奢侈稅風暴?房價未鬆動 房價心理戰 買賣方拔河

特種貨物及勞務稅條例昨天在立院三讀通過,此議題在房市發酵近兩個月,中古屋市場委售量大增,卻未見房價明顯反轉。根據房仲業者成交資料顯示,

台北市和新北市的三、四月平均成交單價並未下滑,僅委售價格微幅下修二%至三%,房仲業者認為六月奢侈稅正式上路後,屋主持有成本增加,房價恐怕更難下跌。

奢侈稅房價未見鬆動

奢侈稅房價未見鬆動

雙北成交價 未見下跌

政府祭出奢侈稅,三月起房市迅速急凍,各案場來客數、成交量腰斬至五成以下,甚至有大型行銷公司出現一週內所有個案零成交的慘況,相對委託數量則大幅增加。

根據信義房屋不動產企研室統計,比較三月一日前後一個月委託資料,台北市委託量增加廿三%,新北市則增加卅二%。若進一步研究產品別,預售屋轉手換約委託率,台北市量增五十一%、新北市增加四十四%;而一年內新成屋台北市量增一%、新北市量增四十七%,奢侈稅確實已讓投資客積極處理資產。

除委託量增,委售價格也稍稍下滑,中信房屋市場研究中心副理張心妮說,四月份至前天截止,台北市住宅委售均價五十六.七八萬元,新北市廿六.四一萬元,屬近半年低點,顯示賣方不再漫天喊價。

但奢侈稅對雙北市的房價影響卻沒有想像中的大,張心妮說,委售價雖創半年低點,但成交價並無下跌,目前買賣雙方大打心理戰,賣方態度依然強硬。台北市最新平均成交單價為五十一.一五萬元,是近半年第二高點,僅次於今年二月份成交單價五十一.七萬元。新北市最新成交單價廿二.九六萬元,也非近半年最低點。台北市議價空間平均值約十一%、新北市約十五%。

法拍受衝擊 多數流標

至於原本話題很熱的標售、法拍市場,受奢侈稅的衝擊較為明顯,不是流標便是延拍,包括信義計畫區「最貴菜園部分土地」、名宅「至善天下」、忠孝東路四段商辦「三陽忠孝大樓」等,均在開拍前申請延拍或停拍;而台北車站「大亞百貨」(現名亞洲廣場)、忠孝敦化路口的商辦「首都大樓」、仁愛路上的「仁義大廈」店面等,更是因而流標。

寬頻房訊投資研究室表示,三月法拍狀況可說慘澹低迷,成交量明顯萎縮,較二月下滑三.八九%,成交金額則跌至四十二.二九億元,單價下滑幅度最大的區域是三峽、淡水及新莊,平均跌幅超過十三%;其中單價跌幅大的區域有其共同點,均是近年推案量大、投資客炒作的區域。

屋主成本增 房價難跌

張心妮說,奢侈稅及早定案,交易就會逐步回流,只要自住鋼性需求仍在,低利環境與經濟正面成長,房市表現依然可期。此外,若奢侈稅上路後,屋主考量售屋成本增加,可能會加計反映於房價,預期後市將呈現量回穩、價緩的格局。
〔自由時報記者簡明葳、徐義平、黃宣弼/台北報導〕2011/04/16

觀測站/房價心理戰 買賣方拔河

政府一波波打房,刻意引導房價往下,但到目前為止,建商守住價格的決心,與購屋者等降價後進場的期待,似乎處在僵持狀態,建商與購屋者之間的房價拔河戰,才剛要開始。

政府打房措施中,以這波奢侈稅實施最為猛烈,兩年內房子轉手必須被課十%到十五%的重稅,且是以實價課稅,這種如同懲罰性的稅制,立即造成市場震撼,原先炒家立即縮手,一般自住客以及長期投資客期待房價下挫,同步退場觀望,市場接近窒息量。

大台北房價狂飆期約從二○一○年下半年開始,台北市不管個案條件如何,一坪百萬元成了房價基數,連漏水的破舊老屋都可以有都更效應而飆上平均一坪五十萬元以上,新北市板橋、新莊、林口的價格也急速上拉,連郊區三峽、淡水的房價都揮別一字頭,房價狂飆的程度令人嘆為觀止。

即使最近房市呈現窒息狀態,但建商到目前為止仍不願降價,市場上也沒有個案是打著奢侈稅降價的廣告,只有一部分中古屋由房仲推出降價特區,但這些降幅連議價空間都稱不上,所以除了真正缺錢及手上物件太多的投機客篩選後的物件外,市場上房價幾乎沒有鬆動。

另外來自市調單位的資料顯示,建商本身對未來積極看好,推案量依舊,只是較為低調,而市場上的稀有物件,如基地條件特好的個案、或是地段佳的個案,賣方更直接往上加碼十五%價格,以作為未來轉手的繳稅之用,使得房價不只沒有鬆動,還有向上加碼的跡象。

儘管建商不願降價,但消費者的態度才能決定一切,奢侈稅通過前,部分學者及專家認為,可能有逃命潮及降價潮,使得手上擁有資金的自住客及投資客,排隊等著進場,期待降價空間從三成一直喊到五成,這項期待形成購屋客觀望的基礎。

在這種情形下,買賣雙方對峙,市場呈現窒息量,交易清淡,房價拔河戰悄悄展開。

站在買賣中間的代銷及房仲業者,成為買賣雙方拔河戰中,首位被打趴的對象,不管是否是炒房的元凶,但代銷與房仲業者面對苦無買家的窘境,今年上半年市場很難再出頭,注定是賠本收場。

因為奢侈稅,房市格局扭轉,市場從賣方市場轉成買方市場,而買方如何在這場戰役中爭取勝利,關鍵之一就是回歸房地產基本面,思考區段價值、生活圈成熟、生活圈品質等,再縮小範圍到物件的品質及優質公共建設的進度及時程,這將是房價未來趨勢的變數,消費者可以自己計算,分數越高者,房價自然越高。

另外,同步考慮因素也包括正在變化中的通貨膨脹壓力、利率高低、資金充沛程度等,都屬於可變因素。自由時報 記者林美芬/特稿

奢侈稅將上路,能引發多大的房價效應漣漪,大家都等著看!

奢侈稅過關 學者:房價降 不等於合理價 降價「攏是假」

奢侈稅效應 租轉售案增6成 房價接受度呈兩極

七期空屋多「炒房天堂」拉高台中房價 市民買不起

奢侈稅 馬凱:房市何時進場?莊孟翰:房價符合期待?

奢侈稅 房價下降了嗎?奢侈稅的理想恐將落空

奢侈稅打房 量縮三成 民眾:房價沒變 買賣認知落差大