購屋停看聽/工業宅、農舍、特種建地 房子能買嗎?

按照都市計劃規範,除住宅及商業區以外,地上建物是不能登記為住宅 使用的。但我們還是看得到,蓋在非住宅或商業區的住家產品。此現象的真正成因是什麼?購買這類產品,有沒有問題?

購屋停看聽

都市計劃規範,除住宅及商業區以外,地上建物是不能登記為住宅 使用

有關一個區域的都市或區域計劃,當然十分重要;因為該區塊如何發展,哪一區從事商業密集活動,哪裡興建住宅?哪裡允許設工廠從事生產?哪裡又拿來當作農田生產糧食?都是依循區域或都市計劃;一方面,官方可藉此進行有效的規劃管理,再者,都市容貌也會井然有序,不致零亂無章。

當然,物換星移、世事瞬息萬變,昨日瘠田可能變成今日商業重鎮,今日的繁華市集也可能變成明日的記憶。因此每隔三年,官方都會進行所謂的檢討或變更。不過總體來說,都市計劃不會有太大變動,除非是進行大規模重劃。

由此出發,通常我們買的房屋,按『計畫』規定,須是座落在住宅或商業區上。換言之,從法令角度,某建物要登記為住宅使用,必須是位在都市計劃規範的住宅或商業區上,其他名目的土地不得登記為住宅。

不過,實際情況顯然沒那麼簡單;我們總是看到,非住宅或商業地目,出現不大符合該地目應有用途的建築或建案。這些另類產品的實質名目為何?到底能不能買?消費者又該怎樣辨別,以確保自己的權益?

農業區─農舍與集村農舍 農地竟被有效利用

基本上,從事農耕的農民還是得有地方住,也得蓋倉庫儲存作物,因此法令允許農業地目上興建農舍,但是有相當嚴格的規範和限制;更簡單說,就是無論地坪大小樓高都有限制,建蔽、容積率也相當低。

正因開發限制嚴格,經濟規模不易做大,因此一般情況,農舍很難商業化包裝成大型個案推出。

但台灣郊區農業區地帶,仍時常看得到實質為農舍,但打著豪宅別墅旗幟的個案;業者打的如意算盤則是產品區隔,也就是和同區一般住宅用地產品走完全相反路線,朝高級、高價位的方向發展。

不過上述的產品區隔要真正成功,往往得拉攏相對少數的富有階級,有時更得訴諸外地客源,銷售難度更高,因此實際案例有限。農業地目較常見到的建案開發模式,是『集村農舍』。

『集村農舍』是源於農業發展條例第十八條第一項之精神所衍生,法源則根據『農業用地興建農舍辦法』;簡單來說,是本身持有農地的起造人提出申請,待官方核發建照後才能規劃興建。農委會還同時頒行相關辦法,方便做管理及規範。

同樣地,集村農舍開發也有相當嚴格的規定。除農業建地外,每戶還需持有位於同一戶籍所在地的農地若干面積。而由於相關規定之故,集村農舍案和一般推案模式完全相反。待開發農地要先符合一定條件,且須先找齊買主(約二十名且需為農民身分),也就是案子得先賣完,才能申請建照、開工。

由此可知,此類個案只能預售,且賣方還要為準買方取得農民身分,但畢竟此物乃是遊走法令灰色地帶,因此銷售多半低調。不過,農舍得享若干免稅優惠,加上形成所謂『假農舍真豪宅』現象,故去年還被監察院提出糾正。是故,到目前為止,北台灣已暫時看不到此類新推案。

農舍

假農舍真豪宅 遭官方盯上

假農舍真豪宅 遭官方盯上

之後,內政部先宣示將進行修法,如檢查屋主身分或房屋實際使用目的不符時,將連續重罰甚至拆除。接著農委會也有動作,於去年十月通令各地政府,未來特定農業區一律禁止興建集村農舍。今年二月底財政部揭櫫奢侈炒房稅,農舍、農地都不在課徵範圍內,這是否會讓農舍案死灰復燃,值得後續觀察。

