域則有2成空間,中南部則約1成。

顏炳立更說,「若奢侈稅是房地產的大地震,那震央就在新北市!」他點名新莊與板橋新建案喊到每坪70萬元、100萬元的情況是「新北市(房子)當台北市(房子)賣,簡直群魔亂舞」,尤其是每戶動輒5,000萬元以上的豪宅,「如果能買台北市豪宅,幹麼要買到新北市去?」這些中產階級買不起、有錢人不考慮的區段,房子轉手要賣給誰?

效應5:中古屋出租市場遭排擠

投資客不想降價求售,又卡到未來2年內移轉要被課稅,就會轉賣為租,賺租金收益。再加上投資客的房子通常會以裝潢屋來拉高售價,乍看之下,屋況好、租相佳,只要丟到租屋市場去,就會排擠原有的中古屋出租市場,房東們就被迫要降價才能留住房客,租金報酬率也跟著下跌。Smart智富月刊 第152期

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