奢侈稅/房價下修買方回籠 雙方認知差異大

政府出重手打炒房,大台北房市由賣方轉為買方市場態勢確立,房價也開始出現下修。台灣不動產交易中心認為,奢侈稅威力更甚金融海嘯,房價下修幅度將比金融海嘯大,不過,預料北市下修15%,新北市下修20%就會獲得支撐。

依台灣不動產交易中心統計,北市三月每坪均價為51萬元,新北市為24萬元,總經理李同榮表示,依比率計算,北市房價下修到每坪42~45萬元區間即可望止跌回穩,新北市房價則在回到每坪約20萬元均價時,價格就能撐住。

李同榮指出,根據房價波動模型分析,大台北房價連年看回不回,早已偏離技術線型軌道,而其所以不跌反升,主要是因為市場資金充沛加上高度投資信心,以致房價愈盤愈高。

但房價不可能永遠都在漲,從走勢來看,北市均價一坪50萬元已到壓力點,新北市則是在每坪24萬元上下,而至今年一月,北市和新北市都已突破此一警戒線。此時刻,政府趁勢祭出重手打房,房價走勢由盤升轉為盤跌已勢所難免。

大台北房價走跌幾已成定局,不過李同榮分析,從金融海嘯經驗、目前市況來看,跌幅也不可能太深。依統計,金融海嘯時北市房價跌幅約12%,新北市則約12.5%,奢侈稅打房威力雖大於金融海嘯,但預料也不會比金融海嘯嚴重太多。

主要是大台北自住客在金融海嘯時期都有「慘痛經驗」,那段時間很多人其實想進場,但希望買到最低點,結果房價才跌一點點立刻就出現反彈,很多人根本措手不及。這種經驗會使得這次房價一旦略有鬆動,就可能有自住客搶進場。

李同榮預估,大台北房價這次跌幅一旦達到程度,就會有一些自住客進場承接,跌勢會因此慢慢趨緩,台北市最多只會到15%,新北市一線房市區也差不多在15%上下,但一些供給過量區塊,有可能達到20%的跌幅。

由於目前打房幾乎已和選票劃上等號,李同榮認為,一直到2012年總統大選前,大台北房市都不可能回漲,因為一回漲,必然會再面臨新的政策措施,未來一年的大台北房價將進入一段長時期的「盤跌格局」。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/04/09

奢侈稅/潛在買方回籠 時機回溫

打房買方看法

2次打房潛在買方看法調查

奢侈稅打房嚇跑短線投資客,但卻也讓許多等候已久的潛在買方,認為買房時機已到,紛紛浮出市場看屋。

信義房屋近日針對奢侈稅議題進行民眾購屋意向調查,結果發現,雖有4成民眾因此暫緩購屋,但更有多達48%的民眾認為此時價格合理、適合需求的房子變多,反而積極看屋。

奢侈稅一定打房?多數人愈等房價愈高

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,此一調查顯示,房地產市場上的潛在買方,認為奢侈稅應可達到一定打房效果,房價即使不跌也比較好談,進場意願因此大幅提高。

蘇啟榮分析,市場上一直有一群龐大潛在買方,他們因結婚、子女或房子老舊等因素,很早就想買房子,多數人原本想等房價降一點再買,沒想到愈等房價愈高,只好持續等候。

他說,去年央行針對大台北地區祭出選擇性信用管制後,部份潛在買方其實已開始出來看屋,當時信義房屋購屋意向調查結果即顯示,有14%民眾認為屋主態度會軟化,房價會比較好談,轉為積極看屋。

初期確實造成市場急凍 但4月已回穩

而這次政府祭出奢侈稅後,潛在買方出動更為明顯。住商不動產企研室主任徐佳馨表示,奢侈稅初期確實造成市場看屋急凍,但到三月底,許多店頭看屋量已出現明顯回穩。

惟和以往不同的是,以往看屋者以投資客或自住新客戶居多,而現在,投資客幾已全面消失,自住客則個個「似曾相識」,多數是之前曾看過房子,但遲遲未買房子的老客戶。

徐佳馨表示,這種情況在熱門房市區特別明顯,如台北市中心、內湖、南港、士林、文山,新北市的新莊、板橋、中永和、新店等。

新莊來客量漸恢復 且房價一路飆

以新莊為例,信義房屋新莊中原店長黃健治表示,目前店內的來客量就大致已恢復到奢侈稅議題發酵之前的水準,而其中近一半客戶是過去曾看過房子,但未成交的回籠客。

他說,當中有些客戶先前幾可用「死心」來形容,像有一位家住新莊的在地民眾,因想換房子,去年5、6月間請他們帶看中原路、幸福路一帶房子,當時當地行情一坪約22、23萬元,該位民眾覺得有點高,決定再等一下。

但沒想到當地房價一路飆,每個月每坪都漲個一兩萬元,到年底已飆到一坪31、32萬元。那位民眾本來每隔一兩周就會主動到店裡探聽消息,後來打電話給他表示有適合物件,他也沒興趣,根本放棄購屋念頭。

黃健治說,不過奢侈稅之後,最近這位民眾又出現了,他仍希望買三房新成屋,價格則設定在一坪25、6萬元上下,比市場行情一坪低5、6萬元,但比最早看屋的行情也提高不少,不過目前當地屋主讓價意願有限,店頭還在配對中。

價格僵持 成交不易

徐佳馨表示,目前台北市區這類先前因覺房價過高,打消購屋念頭的買方,現在又出來看屋的情況相當普遍。有一位目前在外租屋的電視台製作人,兩年半前金融海嘯時原想進場,但想等再跌深一點再買,但房價回升太快,最後放棄。

不過這位製作人最近又委託仲介又開始找房子了,只不過他希望的產品是台北市、有捷運、三房、總價在1500萬以內的房子,而如此條件的房子,目前屋主要賣的底價至少1800萬元以上,一時之間仍很難找到。

蘇啟榮表示,目前市場現況是,潛在買方真的回來了,但是買賣雙方價格認知差異太大,成交很不容易。預料這樣的僵持局面還要維持一段時間,等買賣雙方互相調整,拉近認知差異後,價量才會回穩。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/04/09

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