購屋必看 政策打房現在可以買嗎?購屋七大問

政策連動房市,現在可以買嗎?購屋族不可不知七大問,自古至今,「置產」投資是最受國人喜歡的理財方式之一,而房屋價格全靠物件在市場內的供給與需求量,達到巧妙平衡。而此次,政府大刀一出,推出「平抑房價」的政策,造成房屋物件大洗牌,若想要晉身購屋族,更是要做足功課,不可不知「政策面」七大疑問!

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購屋族不可不知七大問

政府平抑房價政策一波接一波,購屋族現在應該趁機買房?或是繼續觀望?

在2011年4月15日奢侈稅法案通過後,預期政策最快將在6月正式上路,不少消費者感到憂心不已,短短兩個月的時間,到底該不該出手。

東森房屋泰山18甲店店長陳建銘表示,投資物件為避稅反而不賣,供給量減少,價格有可能回穩;但有更多人認為,交易量若急凍,房價將持續下跌,預期到總統大選前,房市跌幅會有15%甚至到20%,但一般自住民眾只要在房價跌幅近10%左右,就可以進場議價。

在區域上,陳建銘則認為,抗跌性高的精華地段,並不受到跌幅影響,投資客一窩蜂湧進數量本來就稀少的精華區,就單一區域來說,還順勢上漲的機會,所以,也建議大家搞清楚各區域房屋狀況,看清附近是否有支撐房價的題材。

戴德梁行總經理顏炳立也就鄰近國家政策與台灣相比,譬如:香港政府曾課徵房市兩 個月印花稅,當初回穩時間約三個月,但是因為台灣此次的平衡房價出手較重,所以反彈力道 ,應該會比香港多一倍之久,若奢侈稅提早上路,投資客來不及逃命,都得轉為長期持有,估計二個月後(八月)房市就會回溫。

此外,戴德梁行總經理顏炳立也提出,奢侈稅愈快上路越好,目前市場呈現「買賣兩閒、等候秋決」讓交易量凍結,對國內金融體質影響大,並非好事,所以若為自住需求,目前市場預期下修5~10%,然觀望者仍眾多。

對於這樣的狀態,顏炳立也表示,「若非要等到下修至三、四成,你才敢動作,這樣的想法真是天真活潑又可愛!」若奢侈稅六月上路,逃命不及的「投機客」,又不願賤賣而變成長期持有的「投資客」,因此房價要跌有限,不妨開始選定區域,挑選適合的房屋爭取進場時機。

奢侈稅

戴德梁行總經理顏炳立也提出,奢侈稅愈快上路越好,目前市場呈現「買賣兩閒、等候秋決」讓交易量凍結,對國內金融體質影響大,並非好事

奢侈稅實施後,購買預售屋會有影響嗎?

根據4月15日奢侈稅法案中,有一排除條款:凡是買賣預售屋,將不會列入課徵奢侈稅的範圍。

不少學者專家預期,當奢侈稅實施後,因預售屋僅僅是權利移轉,也就是說,此時買預售屋只買了居住的權利,再把權利賣給別人,並沒有買賣房子實體,因此,短期交易防不勝防,極有可能打了成屋的短期交易後,結果預售屋被大肆炒作

陳建銘表示,「預售屋不是房屋」,不是實體交易,不會納入奢侈稅,所以投機客若鑽漏洞,跟建商買預售屋時,買入1000萬元,轉手以1200萬賣給購買成屋的買方,只針對權利作移轉,這200萬的價差,並不會被扣到奢侈稅,形成另一特殊房屋買賣市場。

奢侈稅法案雖然在4月中通過,但不少立委仍擔心排除條款將成為投機漏洞,故內政部另訂新制預售屋買賣定型化契約5月1日上路,明文規定預售屋買賣定型化契約履約五種保證方式,包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等,由買賣雙方擇一採行。此五大流程的確認,也讓預售屋買賣透明化變成未來必定的趨勢。

為了因應4月15日通過的奢侈稅法案中的排除條款:凡是買賣預售屋,將不會列入課徵奢侈稅的範圍,政府將會針對個人交易所得,課徵所得稅,依行業以及工作類別,追補最高可到40%,而且目前已追溯到兩年內買賣的逃漏稅交易。

這個動作也是為了避免未來在買賣預售屋時,投機的賣方刻意拉高每坪售價,賺取其中的差價所得,達到平抑房價的效果。

財政部也舉例,一棟50坪的預售屋,買進時每坪70萬元,總成本3,500萬元;持有一年半後,以每坪80萬元,總價4,000萬元賣出,獲利500萬元。因出售所有權並非房屋及土地,依法要課40%的所得稅計200萬元,則不用再扣奢侈稅費用。

