房貸利息 房租報稅 保留單據節稅省很大

房貸利息房租,保留單據節稅最多達萬元,即將進入5月申報綜合所得稅的季節,2010年度的免稅額、標準扣除額及特別扣除額都已陸續公告,不管是有屋階級或是無殼蝸牛,都可以善用「列舉扣除額」

節稅,買屋者可利用房貸利息支出,租屋者留意利息支出,出售、出租者則可留意各項維護支出,只要能提供證明文件,有機會省下上萬元稅費。

房貸利息 房租報稅

房貸利息 房租報稅

買屋通常會一併申辦房屋貸款,其中利息支出可在報稅時扣除,以達節稅效果。只要房屋是納稅義務人、配偶或受扶養的親屬所有,已辦理戶籍登記、且沒有供出租、營業使用,納稅人的「自用住宅購屋借款利息」扣掉「儲蓄投資特別扣除額」(如存款利息、儲蓄性質信託資金的收益等,上限27萬元)後的額度,就可作為列舉扣除額,上限為30萬元。

利息列舉上限30萬

舉例來說,若房貸利息50萬元,儲蓄利息收入10萬元,相抵為40萬元;因列舉扣除額上限30萬元,便可列舉30萬元扣除額,記得申報須以銀行提供的當年度繳納利息單據正本為憑證。上海商銀個人金融部經理馬婉瑜提醒,若選擇的是活化資金用途的房貸,利息費用將無法扣抵。

賣屋則必須申報財產交易所得稅,以房屋出售價扣除原購買價,再扣除契稅、仲介費、裝潢費、搬運費、清潔費等支出成本,只要有證明文件都可一一列舉扣除。

不過,一般人較常使用的方式是利用房屋評定現值來申報,永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,「交屋時,代書會把買方的契稅單影印給賣方,契稅單上的『核定契價』乘以當年度出售房屋財產交易所得標準,就是應該申報的交易所得。」

國稅局訂定今年度的個人出售房屋之財產交易所得標準,台北市為37%,新北市為21%,舉例來說,所售出的房屋核定契價為100萬元,北市賣方應申報的交易所得為37萬元、新北市則為21萬元。

就算是租賃市場的支出也可以抵稅,租屋族須以租金收據、匯款單據、存摺轉帳紀錄為憑證,每年上限12萬元。

以2010年度標準扣除額為例,單身者每人僅7萬6000元,假設年租金支出超過7萬6000元(月租金6334元),即可選用列舉扣除額更為划算;夫妻合併申報者,若年租金加上其他扣除額,超過標準扣除額15萬2000元,也建議使用列舉扣除額。

包租公可列修繕費用

包租公也必須申報的租賃所得,為總租金收入加上押租保證金的利息(通常依法定5%計算),但如可證明有貸款、修繕等支出,也可扣除。如無法提供單據證明,則扣除全年實收租金的43%為必要費用。

2011年稅稅唸 新變化/消費者必須注意

奢侈稅即將通過:奢侈稅可能提前於6月1日通過,房屋持有1~2年間出售者課徵實價10%稅額,持有1年內出售者課徵15%稅額。逃漏稅最高可罰3倍

預售屋換約報稅受嚴密關切:預售屋換約所得,須依實申報其他所得稅,未申報者處以0.5~1倍罰鍰

土地公告現值調升多:台北市平均上漲12.85%,新北市平均上漲15.33%,今年度售屋者,土地增值稅大增

海外所得稅:國內和海外基本所得大於600萬元,且海外所得大於100萬元者,就必須申報所得稅,含財產交易所得、租賃所得
資料來源:《蘋果》採訪整理

預售屋換約交易 仍須繳稅

除了所得稅,今年和房屋相關的「稅」事也出現不少。除了話題延燒不斷的奢侈稅,草案已初審通過,更可能提前到6月實施。

預售屋市場的換約風氣也受政府緊盯,審察是否漏報所得稅。此外,土地公告現值的調升使得售屋人須繳納的土地增值稅大增,海外所得稅也於今年度起必須申報。

21世紀不動產新莊中原加盟店經理邱英鑌表示,投機客、建商間喜愛利用團購式策略,達到案場「秒殺」戲劇性效果,再立即把房價拉高,委託仲介銷售換新約,因為難以追查交易記錄,投機客坐享價差卻不用被課稅。

不過,政府年初針對幾大重劃區開始追稅,並提醒預售屋換約交易仍須誠實申報綜合所得稅中的「其他所得」,逃漏稅將可處0.5~1倍罰鍰。

土地現值漲 土增稅跟漲

此外,今年土地公告現值大漲,台北市各行政區漲幅都在10%以上,平均上漲12.08%,新北市平均漲幅更達15.33%,今年起賣屋將被課徵更重的土地增值稅。

民眾可留意自身是否符合「1生1次」、「1生1屋」條件,運用10%的優惠稅率,相較於一般稅率20~40%,減輕不少負擔。

永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒,今年海外所得也被列入納稅範圍,提醒去年買屋、卻是運用國外資金匯入的民眾,最好提供供國外存摺、薪資證明給國稅局,以免被誤認為去年新增的海外所得,得繳納額外的稅。

專家意見 房貸利息 也能列舉節稅

買房子通常會一併辦房貸,房貸利息也可以作為所得稅申報時的列舉扣除額,達到節稅效果。不過,房貸產品多元,部分產品不符合「購屋借款」條件,如理財型、額度型房貸,或是房屋過戶後很久才辦理的貸款,國稅局可能就不採納。

民眾意見 租屋收據 可抵減報稅額

我從花蓮的家鄉來到台北,在汐止租了10年的房子,每個月都要負擔6、7千元租金給房東,以前沒注意到報稅細節,不曉得付款證明可以拿來報列舉扣除額。現在算算,每年都花8萬元左右在租屋,得向房東詢問收據的事。

民眾意見 遇上奢侈稅 預售屋降價賣

我農曆年後才在頭前重劃區買一間預售屋,沒想到奢侈稅議題出現,只好趕快委託仲介出售。目前降了價格還是乏人問津,已經打算要賠本賣啦!預售屋換約如有獲利必須繳所得稅,建商也會提醒我們,當然得誠實申報囉。 2011年 04月16日

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