奢侈稅效應 重新檢視都市更新 的居住正義?

近10年來,房市呈現多頭走向,逐年上漲,以致於國人對於都市更新的期待,不再只是都市生活環境的改善,而是更新後的上漲利益。

執政者亦往往「從善如流」,宣示要拔除「都更釘子戶」,國內充斥著「都市更新即是利多」、「反都市更新即是釘子戶」等氛圍。

都更爭議

都更整合,爭議性不斷,商機大黑影幢幢

台北市老舊公寓的交易價格,也因而水漲船高,有些甚至高過新成屋之價格。

依據都市更新條例的規定,劃定範圍後,可以用多數決方式決定,是否進行都市更新。少數的反對者,將必須遵守多數人的決定,自己的房屋必須拆除,配合都市更新的實施,台北市甚至以「拆除後綠化18個月」的方式獲得容積獎勵。

都市更新條例中,既然賦予多數決的權力,少數人的財產權必須於此犧牲,本屬侵害人民財產權之規定,因此,理論上,都市更新案必須具有「公益性」,始能避免違反憲法有關財產權的保障規定。倘無公益性,少數人的財產權即無犧牲之必要。

都市更新在歐美社會的發展,歷史較為久遠。

1970年代的美國,已有「反都更」的社會運動興起,認為都市更新形同「趕窮人」運動。更新後的建築,窮人不再能夠負擔其管理費,原住戶往往因坪數不足,缺乏資力,只能領現金走人,搬遷到都市邊緣;同時,更新後的新式建築,亦將缺乏多元性,許多行業將無法繼續存在於更新後的建築裡。至此,人們不免反思,都市更新的必要性何在?

在講究「節能減碳」風潮中,「利多」的思維,卻讓國人忽略了,都市更新所導致的資源耗費。

拆除結構良好的水泥建築行為,即是重大的資源耗費,重新建築新建物,亦須耗費水泥、鋼筋等能源,卻未曾有人在意。

最可悲的是,部分行政首長卻將都市更新,視為自己的重大政績,完全漠視少數反對者的基本財產權保障,或許,新建物總能輕易讓市民感受到,市政府「有建設」、「有在做事」的錯覺。

此次奢侈稅效應,雖然暫時在房價高漲的台北市,尚無重大影響,但隨之而來的利率上漲,料將影響全台的房市交易行情,房價走勢應難以繼續保持多頭行情。

都市更新的程序中,更新前、後的價值估算,均短視的以眼前房地行情評估,並給予原地主,與住戶「大賺」的願景,而未曾考量到房市若走下坡時,每位住戶、地主是否依然可以「大賺」?

例如,以台北市大安區舊公寓的交易價格,目前每坪房價80萬元,更新後(往往需要5年之久)新成屋假設每坪行情只剩40萬元,則縱使「一坪換一坪」,住戶、地主又有何「利多」?

因此,面對都市更新議題,絕不可僅以「價值增加」作為考量,而必須檢視都更的「公益性」究竟在哪裡?倘無公益性存在,強迫少數地主必須服從多數,市府豈非形同「強迫合建」的幫兇?

此外,都市更新實施者能否確實完成?亦屬政府應給予人民擔保的項目。倘原住戶配合,而拆除自身的建物,倘實施者不久之後,因房市風暴而倒閉,無力繼續實施時,地主的權益該如何獲得保障?相信政府政策而放棄建物財產權,卻又無法獲得都市更新後的新屋,政府可能也將有國賠責任產生。

因此,吾人十分樂見房市反轉,一來得以實現「居住正義」,二來對於國內目前近乎「一言堂」式的都市更新思維,或許能提供更客觀且宏觀的思考方向。

自立晚報100.04.11【公共論壇】(本文作者黃達元/現職台北聿昭法律事務所負責人;國內目前唯一同時擁有,律師、記帳士、地政士、經紀人及不動產估價師等,五張證照紀錄保持人,專研不動產相關爭議之訴訟律師)

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