此外,財政部為了避免奢侈稅排除預售屋引發爭議,更在4月中大動作地指示全國五區國稅局擴大查稅範圍,不僅向28家建商蒐集預售屋轉售資料,也精確地掌握一千多筆交易。

北市國稅局表示,過去五個多月來已查獲四十多件、補稅及罰鍰三.四億元,另建議民眾,若去年買賣預售屋獲利,應於今年5月申報,也準備在6月份將展開第二波查稅。想要靠排外條款鑽漏洞的投機客,可要認真評估個人買賣的稅金狀況,千萬別存僥倖之心,如意算盤萬一打錯,小心偷雞不著蝕把米!

什麼是「自住限定」?

2011年2月祭出奢侈稅至今,主目的為抑制投資客的買賣交易量。所以條文明定:不動產所有權人及其配偶跟未成年子女,名下僅能有一戶做為奢侈稅不課徵之自用住宅,其他一律需課徵奢侈稅。

而財政部從嚴定義自用住宅,採取土增稅裡適用「一生一屋」優惠稅率10%定義:「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶」,在此定義下,擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅。因此,對於大量囤房的投機客買賣有遏阻作用。

也就是說,「本人、配偶及未成年子女的名下只能有一戶」,擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅。就是一人一宅,表示一人名下只能有登記一間房子。

陳建銘店長表示,一般來說,若是名下一人一宅,並不會有被課稅的問題。但夫妻財產共有卻是特例,所以若夫妻名下各登記一戶房子,則也算是持有兩間房子,會被課奢侈稅。

舉例來說:李小姐跟王先生結婚為夫妻,若婚前名下各有一間套房,現在結婚了,等於有兩間房子,若其中一間兩年內進行買賣,就要被扣奢侈稅。

此外,金管會近來表示,未來「自用住宅貸款」也限定一人一宅,放款給非自用住宅時,會將銀行資本計提成本提高。

舉例來說:如果李小姐跟王先生未來嫌兩間套房太小,準備要再換大房子,因為已經是第三間房子,儘管是自己住,也要相對多付利息,「自住限定」也造成買屋自住的消費者,也荷包變相縮減了。

2011年1月針對長期遭人詬病的購屋虛坪問題,內政部長江宜樺表示,基於維持長久以來土地登記制度的穩定性以及維護消費者權 益,行政院已決定預售屋的屋簷雨遮將採取「登記但不計價」,並納入今年5月1日上路的預售屋買賣定型化契約中,不守規定的業者將依消保法查核開罰,最高罰150萬元。

預售屋新制

公設不計價上路後,成本極有可能會被轉嫁到每坪的價格,反而拉高區域性價格

陳建銘店長表示,過去不論中古屋或是新成屋,公設依謄本坪數,另外計價,若「公設不計價」的政策上路,只是變成建商跟消費者玩的數字遊戲,畢竟「羊毛出在羊身上」,會把原來附屬建物的面積價格,差額分配到主建物坪數上。

房子的價格算法為總價=(公設坪數+主建物坪數)X每坪價格,假設過去買屋主建物40坪、公設10坪,每坪價格20萬,則總價為1000萬;現在買新成屋的人,若總價依然是1000萬,公設不計價,每坪價格卻變成了25萬,對於購買新成屋的人來說,不僅沒有降低成本,反而拉高了物件淨價,變相拉高了區域性的價格,買到的卻是公共設施,而非可用的坪數。

奢侈稅若在今年7月1日上路,如果手中有購入不到2年的非自用住宅,該長期持有或近期脫手?

陳建銘店長表示,若7月奢侈稅如期上路,如果在一兩年轉手交易,需負擔10~15%的稅,再加上購屋成本、房仲費等,如兩千萬房子,就要支付約兩三百萬的稅和其他支出,所以建議在奢侈稅上路前,若不想被套牢,可以評估獲利狀況脫手;若無法在稅法上路前處理,必須要評估個人經濟狀況,如果無法獲利,建議長期持有,減少稅金負擔。

要。只要是法律生效後的銷售行為,都必須課稅。舉例來說,今年1月1日買進1千萬元的非自用住宅,假設奢侈稅條例7月1日上路,若房子在今年11月1日以1500萬元賣掉,持有未滿一年,賣家要繳250萬元(1500萬X 15%)奢侈稅。

此外,在賣掉後賣方訂約後30天內,向戶籍所在地的稅捐機關申報繳稅。若事後被查到漏稅或用人頭逃稅,除了補稅還會被處以3倍以下罰鍰。好宅王房地專刊第8期

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