農地之利用,是整體農業政策的一環;近年政府忽視農業發展,使得愈來愈多農民寧可選擇休耕、領補助款,也不願進行實質農耕生產。於是,農地拿來蓋別墅豪宅,儘管適法性有問題,但換個角度,則是嚴酷現實下,閒置農地被『充分』利用的方式。

開發商觀點則是,農地成本比一般建地低;只要適當包裝,還能吸引嚮往田園逸趣的多金消費者,因此儘管基地多半位於窮鄉僻壤,但仍具有相當的潛在商機;因此大約九三、九四年後,桃竹地區開始出現此類個案,且一時蔚為風氣。

之後或許因為客源有限,加上總價仍偏高,有限需求已飽和,因此能見度逐漸降低,另外也不排除是適法性疑慮使然。近年,則是以宜蘭地區出現最多此類個案。不過去年監院糾正後,數量已有減少。

針對假農舍成真豪宅亂象,官方最近積極導正,不過如前所述,此類產品之所以出現,還是因為有利可圖。因此政府更應檢討台灣的農業及農地利用政策。對消費者來說,則須認知清楚,你買的房子,使用登記目的是農舍而非一般住宅。

工業住宅

工業住宅 妾身不明低價搶市

工業區─工業住宅 妾身不明低價搶市

台灣住宅區住商混雜情況嚴重,不少商業地更拿來蓋豪宅;前者和都市計畫規範不嚴,及民眾貪圖方便有關。後者則是華人購屋地段至上論的具體實踐之一,但完全合乎規章。不過工業區不蓋廠房,情況則複雜更多。

近十年來大台北都會區房價快速飆漲,多數準購屋人追不上。於是,一些成本相對較低的非住宅或商業地目土地,成為業者眼中的『另類金雞母』。前段介紹的農地是其一;不過畢竟農地相對偏僻,而本段介紹的工業地目(住宅),相較則有位居相對較佳地段的優勢,因此在市場上更常見。

工業區開發模式有二,一是先申請變更,二是逕行開發。前者一般是透過捐地方式,經官方審核後,變更為住商或工商綜合區;因此仍有變更曠日費時,甚至無法過關的風險。不過,無論從計劃規範或法令層面,此法和一般住商開發案幾乎無異,因此並不在本文討論範圍內。

後者(逕行開發)則是以偷天換日方式登記,順利取得建照,然後直接興建樓舍。另外,早年此類開發案只能登記廠房,九六年後則放寬規定,增加商用類別(辦公室或事務所),也等於給這類建案更大的遮掩空間。

如前所述,近年大台北房價逐步上漲,加上新北市府技術性開放開發行為,祭出工業區開發解編及總量管制,因此約九三年下半年,新北市吹起工業住宅風潮,其中又以中和最熱。

不過後來政策大轉彎;這些偷天換日的工業住宅,按新規定,都須透過捐地變更地目,才能取得使照。但房子已蓋,不可能真捐地,新北市府於是另頒『繳代金就地合法』辦法。此後,新北市的工業區逕行開發(住宅)案少了許多,銷售上也更加低調。

逕行開發者 竟就地合法

只是,這些偷天換日案還得通過中央這關;而截至去年底止,還沒有真正通過的案例。這等於是出現一國兩制之情況,也就是新北市這邊,工業住宅無適法性問題,但到了中央,仍是遊走法令邊緣的問題產物。

同樣是高房價,台北市比新北市壓力更大,因此理論上台北市也有此類產品的推出空間,事實也是如此。不過相較於北縣時代先技術性開發,後又朝令夕改,北市這邊則從頭到尾都嚴格管制。且根據台北市去年初公佈的新增訂管理辦法,也必須繳錢;不過不是代金,而是『保證金』【註】。

由北二都法令和執法之差異來看,對此類產品之處理態度,確實差很大。新北市已是生米煮成熟飯,繳代金拿使照算是不得不為;北市則希望藉由保證金制度,讓實際當住宅賣的工業區開發案,失去價格優勢,最後消失。

桃園縣閒置工業地也不少,但住商用地和工業地的價差不像大台北那樣大,因此當地工業住宅走平價路線的並不多,反而標榜特殊規劃或絕佳區位者不少,甚至開價高於同區住宅地目案的特殊案例。不過相同的是,銷售行為非常低調,顯見其適法性,並沒有因地制宜的問題。

