奢侈稅 馬凱:房市何時進場?莊孟翰:房價符合期待?

馬凱:房市何時進場?奢侈稅在民氣的強大壓力下,初審火速過關,其後的二、三讀想必也會如輕舟過萬重山。因而其正式實施日期已從原先預定的7月1日可能提前一個月;房市出現逃命潮的日程,也從預估的5月急速調整到眼前。

房市進場時機

馬凱:房市何時進場?

房價眼看立即要進行大幅修正,若干房市大老乃公開喊話,指出現在就是進場搶便宜貨的最佳時刻。

房市行情在宣布要開徵奢侈稅之後,的確已一改兩年來急劇飆漲之勢,不漲反跌。但既然逃命潮才剛起步,顯然其真正的影響尚未完全發生,只要稍微捺住性子多觀望若干時日,相信更實惠的選擇會令人目不暇給。

不過,奢侈稅正如主管官員所再三強調的,只在抑制善於在一、兩年之內轉手套利以逃避土地增值稅的投機行為,而這種買賣在房市交易中所占比重極微;因此,到目前為止,市場的反應顯然過度強烈,杯弓蛇影的恐慌情緒扮演著更重要的角色。

等到大眾的心態復歸平靜,而投機客也適時地處理了相關的自保行動,房價的波動會快速地穩定下來;也許不到一個月,奢侈稅尚未實施,對房價的影響就會像ECFA一樣,被更勁爆的新議題所掩蓋。

由此觀之,或許4月中下旬會是房價修正的高峰,應是進場搶便宜貨的最佳時機。然而,在正常的環境之中,也許如此;但今天不論國內外的環境都極端不正常,因此房價是否會如此起伏,還大有斟酌的空間。

決定房價的關鍵因素有二,一是利率,二是通膨,而此二者又常並駕而行。利率的作用在於決定購屋分期付款的金額高低。

依目前可低至2%以下的房產利率,一戶千萬的住宅,每月所應支付的利息不過萬元出頭,對一個月入5、6萬的家庭而言,負擔尚屬輕微。

但若利率升到4%以上,單單支付利息,每月就要分擔3萬元以上,再加本金攤還,收入就要去掉一大半,而且可能要背負此重擔達20年,這一棟千萬住宅可能再也養不起。

通膨則是雙面刃,一方面它會直接將名目利率推高,一旦通膨達到4%,利率必然會在此之上。另一方面,房產又有保值的功能,面對通膨,常會成為最佳的對抗武器。

如今油、糧價不斷攀升,台灣亦無法倖免,2%的通膨目標很難守住;而各國為對抗通膨紛紛升息,就看美國聯準會何時不支倒地。壓力不斷蓄積,今年之內利率必定快步上揚,待其走勢確定,房市多頭才會真正見到末日。《理財周刊》555期

房價走勢

莊孟翰:奢侈稅開徵!房價符合期待?

莊孟翰:奢侈稅開徵!房價符合期待?

立法院4月6日初審通過《特種貨物及勞務稅條例》草案後,主管機關一再強調奢侈稅非打房,而是要打擊不當投機,實現居住正義,一般正常房屋交易不受影響,南部也一樣。

更有不少立委主張提前在6月1日實施,也有認為奢侈稅愈快上路愈好,以免買方預期心理過長而造成交易停滯,甚至亦有2個月後房市就會回溫之預期。

姑且不論其結論如何,就動輒上千萬元的房地產交易特性,若欲市場短期內即呈現「V」型走勢,除非香港模式重現,正常情況下市場走勢仍應為「U」型。

香港為打擊短期投機,2010年11月21日開始對6個月內轉售的物業,除繳交4.25%印花稅,另需支付交易金額15%的額外印花稅;6至12個月內為10%,12至24個月內則為5%。

實施後高級住宅(160平方公尺或以上)房價隨即由11月每平方公尺204376港元下跌至12月196009港元,唯2011年1月又迅即回升至224095港元,主因即在於陸續湧進的中國龐大游資。

至於台灣是否會出現這種狀況,仍須視政府對2010年6月23日公布之「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」如何規範而定。

依該法第4條規定,符合下列情形之一者,得為不動產登記之權利主體:大陸地區人民,但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體之職務或為成員者,不得取得或設定不動產物權;經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構;經依公司法認許之陸資公司。

因此奢侈稅實施後,若政府不能有效阻絕外來龐大資金,還從寬解釋上述法令,房價不久後再度上漲勢將無可避免,可由台北101大樓自頂新集團進駐後,隨即陸續引進陸資企業明顯得知,因此若欲台北市東區尤其是信義區商辦大樓及大安區高級住宅與豪宅價格下跌至這一波漲價前價位,必是難上加難。

至於新北市部分地區,由於這幾年過分飆漲與大量供給,奢侈稅實施後房價大幅回跌亦是勢所必然。

至於中南部各地區房價既無大幅上漲,當然也就沒有大幅下跌之理,不論是因台北市與新北市投機炒作而提高利率抑或開徵奢侈稅,都只有受害的份,這也正是中南部業者強力反彈的主要原因。

由上可知,當前高漲房價,不僅不可能因奢侈稅開徵而大幅回跌至這一波漲價前的預期,整個社會也將因政府多年來不積極作為而付出重大代價。理財周刊 555期

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