新竹地區,工業區逕行開發當住宅賣的案例不多,反而是變更為工商綜合區的一般建案不少;不過這些工商綜合區建案,登記名義仍是商用目的,如事務所或辦公室,去年還曾傳出,此類個案被舉報販售行為以住宅包裝之,而受到公平會裁罰。

購買前須看清 登記的類別

工業住宅由於地段及適法性問題,行庫核貸成數通常偏低,不過價格相對低廉,故仍具吸引力,在大台北尤其如此。一般大台北工業住宅案的單價,都比同區住商建地案低一到兩成不等。另外,登記為工業住宅的水電取得及費用,也幾乎與住宅無異。

近期原本除桃園縣外,工業區逕行開發案例已少見,但大概因房價短期難下修,新北市今年又出現此類案例,繼續打低價搶市;換言之,主客觀因素又有變化,加上官方目前焦點似乎不在此,因此工業區逕行開發之風,在新北市似乎又有死灰復燃之勢。
因此對消費者來說,只要是想找便宜貨,還是會面對此類個案。基於迴避原則,這類個案銷售現場,通常不會大剌剌、有隔間的樣品或實品屋,因為工業開發使用名目室內格局都屬開放空間;按規定,廣告文宣中也都載明(登記名目),但十之八九字體非常小,如不注意仍可能忽略。因此需提醒,這種產品的法定身份是廠房、辦公室或一般事務所,購買前須仔細考量清楚。

都計範圍外─特種建地案 釋出少 低價仍為優勢

相對於前述的農舍或工業住宅,都市計畫範圍外覓地蓋屋之情況,反而單純些。畢竟這類建案不在都市計劃範圍內,其基地大多是『特種建地』;意味著,原則上官方允許興建房舍,使用目的上也沒有太多規定,理論上是『專案審核』。

至於分布區域來說,由於大台北人口稠密區,已鮮少有這種所謂的計畫外範圍,因此實際會出現這種個案的區域,主要是桃園新竹及宜蘭。而不消說,其位置和農業地有些類似,都是相對偏僻。

這類個案之所以出現,同樣是基於相對低價優勢;這點,和前兩類產品完全相同。不過相對低價誘因之外,整體生活機能肯定也較差。碰到這類個案,消費者,應詳閱建照或使照內容,不要被此類產品的低價沖昏頭,而忽略了本該注意的事項。

享受相對低價 須付出代價

理論上,都市計劃規範有其時空背景,因此適時的檢討變更,是有必要的。而上述介紹的三類特殊產品,基本上都是因為低價優勢,而產生存在的價值。這其實意味著,該都市計畫區域的居住需求強勁,然住商用地發展飽和,因此部份開發商選擇走偷天換日,以低價搶市。

然而從過去案例來看,包含(集村)農舍或工業住宅,一開始是開發商走法令灰色地帶,但一旦出現適法性問題,承擔後果的,十之八九還是消費者。因此在低價誘因之外,消費者出手之前,還是必須考慮清楚,這類產品多半『妾身不明』,有其風險存在。

不過從另一角度出發,官方既已核發建照或使照,理應合法;真正癥結,還是在於官方當時執法之態度。像近幾年新北市針對工業住宅,政策前後政令不一的情況,就造成相當多爭議。另外購買這類灰色地帶產品,還需顧慮居住品質及安全;工業區仍是工業生產居多,公安危險發生頻率確實較高;農業區及都市計劃外則是相對偏僻,機能欠缺是最大問題。

【註】北市的工業區開發案『保證金』制度,是要求起造人繳交,三年內建案如無違規使用之實,保證金才會無息歸還,期間款項則存入專戶。保證金計算方式則是,依基地當期公告現值×0.45×樓地板面積(平方公尺),如單戶面積超過一五○平方公尺者,保證金可折半,三百平方公尺以上者則不適用(北市府說法是,面積一五○平方公尺以上者,較不易違規使用)。「住展房屋網」第355期

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